首先是降準(zhǔn)，7月9日，央行發(fā)布公告，決定于7月15日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，預(yù)計將釋放1萬億資金。央行的降準(zhǔn)，引發(fā)一些人的擔(dān)憂，有人立馬會聯(lián)想到信貸寬松，說大放水之后，資金泛濫最終會流向房地產(chǎn)和股市。不光是擔(dān)心降準(zhǔn)，房貸利率上升，一些城市的二手房“停貸”，都讓人憂心忡忡。那么，我們一起來分析一下，為什么央行要在這個時間降準(zhǔn)，未來的樓市該如何走，鄭州的樓市現(xiàn)在是否可以上車？降準(zhǔn)這個事兒，其實(shí)真的不是什么大問題，央行的一次正常操作。
我們首先要弄懂什么是降準(zhǔn)，我們都知道銀行吸收的存款，是不允許全部貸出去的，假如你吸儲100億，貸出去100億，那么只要來個幾百萬的提款需求，你的錢就清空了，引發(fā)擠兌。所以，國家為了避免這種事情的發(fā)生，就規(guī)定了一個法定的存款準(zhǔn)備金率，按照這個準(zhǔn)備金率，強(qiáng)制把一部分錢凍結(jié)。央行降準(zhǔn)，顧名思義就是降低了銀行的存款準(zhǔn)備金率，就是在不印鈔票的基礎(chǔ)上，增加了貨幣的供應(yīng)。在今年全球通脹的大背景下，我國的居民消費(fèi)價格CPI一改數(shù)月的溫和漲幅，在六月的時候出現(xiàn)了下跌，環(huán)比下降0.4%。今年6月，中國的CPI僅為1.1%，中國制定的目標(biāo)為3%，差距實(shí)在太大了，而且同月的生產(chǎn)價格指數(shù)PPI在8.8%。PPI和CPI，長期出現(xiàn)了剪刀差，這說明一個非常明顯的現(xiàn)象：上游的采購成本非常高且不斷上漲，但下游的消費(fèi)卻跟不上，用通俗的話來講，老百姓手里沒錢了，不愿意消費(fèi)了。大家更愿意把錢存到手里，除去必要的開支，寧可存錢過緊巴巴的日子，也不想去逛街購物了。沒有新的需求來刺激消費(fèi)，大批企業(yè)的需求和訂單將減少，影響了正常的社會經(jīng)濟(jì)的遠(yuǎn)轉(zhuǎn)，又會帶來新的就業(yè)和消費(fèi)惡循環(huán)。所以這次降準(zhǔn)的路徑是非常清晰的，那就是確保CPI能夠回到2-3%的正常范圍，較少剪刀差，刺激居民短期的消費(fèi)。這一點(diǎn)理解了之后，我們再來分析，降準(zhǔn)之后，這些錢會不會流向房地產(chǎn)，造成房價的暴漲？在降準(zhǔn)的前幾天，全國各地大面積的出現(xiàn)了二手房房貸收緊的新聞：2021年6月，武漢，鄭州、廣州、南京、杭州等地陸續(xù)傳來二手房收緊，甚至出現(xiàn)了二手房停貸的情況。南京交通銀行明確表示暫停二手房貸款，興業(yè)銀行、光大銀行、寧波銀行暫無可貸款額度，中、農(nóng)等10多家銀行表示額度緊張。同樣在鄭州，二手房雖然沒有停貸，但是基本全面收緊。目前鄭州的不同銀行貸款條件不同，雖然沒有停貸，但多數(shù)銀行的貸款額度緊張，放款時間周期拖長，有的銀行需要等3-6個月才能放款。另外，鄭州多數(shù)銀行對放款條件也做了新規(guī)定：比如招行，要求客戶預(yù)審批資質(zhì)三星及以上、房齡20年以內(nèi)、房屋面積40平以上。“限貸范圍必須是鄭州市內(nèi)八區(qū)的才可以，房產(chǎn)證地址為中牟的就不行，目前貸款額度收緊，需要排隊?！?/span>我們要知道，無論任何政策的制定，都有其最根本的目的，之所以收緊二手房貸款，主要是兩方面原因：1.一方面銀行房貸資金每年都有固定額度，到了下半年，多家銀行自然就會進(jìn)行管控，適當(dāng)延長周期，甚至停貸。2.去年央行出臺了房地產(chǎn)貸款的相關(guān)文件《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。這份文件，將銀行分為5檔，對銀行房地產(chǎn)貸款占比和個人信貸占比設(shè)置了上限，相當(dāng)于給了銀行兩道紅線。這份文件出臺后，即便銀行有再多的錢，不好意思，超出紅線之上，一分錢的房貸也不允許放出去了。如果說央行降準(zhǔn)，是希望房地產(chǎn)市場上漲，那完全和這份文件背道而馳了，直接放開限貸，降低利率就好了，沒必要多此一舉。在大背景下，政府并不希望拉升房價，房貸額度卡死之后，其數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐房價的快速上漲。所以我可以肯定的說，這次降準(zhǔn)的錢，絕對不是用來刺激房價上漲的。說完了宏觀的政策，我們再說一下微觀的房貸利率，據(jù)了解鄭州的房貸利率普遍上漲，我們來看下面一組數(shù)據(jù)。這是5月的鄭州新房和二手房的利率情況，利率普遍在5.6-5.8%左右，少數(shù)銀行超過了6%，二套房利率普遍在6.1%左右。但是6月開始，銀行首套房利率沒有低于5.88%，最高的鄭州銀行到6.25%，二套房利率最高到6.37%。不僅僅是鄭州，貝殼研究院公布了一組數(shù)據(jù)，在監(jiān)測的72個城市的房貸利率中，有28個城市上調(diào)了房貸利率，沒有城市下調(diào)。利率上漲，購房者的成本也就無形增加了，對于動輒數(shù)百萬的房子，這不是一筆小錢，這也變相的表明了市政府的態(tài)度是不希望房價上漲的，至少短期內(nèi)是這樣的。所以，在未來的一段時間內(nèi)，鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的資金依舊緊張，下半年房貸審批依舊困難，貸款的周期還是會很長。那么，了解完宏觀政策和微觀利率后，我們當(dāng)下如何應(yīng)對鄭州的市場？1.如果近2-3年內(nèi)，有購房需求的人，早點(diǎn)做好全面的資金規(guī)劃，盡早做決斷，養(yǎng)好自己流水和征信，盡可能選擇利率低的銀行。2.如果是投資，在目前的房住不炒，因城施策的大背景下，鄭州的樓市缺乏流動性，利率越來越高，調(diào)控也會越來越嚴(yán)。這種情況下更建議持幣觀望，不妨等待時機(jī)選擇其他的城市，畢竟城市的板塊輪動，遠(yuǎn)比死守一座城市好太多。3.在預(yù)算有限的范圍內(nèi)，盡可能選擇靠近市區(qū)，面積大的房子。銀行的限貸政策里，確實(shí)是存在“鄙視鏈”的，40平以下，郊區(qū)的這類房子，銀行是不愿意收，也不愿意放貸的“劣質(zhì)資產(chǎn)”。4.對于超過15年房子，甚至超過20年的二手房，銀行可能都不愿意要了，這批老房子就要盡快出手了。我們都知道，中國的商品房市場是從上世紀(jì)90年代開始的，但當(dāng)時還是在摸索階段，真正的大牛市大概是2001-2002年開始的，價格飛漲，地產(chǎn)商也開始加速生產(chǎn)。2003年以后的房子，從2018年開始，就進(jìn)入了銀行的警戒線，還有2年這批房子就20年了。這些無法貸款的老化房源，最終的結(jié)果只能是被迫降價進(jìn)行全款交易。所以15年以上的房子，除了掛在中介問問價格，沒事你也可以多跑跑銀行，假意做住房抵押貸款，問問銀行愿意多少錢抵押，估算下自己的房子價格。陪你去看房線下看房團(tuán)再度起航! 時間：7月17日(本周六)上午 位于白沙中原大道與鳳棲街交匯處的鄭地·美景 紫華城，總占地約377畝，分為東、西兩個組團(tuán)，總計5個地塊。一期占地約40畝，規(guī)劃6棟高層，容積率2.79，戶型面積段在98-128㎡，精裝交付。參與陪你去看房，享受獨(dú)家購房優(yōu)惠! 有意向參與陪你去看房本周六看房團(tuán)的朋友，請聯(lián)系客服微信報名(姓名+手機(jī)號)!
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