最近，樓市調(diào)控再度成為熱點(diǎn)話題！先是銀行房貸利率上調(diào)，消費(fèi)貸收緊；隨后重慶、南昌、西安、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、等城市出臺(tái)限售措施，武漢限制全款買(mǎi)房，更有北京擬推5萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房的好消息。國(guó)家支持房住不炒，民心所向。但是佛房君近日卻看到有網(wǎng)友抱怨：調(diào)控不是為我們剛需嗎？怎么受傷的總是剛需。

    仔細(xì)想想，自調(diào)控以來(lái)房?jī)r(jià)降了？炒房的少了？個(gè)別樓盤(pán)違規(guī)搞雙合同甚至多合同，使剛需首付更高了，利率上調(diào)也使剛需壓力更大了。調(diào)控政策能否優(yōu)化避免誤傷剛需？深思熟慮是必須的。

本輪調(diào)控究竟是為了誰(shuí)？

        從去年“十一”期間16個(gè)熱點(diǎn)城市開(kāi)啟調(diào)控以來(lái)，各種調(diào)控政策層出不窮，讓人目不暇接。其中，限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等政策最為有力。 

    有人說(shuō)，這是一次嚴(yán)重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，是歷史的倒退，但也有人說(shuō)，這是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的嘗試，是政府的創(chuàng)新之舉。

        但無(wú)論如何，所有的調(diào)控政策都是緊緊圍繞“房住不炒”和“長(zhǎng)效機(jī)制”出臺(tái)的。 

 首先，看限購(gòu)。

        從佛山層面來(lái)說(shuō)，限購(gòu)擋住了大批量購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的外地購(gòu)房者，特別是廣州的購(gòu)房者，通過(guò)減少需求端降低市場(chǎng)熱度，是為了保護(hù)了本地戶(hù)口的新購(gòu)房者！看起來(lái)是為了剛需。 

    在廣佛同城效應(yīng)的影響下，近年來(lái)佛山經(jīng)濟(jì)、教育、文化、醫(yī)療、交通較為成熟的區(qū)域人口、房?jī)r(jià)都成倍增長(zhǎng)，甚至有人說(shuō)：“佛山的房?jī)r(jià)廣州人說(shuō)了算。”可以說(shuō)，閘住了外地購(gòu)房客戶(hù)，就可以讓供求瞬間改變。  

 其次，看利率。

        這一點(diǎn)，剛需最有感觸。因?yàn)榉抠J利率上調(diào)，銀行放款緩慢增加了月供壓力，很容易誤傷剛需?？偟膩?lái)說(shuō)，提高房貸利率是圍繞“房住不炒”這一定位，打擊炒房行為。

 第三，看限貸。

    這個(gè)政策實(shí)際上是讓大多數(shù)家庭放棄了改善。

     比如兩房，以前買(mǎi)的時(shí)候1萬(wàn)一平，90平米，90萬(wàn)，現(xiàn)在升值到2萬(wàn)/平，然后升值部分90萬(wàn)，加上原來(lái)的首付款（原來(lái)按首付30%）和換的幾年月供（年），大約35萬(wàn)，總計(jì)手里面125萬(wàn)。如果新買(mǎi)的房子還是2萬(wàn)/平，130平米，總價(jià)260萬(wàn)，首付60%，大約156萬(wàn)，加上各種稅費(fèi)等，至少需要160萬(wàn)。這樣，已原來(lái)的兩房換現(xiàn)在的三房，則難度較大，即使換價(jià)格較低的三房，也可能把錢(qián)用盡。

        這一點(diǎn)，讓大多數(shù)改善型家庭望而卻步。

        從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，限貸實(shí)際上已經(jīng)把改善的大門(mén)關(guān)閉，只允許首次置業(yè)者進(jìn)入。 

第四，看限價(jià)。

       從現(xiàn)實(shí)結(jié)果來(lái)看，限價(jià)確實(shí)讓價(jià)格降下來(lái)了，也有很多人真正的買(mǎi)到了降價(jià)的房子，但這些房子大都被一次性付款客戶(hù)搶去。今年調(diào)控以來(lái)，人們已經(jīng)習(xí)慣了 “全款往里走、貸款的站門(mén)口”這樣的不公平待遇，或者說(shuō)有怨沒(méi)處出。

        哪里來(lái)這么多的人全款買(mǎi)房？答案就是消費(fèi)貸。

        據(jù)悉，近期各大城市已經(jīng)明確表態(tài)嚴(yán)禁消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望能夠取得顯著成績(jī)，讓限價(jià)成為真正的惠民政策。    

    綜合來(lái)看，調(diào)控的目的從來(lái)也不能單純的為了剛需，未來(lái)樓市調(diào)控怎么變都要圍繞“房住不炒”這一定位，結(jié)果房?jī)r(jià)是漲是跌還不好下結(jié)論。而我們的剛需只有抓住房企在樓市調(diào)控下的痛點(diǎn)、癢點(diǎn)擇機(jī)買(mǎi)房才能得到更大的實(shí)惠。

 第五，看限售。

        限售可以說(shuō)是本次調(diào)控的新亮點(diǎn)，以往調(diào)控必用的是二手房營(yíng)業(yè)稅（目前是增值稅）的“2變5”，這一次，這一點(diǎn)一直沒(méi)變。而限售則成了大多數(shù)城市出臺(tái)調(diào)控的必選項(xiàng)。 

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從今年3月到現(xiàn)在，全國(guó)已有40個(gè)城市發(fā)布了“限售令”，樓市正式進(jìn)入了“鎖盤(pán)時(shí)代”。目前來(lái)看，炒房客手里面都有很多套房，每年都在買(mǎi)，也每年都在賣(mài)，只要預(yù)期利潤(rùn)可觀，遇到合適的價(jià)格還依然會(huì)搶購(gòu)，限售對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲的作用似乎不大。但若開(kāi)證房產(chǎn)稅，對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是滅頂之災(zāi)。所以說(shuō)，限售其實(shí)是為后期實(shí)施房產(chǎn)稅政策做鋪墊。