房企2018年中報(bào)發(fā)布已經(jīng)接近尾聲，TOP30強(qiáng)房企中期業(yè)績報(bào)告基本已經(jīng)公布，上半年整體業(yè)績表現(xiàn)非常出色。上周我們已經(jīng)對TOP1-10強(qiáng)房企中報(bào)進(jìn)行比較分析，下面我們將對繼續(xù)對TOP11-20強(qiáng)房企進(jìn)行比較。

一、銷售：金茂、正榮上半年業(yè)績增速明顯

從TOP11-20強(qiáng)房企2018年上半年業(yè)績增長速度來看，金茂、正榮增速較為明顯。其中，金茂主要受益于上海星外灘項(xiàng)目279億的大單業(yè)績并入，上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額718億，同比增長198%，銷售排名也由去年的第29名上升至第15名；而正榮上半年的銷售高速增長主要源于合理的區(qū)域布局和營銷節(jié)奏，此外較大的合作力度也是推動(dòng)規(guī)模增長的一大原因，上半年企業(yè)的權(quán)益銷售比例達(dá)到55%。

而從7家房企中已提出2018年銷售目標(biāo)的房企目標(biāo)完成率來看，其中金茂、正榮、世茂以及招商的目標(biāo)完成率較高，都超過50%，其余房企完成率也在38%以上。值得一提的是，金茂年初銷售目標(biāo)原定為1000億，截止6月底已完成72%，公司根據(jù)下半年現(xiàn)有900億可售資源及下半年強(qiáng)銷節(jié)奏，將目標(biāo)上調(diào)至1200億，就目前完成率來看，依然處于較高水平。一般按照房企的銷售慣例，上下半年的銷售額比例多為4:6，這些房企年底完成全年業(yè)績目標(biāo)還是很有把握的，部分房企有望超額完成。

二、利潤：招商、華夏、金茂盈利水平較高

從房企上半年綜合盈利能力來看，2018年中期，世茂上半年?duì)I業(yè)收入425.7 億，同比增長18.8%，在房企中國營收規(guī)模最大。其中，世茂來自物業(yè)銷售收入406.7億元，同比增長19.0%。在物業(yè)銷售收入方面，入賬項(xiàng)目有76個(gè)，同比增加6個(gè)項(xiàng)目，其中，泉州世茂璀璨天城入賬銷售收入達(dá)人民幣30.28億元位居首位。

另一方面，從毛利率水平來看，表現(xiàn)亮眼的便是招商、華夏、金茂，毛利率均在40%以上，屬行業(yè)較高水平。其中，招商、金茂這2家房企同是國企背書，整體盈利能力普遍高于同規(guī)模民企；而華夏幸福盈利水平自2017年以來，毛利率均在40%以上，凈利率也相比去年提升了5個(gè)百分點(diǎn)至19. 85%。

三、負(fù)債：泰禾、陽光城、中南、正榮杠桿率較高

從房企上半年資本運(yùn)營方面來看，除泰禾、陽光城、正榮外，其余7家房企現(xiàn)金均能夠覆蓋短期有息債，短期內(nèi)還款壓力不大，其中泰禾、陽光城、中南、正榮上半年凈負(fù)債率較高，均在170%以上。截止上半年底，泰禾凈負(fù)債率達(dá)371%，較年初大幅下降了102個(gè)百分點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)把控有所改善，但公司截止上半年底持有現(xiàn)金219億元，短期還款還存在一定壓力；陽光城2018年上半年陽光城持續(xù)通過多元化方式進(jìn)行融資，包括資產(chǎn)證券化、中期票據(jù)、定向工具、永續(xù)債、銀行貸款等多元化融資渠道，使得陽光城在2018年融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下融資成本只較于2017年末微漲0.4個(gè)百分點(diǎn)至7.49%，持有現(xiàn)金達(dá)333億。同時(shí)凈負(fù)債率同比減少19個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化至232%，但凈負(fù)債率還屬于較高位，若負(fù)債算上其50億元的永續(xù)債，則凈負(fù)債率將上升至288%。

四、戰(zhàn)略：TOP11-20強(qiáng)房企在多元化方面各有發(fā)展

目前，TOP11-20強(qiáng)房企2018年中期業(yè)績報(bào)告都已公布，大部分房企都對旗下多元化業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)行了總結(jié)與展望。

在長租公寓板塊，綠城、招商、世茂、陽光城、旭輝、泰禾6家房企均有布局，其中招商、旭輝表現(xiàn)較為突出。2018年上半年，招商蛇口依舊在大力擴(kuò)展其長租公寓，新增13 個(gè)長租公寓項(xiàng)目，約為24.1 萬平方米，共計(jì)5134間。其在全國布局長租公寓近2 萬間，管理規(guī)模總計(jì)約90 萬平方米，長租公寓方面的目標(biāo)是三年布局10萬間。目前形成青年白領(lǐng)公寓——“壹?！?、 城市中產(chǎn)公寓——“壹間”、中高端服務(wù)式公寓——“壹棠”三大核心產(chǎn)品線，且已實(shí)現(xiàn)公寓智慧平臺(tái)的全線上化服務(wù)。同時(shí)，公司還聯(lián)合招商啟航等多家公司設(shè)立投資基金，創(chuàng)新探索“房東+股東”的產(chǎn)融結(jié)合模式；成立儲(chǔ)架額度60 億元，首期發(fā)行20 億元“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”；攜手建行注冊首單銀行間長租公寓ABN200 億（首發(fā)40 億元）。

2018年8月，旭輝成功在上交所掛牌上市旭輝領(lǐng)寓“高和晨曦—中信證券—領(lǐng)昱1號(hào)資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃”類REITs融資產(chǎn)品，這是國內(nèi)首單民企長租公寓儲(chǔ)架式類REITs；目前已經(jīng)在華北 華東 華中 華南 西南的19座重點(diǎn)一、二線城市落地70 個(gè)項(xiàng)目，管理規(guī)模逾35,000 間。根據(jù)旭輝的規(guī)劃，2018年年底計(jì)劃實(shí)現(xiàn)6萬間的管理規(guī)模，并最終會(huì)在2021年達(dá)到20萬間的規(guī)模，實(shí)現(xiàn)IPO上市。

在商業(yè)地產(chǎn)板塊，2018年上半年，泰禾集團(tuán)整體租金及托管收入達(dá)到了3.24億元，同比大幅增長了86%；總可租賃面積達(dá)36.32萬平米，已出租面積達(dá)32.61萬平米，整體出租率高達(dá)90%。隨著泰禾商業(yè)規(guī)模的不斷發(fā)展，未來其收入結(jié)構(gòu)也將更加均衡，從而降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

截止上半年底，世茂擁有在營業(yè)商業(yè)及辦公樓超過13個(gè)項(xiàng)目，在商業(yè)盈利上漲的同時(shí)關(guān)注產(chǎn)品本身競爭力，進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新升級，2018年上半年世茂有如濟(jì)南世茂國際廣場等5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目完成升級改造，實(shí)現(xiàn)出租率與租金的雙重提高，2018下半年，隨著改造項(xiàng)目上海世茂廣場等項(xiàng)目的面世，將加大推動(dòng)世茂的投資物業(yè)收入的增長。

在酒店管理板塊，2018年上半年世茂的酒店經(jīng)營收入8.8億元，截止上半年底，世茂擁有在運(yùn)營酒店19家，已布局于全國10多個(gè)城市，下半年還將推出3家酒店，其中上海深坑洲際酒店將在本年四季度開業(yè)，因其特殊的選址與構(gòu)造引起廣泛關(guān)注。此外，截至7月，酒店輕資產(chǎn)管理品牌世茂喜達(dá)共計(jì)簽約55家酒店，其中有8家正在運(yùn)營，這些企業(yè)囊括境內(nèi)外，運(yùn)營版圖與影響力持續(xù)擴(kuò)大，未來將成為世茂酒店的收入重要組成部分。

2018年上半年，金茂酒店板塊營業(yè)收入較去年同期小幅上漲，除麗江受旅游市場影響較大，總體保持平穩(wěn)。2018年金茂酒店板塊營業(yè)收入為人民幣13億元，同比上升2%，毛利為人民幣7.9億元，同比上升4%，酒店經(jīng)營毛利率為52%，與去年同期持平。從項(xiàng)目發(fā)展來看，北京及深圳市場表現(xiàn)良好，平均入住率和平均房價(jià)雙雙取得增長，總體保持平穩(wěn)，但麗江市場旅游形勢仍然不容樂觀，平均房價(jià)同比降幅達(dá)2%，雖較去年同比收窄3個(gè)百分點(diǎn)，但下行壓力較大。

五、優(yōu)勢：四類房企各有發(fā)展之道

總體而言，按照其發(fā)展的模式來看，可以將TOP11-20強(qiáng)房企分為四類：國企、先發(fā)優(yōu)勢較大的房企、穩(wěn)健發(fā)展型房企以及閩系房企，在如今市場政策調(diào)控較嚴(yán)的情況下，各有各的發(fā)展之道。

其一，以招商、金茂為例，2家房企都有國企背書，在市場調(diào)整變化較多的情況下，在資金上、資源上均有著其他民企所沒有優(yōu)勢，未來發(fā)展的機(jī)會(huì)也將會(huì)更多，同時(shí)這兩家房企規(guī)模擴(kuò)張也相對較快。

其二，世茂、華夏、綠城3家房企都是先發(fā)優(yōu)勢較大的房企，其中世茂、華夏都曾屬于TOP10強(qiáng)房企，而綠城也早在2016年就跨過千億門檻，單從體量上來看，3家企業(yè)相比其他公司更大一些，在規(guī)模發(fā)展上具有先發(fā)優(yōu)勢，同時(shí)也是10強(qiáng)左右房企最大的競爭對手。其中，華夏幸福相比其他房企比較有特色的是，其發(fā)展注重產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合，但這也是公司發(fā)展的一柄雙刃劍。2018年以來受環(huán)北京、環(huán)上海的政策影響，華夏幸福在銷售上存在一定壓力；而綠城的銷售業(yè)績有相當(dāng)一部分以輕資產(chǎn)模式運(yùn)作，這種發(fā)展模式也是未來的一種發(fā)展趨勢。

其三，旭輝、中南2家房企屬于穩(wěn)健發(fā)展型房企，整體發(fā)展較為均衡，其業(yè)績增長、盈利、負(fù)債等指標(biāo)雖然不屬于行業(yè)最高水平，但整體表現(xiàn)都還十分不錯(cuò)，每年銷售規(guī)模擴(kuò)張速度也比較穩(wěn)健，其發(fā)展后勁十分強(qiáng)。按照目前發(fā)展速度來看，旭輝更領(lǐng)先一步，中南緊隨其后。

最后，便是陽光城、泰禾、正榮3家典型閩系房企，他們都有閩企銳意進(jìn)取、抗風(fēng)險(xiǎn)能力都比較強(qiáng)的相同共性，同時(shí)快速規(guī)模擴(kuò)張也是他們的強(qiáng)項(xiàng)。

總的來說，這10家TOP11-20強(qiáng)房企發(fā)布的18年中期業(yè)績報(bào)來看，整體業(yè)績增長還是非常出色，以招商、金茂為代表的國企利潤水平相比同規(guī)模民企而言較高，同時(shí)銷售規(guī)模增長相對穩(wěn)定；在長租公寓方面，TOP20強(qiáng)房企已有6家入該領(lǐng)域；在商業(yè)地產(chǎn)方面，泰禾、世茂表現(xiàn)較為不錯(cuò)，整體營收均有所增長；在酒店管理方面，世茂整體表現(xiàn)較為不錯(cuò)；而在企業(yè)整體發(fā)展上，四類房企各有各的發(fā)展優(yōu)勢，注重規(guī)模與利潤的均衡發(fā)展。