文／原石

萬科事件逐漸有了一個明朗的走向。6月9日晚，中國恒大發(fā)布公告表態(tài)決意退出，將所持14.07%萬科股份悉數(shù)轉(zhuǎn)讓予深圳地鐵，作價292億元。

此番沽清萬科，令中國恒大大約有71億元損失。

從此以后山高水長，從此以后云霧蒼蒼。

從此，萬科進入新時代。

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深地鐵成第一大股東

這場股權(quán)大戰(zhàn)意味著一個時代的終結(jié)。

事實上，從萬科的股權(quán)大戰(zhàn)到早前的融綠之爭，種種跡象表明，巨無霸式的標(biāo)的物更難成為囊中物，要付出的勇氣和代價可想而知，背后的時間成本及財務(wù)成本難以估算。

此次恒大的退出，意味著萬科股權(quán)大戰(zhàn)從萬科管理層、華潤、寶能、安邦、恒大、深圳地鐵六角為主的爭奪變成了一個更輕松簡單的局面。

事實上，只剩下了如何搞定寶能這一個議題，萬科的動蕩時期即將結(jié)束。

從數(shù)字來看盤面更為易懂，在此次交易發(fā)生前，萬科的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：寶能持股25.4%，深圳地鐵持股15.31%，恒大持股14.07%，萬科管理層持股7.12%，安邦保險持股6.18%，劉元生持股1.21%。

恒大把股份轉(zhuǎn)讓給深圳地鐵后，萬科的最新股權(quán)結(jié)構(gòu)為：深圳地鐵持股29.38%、寶能持股25.4%，萬科管理層持股7.12%，安邦保險持股6.18%，劉元生持股1.21%。

萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)生變，第一大股東和第二大股東的身份調(diào)換，深圳地鐵成為萬科最新的第一大股東，距離要約收購紅線僅剩0.62%股權(quán)比例。

萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)爆發(fā)至今已將近兩年的時間。

在公告中，恒大將此歸結(jié)為“戰(zhàn)略需要”，其中深意值得玩味，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為恒大可謂謀劃深遠(yuǎn)。

事實上，對許家印來說，這無疑是一個明智之舉，兩相權(quán)衡取其輕，對于許家印來說，最重要的事情或許是恒大地產(chǎn)在A股的分拆上市。

根據(jù)深深房A最新的公告，公司預(yù)計將在6月14日前披露重大資產(chǎn)重組預(yù)案或報告書，這確實是迫在眉睫的事情了。

萬科從此進入深地鐵時代。深圳地鐵集團表示，支持萬科的混合所有制結(jié)構(gòu)，并將依法依規(guī)推動萬科董事會換屆工作。

擺在眼前的第一個難題就是，如果重奪萬科的行業(yè)龍頭地位。在剛剛過去的前五個月中，萬科一直被碧桂園強壓，前五個月的銷售排行榜中，碧桂園的銷售業(yè)績?yōu)?521.6億元，萬科為2271.7億元，相差250億元左右。

碧桂園可是一個不容小覷的對手，今年碧桂園更勝在布局和貨量充足上，截止去年末，碧桂園在國內(nèi)總土地儲備高達1.66億平方米，今年預(yù)計可售貨值6163億元。

從投資策略的角度分析，萬科一二線城市新增土地投資金額占比更大達到69.6%，碧桂園在三四線城市新增土地投資金額占比則近50%。

從萬科的土儲來看，最核心的原因應(yīng)該還是萬科的主要項目分部都在一二線城市，由于限價和預(yù)售證方面的影響，萬科的銷售額遲遲上不去。

首先可以肯定的是，萬科的原有優(yōu)勢會被繼續(xù)保持。萬科2016年年報的數(shù)據(jù)現(xiàn)實，萬科25.9%的凈負(fù)債率相比碧桂園的48.7%遙遙領(lǐng)先，同時繼續(xù)保持在行業(yè)低位，萬科超過95%的回款率較碧桂園的92%也高出了3個百分點。

這是很多買家看好萬科的原因，這是一種穩(wěn)定、持續(xù)、健康的殼，能維持這樣高效運轉(zhuǎn)的行業(yè)龍頭房企并不多見，在任何時期，萬科從來沒有犧牲利潤作為代價換取銷售額的增長。

深圳地鐵表示支持萬科深化“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式。2016年6月深圳地鐵、重慶交開投和萬科三方，深圳地鐵、東實和萬科三方，以及深圳地鐵、萬科和中軌三方，分別簽署了合作備忘錄。

在拿地越來越難的行業(yè)下半場，“軌道+物業(yè)”模式會不會能改變?nèi)f科的下半程？

在一切沒有塵埃落定之前，這或許是一個行業(yè)轉(zhuǎn)型的新方向，況且，萬科的行業(yè)樣本意義本身就在于此，往往承擔(dān)了行業(yè)轉(zhuǎn)型的龍頭示范作用。

全球大都市區(qū)中的常規(guī)做法是城軌站點周邊進行高強度的房地產(chǎn)開發(fā)，萬科的商業(yè)地產(chǎn)運營策略一直想向“輕資產(chǎn)，重運營”的模式靠攏，這一模式未來將會被萬科賦予更多的可能性。

萬科期待的是借助深圳地鐵來分享未來軌道交通建設(shè)提速沿線的開發(fā)機遇，從另外一個角度來講，萬科在2014年談到的城市配套供貨商的角色有可能更為清晰，深地鐵能給予更多的平臺支撐作用。

從多個角度來講，萬科未來提速的可能性很大。值得一提的是，萬科慢慢步入加速正軌的另一作用力在于管理層的逐步穩(wěn)定。

人，是這場變局中最重要的道具。