2020年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重大融資并購事件

（數(shù)據(jù)來源：投中集團(tuán)，湯森路透及普華永道分析）

今年上半年發(fā)生的80多個收并購案例中，不乏具有代表性的典型案例，艷姐從中劃分出五個類型：

No1.遠(yuǎn)洋收購紅星地產(chǎn)——職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊和資產(chǎn)打包一起易主？

除了收購紅星地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與紅星美凱龍的“緣分”遠(yuǎn)不止于此。今年6月初，遠(yuǎn)洋資本通過關(guān)聯(lián)公司與紅星美凱龍達(dá)成《合作框架協(xié)議》，斥資23.12億元，收購紅星美凱龍所持有的7家物流子公司。

而且，有媒體報道，除紅星地產(chǎn)資產(chǎn)包被出售外，紅星地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊也許會隨之易主。

事實(shí)上紅星地產(chǎn)在遠(yuǎn)洋資本眼中是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，訴訟糾紛比較少，整體運(yùn)營模式算是行業(yè)內(nèi)的良心企業(yè)。

同時，以樓超鋼為首的管理團(tuán)隊2013年加盟紅星地產(chǎn)，團(tuán)隊中大部分管理人員均出自中海。2020年，紅星地產(chǎn)以480.6億銷售額排名行業(yè)66位。

因此，紅星地產(chǎn)管理團(tuán)隊也頗受遠(yuǎn)洋資本賞識，愿意將紅星地產(chǎn)與整個團(tuán)隊一起“買”下。

事實(shí)上，紅星地產(chǎn)被拋售，背后是母公司紅星美凱龍面臨的債務(wù)危機(jī)。據(jù)悉，今年以來，紅星美凱龍經(jīng)歷了多只債券被拋售、價格下跌，究其根源是因為其債率高企、經(jīng)營走入困境。

No2.融創(chuàng)收彰泰——“大魚吃大魚，快魚吃慢魚”

今年4月，融創(chuàng)中國旗下的融創(chuàng)西南集團(tuán)與彰泰集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，雙方成立合資公司，接手彰泰集團(tuán)所屬目標(biāo)公司100%權(quán)益，交易對價約99.1億元。

被融創(chuàng)收入囊中的，是彰泰集團(tuán)在廣西南寧、桂林等城市的54個房地產(chǎn)開發(fā)項目及3個房地產(chǎn)代建項目，可售建筑面積約1162萬㎡。

No4.平安收購來福士——隱藏的“最大地產(chǎn)商”，完成了上半年最大收購案

6月28日，凱德集團(tuán)向中國平安人壽保險達(dá)成協(xié)議，凱德將向平安出售中國六個來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，交易預(yù)計于今年三季度完成。

據(jù)媒體報道，這個交易是上半年房地產(chǎn)行業(yè)體量最大的收購，資產(chǎn)組合總價值為467億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過330億元。

在地產(chǎn)圈，平安一直被大家津津樂道，作為險資投資房地產(chǎn)的代表，平安近年來頻頻成為房企的金主爸爸，位列碧桂園、旭輝、華夏幸福、中國金茂等知名房企的股東行列，稱得上是國內(nèi)隱藏的“最大地產(chǎn)商”。

而這次被平安拿下的項目，都是分布于北京、上海、成都、杭州等熱門城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，后續(xù)擁有加大的優(yōu)勢，隱形地產(chǎn)商平安的實(shí)力進(jìn)一步擴(kuò)充。

No5.黑石收購SOHO中國：外資對中國地產(chǎn)一直抱有期待？

黑石對SOHO中國發(fā)起全面收購要約，總額236.58億港元，交易完成后，SOHO中國現(xiàn)有控股股東（潘石屹夫婦）將保留9%的股權(quán)，SOHO中國繼續(xù)在香港證券交易所上市。

其實(shí)，這場收并購早在2020年就已經(jīng)有風(fēng)聲傳出，時隔一年多后終于塵埃落定，也并未給外界帶來太多錯愕。

因為自2014年以來，SOHO中國就一直處于“賣賣賣”的節(jié)奏，出售旗下資產(chǎn)。另一邊，SOHO中國很少出現(xiàn)在公開土地市場。因此，市場有關(guān)潘石屹將徹底清倉傳言基本沒有中斷過。

黑石收購SOHO中國背后，也是近年來外資加碼中國地產(chǎn)的一個縮影，據(jù)了解近年國際資本市場頻頻加碼中國房企，先后有世茂、龍湖等頭部房企被國際資本看上。

一是要進(jìn)行全面盡調(diào)，尤其要格外注意表外負(fù)債；

二是債務(wù)擔(dān)保要注意敞口風(fēng)險，量力而行；

三是要留有退出條款。

并購項目操盤難度極大，對一家房企業(yè)的綜合能力要求較高，而且周轉(zhuǎn)速度普遍偏慢。

②接下來國企央企將在收并購市場起舞。

觀察行業(yè)近兩年新聞，除了萬科、融創(chuàng)等頭部房企頻頻出手之外，越秀、綠地、華潤、金茂等也開始加入到收并購的行列，雷霆手段，很多時候不輸并購巨頭。

說到期，這類國企央企符合資金實(shí)力和開發(fā)能力都占優(yōu)的房企特點(diǎn)，他們通過收并購獲取項目儲備，輸出自身管理能力盤活資產(chǎn)，是當(dāng)下實(shí)現(xiàn)差異化競爭和獲取高額回報的一大機(jī)會。

③并購基金或?qū)⒂瓉碜詈脮r代。

對于收購方來說，不論是股權(quán)融資形式的財務(wù)投資，還是遵循“買入-修復(fù)-出售”的戰(zhàn)略性投資，地產(chǎn)行業(yè)的收并購也為專業(yè)并購基金提供一個可以大施拳腳的絕佳舞臺。

不良資產(chǎn)之外，經(jīng)營承壓的商場、購物中心、酒店等類不良困境資產(chǎn)也都是并購基金看好具備改造前景的價值洼地。

還是那句話，沒有談不成的生意，只有談不成的價格。

《2020上半年國內(nèi)房地產(chǎn)并購交易盤點(diǎn) 》——普華永道