|
01 楔子
01.坐上他，然后人生就會(huì)極速向前，因?yàn)樗緳C(jī)不是你，要么邁向人生巔峰，要么DUANG（極少數(shù)） 02.房?jī)r(jià)漲得太快，跟公交車一樣，不會(huì)等你，不買的話就好像錯(cuò)過了公交車，就很難趕上了。 房?jī)r(jià)起起伏伏，變換莫測(cè)。有勸你趕緊上車的，也有勸你觀望的，還有勸你不要買房、租房住的。韭菜們，該如何是好呢？ 良子最近對(duì)樓市產(chǎn)生了濃厚的興趣，經(jīng)過一段時(shí)間的“鉆研”，整理了一些東西和大家一起分享！ 02 “風(fēng)” 往哪吹？ 樓市價(jià)格的波動(dòng)是一種經(jīng)濟(jì)行為，受市場(chǎng)這只“無形的手”的支配。但又不完全是市場(chǎng)行為，同樣還受到國(guó)家政策這只“有形的手”的影響。所以多看CCTV1，多學(xué)習(xí)國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的講話，多琢磨有關(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的紅頭文件是不會(huì)吃虧的。 中國(guó)特色的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制決定了，上車這件事要看風(fēng)向。 以2019年的上海為例，我們來看看風(fēng)是怎么吹的！ 2月13日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)召開2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理工作會(huì)議。上海市住建委主任黃永平在會(huì)上表示，2019年上海要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松、保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，著力穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。上海今年將推進(jìn)租賃住房建設(shè)形成有效供應(yīng)，引導(dǎo)和培育建設(shè)高品質(zhì)租賃住房。 上海通過“買房人資格設(shè)限、限貸限購(gòu)、利率調(diào)節(jié)、政府指導(dǎo)價(jià)”等一系列組合拳，市場(chǎng)不管是“漲”還是“跌”，已經(jīng)被牢牢的控制住了。所以大家戲稱上海樓市既不是”熊市“，也不是”牛市“，而是”凍市“！ 一線城市是全國(guó)的“風(fēng)向標(biāo)”，在“穩(wěn)定壓倒一切”的調(diào)控基調(diào)下，暴漲和暴跌都不是政府調(diào)控的初衷。但中央精神也沒說，希望房?jī)r(jià)下跌，讓老百姓買得起房。 我相信想買房投資的人，應(yīng)該不多了，想投資還有”房票“的更少了吧。剩下的剛需和改善型客戶從上面的文件中，應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)的”漲跌“有個(gè)大致的判斷了吧。 03 數(shù)據(jù)不會(huì)“騙人” 作為一個(gè)理工科出身的建筑師，良子對(duì)數(shù)據(jù)有不可描述的”迷信“。我相信只要數(shù)據(jù)樣本足夠大，世界上任何的”未知“都有可能被破解，房?jī)r(jià)當(dāng)然也不例外。 所以我找了鏈家下屬的貝殼研究院的一篇文章來講講2019年房?jī)r(jià)趨勢(shì)的可能性。 為什么選擇鏈家的數(shù)據(jù)：一是因?yàn)樽髸熡肐T的思維搭建了鏈家的系統(tǒng)。二是鏈家的門店已經(jīng)深入城市的毛細(xì)血管。 為什么節(jié)選二手房交易的數(shù)據(jù)：原因是上海已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，并且新房交易受的是指導(dǎo)價(jià)。 近五年，上海市成交124萬套二手房，3倍于新房交易量，上海市的住宅交易市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，六成業(yè)主賣房后會(huì)選擇買房。 自2017年5月起，上海市二手房市場(chǎng)結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)兩年的快速上升期，開始持續(xù)回落，量?jī)r(jià)齊跌。截止2018年12月，上海市二手房成交量比2016年腰斬，價(jià)格已達(dá)兩年內(nèi)最低；市內(nèi)新房持續(xù)限價(jià)銷售，部分地區(qū)出現(xiàn)新房、二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。 A 量?jī)r(jià)齊跌，房?jī)r(jià)跌回2016年 2008年以來，上海二手房市場(chǎng)年均成交量約為20萬套/年，換手率為2.56%。2018的成交量?jī)H高于2008年和2010、2011年、2017年的全年成交水平。 2019年，上海市全年二手房成交量預(yù)計(jì)不超過16萬套，換手率不超過2%，處于歷史較低水平。 說明：觀望氣氛越來越濃。或者說買和賣房的人少了。至于怎么少的，要么是沒資格；要么是買不起，走了。要么。。。 從價(jià)格角度來看，上海二手房?jī)r(jià)在2017年4月達(dá)到高點(diǎn)，隨后持續(xù)下降，達(dá)到近28個(gè)月的最低點(diǎn)。2018年11月的成交均價(jià)為4.63萬元/平米，比17年4月高點(diǎn)的5.77萬元/平米下跌近20%，已跌回到16年Q3的平均水平。 說明：購(gòu)買力出現(xiàn)了下滑，6個(gè)錢包也難以覆蓋房?jī)r(jià)。 B 交易周期變長(zhǎng)，議價(jià)空間變大 2018年12月上海鏈家客源成交周期為51.2天，比近兩年低點(diǎn)拉長(zhǎng)25.1天，上漲幅度達(dá)到96%。房源成交周期為115.8天，比低點(diǎn)拉長(zhǎng)54天，上漲幅度達(dá)86%。 說明：從賣方市場(chǎng)進(jìn)入到買房市場(chǎng)。 自2018年初，上海鏈家二手房成交案源議價(jià)空間呈波動(dòng)性上漲，11月已擴(kuò)大至4.8%，較18年初上升近30%。 說明：市場(chǎng)一直是誰有話語權(quán)，誰就有主導(dǎo)權(quán)。你不降價(jià)，我不買。你不降價(jià)，別人降。 C 中環(huán)外房?jī)r(jià)回落，內(nèi)環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)企穩(wěn) 如圖所示，各環(huán)線的房?jī)r(jià)走勢(shì)是相似的，都是呈現(xiàn)高位下降趨勢(shì)，只是幅度不一樣。 自調(diào)控開始起，二手房的房?jī)r(jià)發(fā)展出現(xiàn)分化，內(nèi)環(huán)以外的區(qū)域2017年下半年起出現(xiàn)明顯的單價(jià)下跌趨勢(shì)，而內(nèi)環(huán)內(nèi)的單價(jià)處于波動(dòng)下降，幅度小于其它環(huán)線。 C 中環(huán)外掛牌量充足，中環(huán)內(nèi)持平 如圖所示，2018年以來，新增的新房及二手房掛牌主要集中在中環(huán)以外的區(qū)域。其中，新房在中環(huán)以外的供應(yīng)量占比達(dá)80%以上，二手房在中環(huán)以外的供應(yīng)量占比達(dá)65%。 從需求端來看，中環(huán)以外的看房客戶量占總量的55%，供需關(guān)系相對(duì)最為緩和。 另一方面，中環(huán)以外的外圍地區(qū)仍有大量住宅用地供應(yīng)，未來還有進(jìn)一步房源供應(yīng)儲(chǔ)量。 說明：從供需關(guān)系來講，買房更占優(yōu)勢(shì)。前提是你不太著急。 D 置換需求占主導(dǎo)？ 經(jīng)貝殼研究院推算，市場(chǎng)上當(dāng)前的置換客比例達(dá)到六成。此處沒有數(shù)據(jù)支撐。 置換距離：平均距離為10km。 其中，21.02%的客戶置換距離不足1km（同小區(qū)或隔壁小區(qū)），47.17%的客戶置換距離不足5km（同板塊內(nèi)），64.20%的客戶置換距離不足10km。
置換面積與年齡的變化趨勢(shì) 小房換大房發(fā)生在占比最高的是30~40歲之間，一次置換面積增加約30㎡。大房換小房發(fā)生在50歲之后，基本穩(wěn)定。
置換時(shí)年齡與生育率趨勢(shì) 置換客在不同年齡的分布走勢(shì)與生育率曲線非常相似，高峰時(shí)期有2個(gè)。 第一個(gè)高峰在35歲左右，也就是生育高峰28歲的6年后，6周歲恰好是學(xué)齡兒童上小學(xué)。 第二個(gè)高峰在60歲左右。正是子女成家立業(yè)的年齡，這期間的置換客更傾向于大房換小房。
準(zhǔn)備上車的朋友們，如果需求很剛性，這些數(shù)據(jù)對(duì)你的意義并不大。 如果沒那么剛性，也許你能從中受益，省出個(gè)年薪也未可知。 但話說回來，不剛性的需求，你不就是國(guó)家抑制的“投資客"嗎！
04 拒絕“智商稅”
智商稅一：邏輯混亂
這是所有中介發(fā)朋友圈的標(biāo)配文案，我再把下面的圖片放大了，大家看個(gè)明白。
大家看到大多都是政策松綁，樓盤大漲、賣的紅火的新聞。8000萬的豪宅被秒光，讓我驚的不要不要。 其中一條“房產(chǎn)以套內(nèi)面積進(jìn)行交易”的新聞，我上周也關(guān)注了，還特地寫了一篇文章從“套型建筑面積”到“套內(nèi)建筑面積”，難道買房就便宜了？談自己的看法。 我的朋友圈普遍認(rèn)為：這是為收房產(chǎn)稅統(tǒng)一口徑，打下基礎(chǔ)的。這本來應(yīng)該是個(gè)利空的消息，怎么也會(huì)被房產(chǎn)中介拿來作為利好宣傳呢？ 智商稅二：混淆視聽
中介想讓大家看到的是：如果你打算買房，短期內(nèi)會(huì)多出30萬人和你競(jìng)爭(zhēng)，那么房?jī)r(jià)必然上漲。他們?cè)?strong>運(yùn)用“供需關(guān)系”這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理引導(dǎo)你，因?yàn)槟憧赡転榱速I房還自學(xué)過經(jīng)濟(jì)學(xué)。
接著放成交量，2017到2019年一月的數(shù)據(jù)，成交數(shù)量確實(shí)是上升的，讓你更加信服，因?yàn)閿?shù)據(jù)是不太敢造假的。 但這里有一個(gè)邏輯說不通，或者沒說完整。2018年房?jī)r(jià)比2017年是下降的（詳前文數(shù)據(jù)），既然1月的成交量上升這么多，為什么全年確是量?jī)r(jià)齊跌的呢？ 理由應(yīng)該也很簡(jiǎn)單，因?yàn)橐荒暧?2個(gè)月，其他月的成交量不好唄。那韭菜們?yōu)槭裁匆灰粋€(gè)月的數(shù)值給忽悠了呢！一葉障目而不見泰山，了解下。 當(dāng)然，最后他們還不忘雞血一下，恐慌就此蔓延開來
有點(diǎn)跑題了，我是來破除那30萬社保朋友的。一開始我也犯了主觀的錯(cuò)誤，直到看到知乎上的一個(gè)朋友的文章，頓覺智商稅起點(diǎn)還不低。
這哥們?yōu)榱苏f明問題，制作了上表。假設(shè)滿足社保繳納要求的人數(shù)每年以一定比例遞減，遞減是考慮了年輕人遷移到其他城市，相信你身邊也有朋友在逃離上海。繳納0-1年的人數(shù)是最多的，到6年后，流失人數(shù)趨于平緩。 上面是一個(gè)靜態(tài)的分析。其實(shí)我們忽略了0-1年之前，同樣有符合社保要求的人在每年買房。所以，2019年這所謂的30萬人就是個(gè)“偽命題”，其實(shí)每年的人數(shù)是接近的，根本就沒有增加買房的競(jìng)爭(zhēng)者。我們犯了“刻舟求劍”相同的毛病。
05 如何贏得尊重 良子沒有權(quán)力指摘任何人，因?yàn)檫@是某些人的工作，是你們賴以為生的手段。但請(qǐng)你們用專業(yè)服務(wù)贏得社會(huì)的尊重，而不是僅僅抬高了“中介費(fèi)”。更不要以一己私利、危言聳聽，影響國(guó)家的宏觀調(diào)控，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。 企業(yè)雖然是由個(gè)體組成的，但作為組織，必須要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。特別是獨(dú)角獸企業(yè)，號(hào)稱要基業(yè)長(zhǎng)青的那家。以數(shù)據(jù)盈利就是一門生意，無可厚非。利用信息不對(duì)稱盈利也是行業(yè)常見的，但不要丟了“初心”！ 很多企業(yè)都應(yīng)該學(xué)學(xué)GOOGLE!
|
|
|
