2010年4月的解析——

房屋買(mǎi)賣(mài)涉及的稅費(fèi)種類(lèi)介紹

　　房屋買(mǎi)賣(mài)行為涉及的各類(lèi)稅費(fèi)種類(lèi)繁多，主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、住房交易手續(xù)費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)等等。

　　在介紹房屋買(mǎi)賣(mài)所涉及的各類(lèi)稅費(fèi)前，需要介紹一下普通住宅與非普通住宅的區(qū)別，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，在確定地增值稅、營(yíng)業(yè)稅減免政策的時(shí)候，都是區(qū)分普通住宅與非普通宅的。

　　《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1. 2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。

　　因此，各地市的關(guān)于普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)各有不同，但是大同小異。例如，北京市普通住宅需要同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1. 2倍以下。(注：建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。)

　　一、營(yíng)業(yè)稅

　　房屋買(mǎi)賣(mài)行為屬于《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》稅目里面的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”，稅率為5%。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》的規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的羊額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　二、土地增值稅

　　根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》的規(guī)定，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

　　三、個(gè)人所得稅

　　房屋買(mǎi)賣(mài)行為，賣(mài)方轉(zhuǎn)讓房屋的所得屬于“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”，稅率為20%。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

　　四、契稅

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》，房屋買(mǎi)賣(mài)行為中的買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。契稅實(shí)行3% -5%的幅度比例稅率。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅，暫減半征收契稅。

　　五、印花稅

　　房屋買(mǎi)賣(mài)行為所涉及的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，屬于《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》稅目中的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)按所記載金額O.05%貼花。買(mǎi)方在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)，適用定額稅率，按件貼花，稅額為5元。

　　六、城市維護(hù)建設(shè)稅

　　城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人，為負(fù)有繳納“三稅”義務(wù)的單位和個(gè)人。城市維護(hù)建設(shè)稅，是國(guó)家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅(簡(jiǎn)稱(chēng)“三稅”)的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。

　　由于房屋買(mǎi)賣(mài)行為，賣(mài)方需要繳納營(yíng)業(yè)稅，因此，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)，是指納稅人實(shí)際繳納的“三稅”稅額。城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率為：(1)納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%; (2)納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;(3)納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。

　　七、教育費(fèi)附加

　　教育費(fèi)附加，是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)際繳納的稅額為計(jì)算依據(jù)征一種附加費(fèi)。

　　教育費(fèi)附加的納稅義務(wù)人，為負(fù)有繳納“三稅”義務(wù)的單位和個(gè)人。

　　八、地方教育費(fèi)附加

　　(略)

　　九、住房交易手續(xù)費(fèi)

　　根據(jù)《國(guó)家計(jì)委 建設(shè)部關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)芎關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)按住房建筑面積收取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收;存量住房轉(zhuǎn)讓手費(fèi)由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%。

　　十、房屋登記費(fèi)

　　住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元：非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住房登記一套為—件，非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請(qǐng)并完成一次登記為一件;房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書(shū)費(fèi)，房地產(chǎn)主管部門(mén)按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書(shū)免收證書(shū)費(fèi)，向一個(gè)以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，每增加一本證書(shū)加收證書(shū)工本費(fèi)10元。