??

作者：黑天鵝

因為TX淮海，讀者們認識了司徒文聰。

從上海新天地到前門大街，從購物中心到旅游商業(yè)，司徒文聰?shù)纳虡I(yè)管理觸角伸向上海、北京等一線城市。

來源：網(wǎng)絡(luò)

獨角Mall此前報道過相關(guān)文章。

三度改造的“死”場，如今被救活了？

其實，司徒文聰之所以能成為上海商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的旗幟，除了TX淮海、上海新天地，最讓人拍手稱道的莫過于，他的“妙手”讓2002年就開業(yè)了的正大廣場起死回生。

正大廣場曾有過尷尬的過去，在司徒文聰接手正大廣場前，正大廣場已撤換了兩任總裁，正大廣場每年支出為4億元，而當年的銷售目標是3億元。

開業(yè)3年多，依然只有65%左右的出租率，6樓之上的五層樓面幾乎全部空置。

2005年8月，司徒文聰接手了正大廣場。

2006年，正大廣場根據(jù)市場的反饋進行重新定位，把“超級品牌中心”變成了“華東地區(qū)最大的家庭娛樂購物中心”。

來源：獨角Mall實拍

司徒文聰先后引進室內(nèi)真冰溜冰場、KTV、健身館、美容美體館等設(shè)施，接著，新開出了臨江的幾家餐廳，并引入更多知名品牌。

調(diào)整之后，家庭開始成為正大廣場的主要客流來源。夫婦兩人帶著孩子一塊來到正大廣場的消費比例在增加。僅僅半年時間，正大廣場的空置率便下降至1%。

如今大體量的正大廣場，與ifc國金中心一起，成為并蒂的陸家嘴姐妹花。

2020年，上海正大廣場全年銷售額達到24億元，迎來了92家新店開業(yè)。2021年計劃將有134個新品牌入駐，調(diào)改力度之大，備受業(yè)界矚目。

正大集團是世界上最大的華人跨國公司之一，由華裔實業(yè)家謝易初、謝少飛兄弟于1921年在泰國曼谷創(chuàng)辦。

坐落于陸家嘴商圈的上海正大廣場，是正大商業(yè)地產(chǎn)首座里程碑項目。

項目于2002年正式開業(yè)經(jīng)營，雖是政府支持、體量較大，但起初的經(jīng)營狀況卻不盡如人意。

當時，小陸家嘴幾乎沒有任何商業(yè)配套，并被詬病為浦東商業(yè)荒漠，加之陸家嘴辦公樓當時空置率較高，奢侈品青睞浦西南京西路恒隆廣場。正大廣場，招商未果，由于6樓以上高區(qū)難以吸引商戶，項目整體入駐率尚不足65%。

隨著陸家嘴辦公樓入駐率不斷攀升，項目重新定位為“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心”。正大廣場更是引入了ZARA、H&M等多家國際快時尚服飾及玩具反斗城等特色功能店，一度成為大陸快時尚最集中的購物中心。

應(yīng)對新加入的鄰居——IFC國金中心，正大廣場強化潮流服飾，引入更多特色專賣店。

來源：獨角Mall實拍

業(yè)態(tài)更加多元化，品牌檔次更接地氣，設(shè)計更合理，經(jīng)營情況大逆轉(zhuǎn)，出租率達到99%，租金水平大幅上升！

慢慢地，IFC國金中心和正大廣場珠聯(lián)璧合，小陸家嘴商圈年營業(yè)額已經(jīng)超越八佰伴所在的新上海商業(yè)城張楊路商圈。

正大廣場的消費人群應(yīng)證了其家庭親子屬性。

首先，正大廣場的消費人群有1/3是本地居民，周邊高檔住宅區(qū)較多。有菊園、仁恒濱江花園、世貿(mào)濱江花園、盛大金磐、湯臣海景等高檔豪宅居住區(qū)，區(qū)域居民消費力較強。他們周末帶著孩子逛逛商場。

其次，還有不少商務(wù)人士。小陸家嘴匯聚了近10萬上海平均收入最高的白領(lǐng)階層。

最后，剩下1/3的消費人群來自游客，每天約有20萬左右的國內(nèi)外旅游觀光客光顧，成為正大廣場消費群體的主要來源之一。

正大廣場，東至陸家嘴環(huán)路，西至富成路，南至名商路，北至陸家嘴西路。

原本地鐵站沒有直通正大廣場的通道，前幾年正大廣場B2層地下通道開通，與地鐵2號線陸家嘴站6號口連接。

來源：獨角Mall實拍

陸家嘴地區(qū)的摩天大樓之間互不相通的局面終于作古，地下通道與正大廣場的連接順利實現(xiàn)結(jié)構(gòu)貫通。

正大廣場在轉(zhuǎn)型后極大提升了交通的便利度，環(huán)島人行天橋連接3樓，商場3樓為雙首層。

不管是地下還是地上，都能便捷抵達正大廣場。

B2的大型進口食品超市卜蜂蓮花設(shè)有免費班車，引導了其他區(qū)域的居民進入正大廣場消費。

在環(huán)形人性天橋上，就能看到東方明珠。

來源：獨角Mall實拍

陸家嘴是上海的新興旅游中心，附近有海洋館、東方明珠電視塔、國際會議中心、金茂大廈、國金中心等，給正大廣場帶來了源源不斷的旅游客流。

工作日的雨天，門口有不少人在躲雨。

來源：獨角Mall實拍

正大廣場總建筑面積接近25萬平方米，地上10層、地下3層。

品牌方面：

1、多次調(diào)整，體驗業(yè)態(tài)明顯。

早在2017年，正大廣場便開啟了全面升級，以滿足不斷變化的消費趨勢。

2018年-2019年，正大廣場“Venus生活方式主題區(qū)”、“Kids’3rd Home兒童的第三個家”、“美食與共享辦公空間eat n work”相繼改造亮相。

來源：獨角Mall實拍

2020年，正大廣場迎來了92家新店開業(yè)，包括餐飲19家、零售43家、生活體驗18家。

值得一提的是，正大廣場在品牌升級過程中，十分注重體驗式經(jīng)濟，包括瑞典高性能電動車品牌Polestar極星、Ringside Boxing&Beyond老虎泰拳中國首店、賽夢微縮世界、白日夢擼豬社上海首店、Nice to meet U愛玩萌兔體驗館、獨角獸星空館等。

在餐飲業(yè)態(tài)方面，除了有歷經(jīng)改造升級后的耶里夏麗、望湘園，還有如來自北京的創(chuàng)造了“世界最大魚頭泡餅”世界紀錄的旺順閣魚頭泡餅、新元素升級版Vintage、日料角屋和春樹拉面等餐飲品牌。

2、家庭親子屬性強。

有玩具反動城、好孩子星戰(zhàn)、21G圖玩集、湯姆熊歡樂世界、舞蹈工作室、日式洗頭、名甲物語等品牌。

來源：獨角Mall實拍

隨處可見旋轉(zhuǎn)木馬、兒童汽車加油站等。

來源：獨角Mall實拍

利用樓層的上下坡，做了一個布魯可兒童積木專家零售，吸引了不少小朋友和家長。

來源：獨角Mall實拍

3、快時尚零售不少，缺乏美妝品牌。

4、5層集齊所熟知的快時尚品牌，一覽無余。

包括匡威、優(yōu)衣庫、耐克、阿迪達斯、安德瑪、NEW BALANCE、FILA、VANS、PUMA、UR、中國李寧等。

來源：獨角Mall實拍

遺憾的是，美妝品牌方面，除了圍擋的絲芙蘭，其他寥寥無幾。

來源：獨角Mall實拍

人流方面：

工作日的下午，從地下層到3樓，人還是不少。

來源：獨角Mall實拍

但是上了4、5層，人流驟減，再往上幾乎就沒什么人了。

來源：獨角Mall實拍

設(shè)計公司：正大廣場是由世界知名的美國捷得設(shè)計公司設(shè)計的。正大廣場已先后榮獲“2005年中國商業(yè)名牌”，“2006年度中國最佳購物中心進步獎”，2013、2014年“上海十大商業(yè)地標獎”。

外立面：其設(shè)計構(gòu)思源自“飛龍騰越”的創(chuàng)意。色彩鮮明、辨識度強，是陸家嘴商務(wù)群和黃浦江中的“奪目色塊”。多個外立面設(shè)計都十分有特色，東南角懸掛著巨大的圓形金色店徽，西面設(shè)計為鼓形，與黃浦江相對應(yīng)，北立面使用大面積紅色和米色砂巖。外立面相對比較陳舊。

來源：網(wǎng)絡(luò)

雙首層導流、4個出入口：環(huán)島人行天橋連接3樓，商場3樓為雙首層。

上海正大廣場項目分東南西北四個出入口，南、北兩側(cè)各有1個車庫入口。

內(nèi)部設(shè)計：整體設(shè)計采用流線型。大坡道的設(shè)計，將項目3、4層的平面連接在了一起。主體結(jié)構(gòu)部分進行挑空設(shè)計，使建筑內(nèi)部顯得大氣、恢宏。

來源：獨角Mall實拍

挑高支撐的大柱子，容易遮擋消費者的視線，逛感稍微差了一點。

來源：獨角Mall實拍

內(nèi)部動線：整體動線單一、清晰，主題百貨館為單獨動線，但是因為商場實在太大，逛了一圈真的是累覺不愛。

來源：獨角Mall實拍

局部運用坡道、連接通道形式銜接人流，有效提升消費者的導入能力。鵝看了這么多場子，還是第一次在商場里看到階梯連接樓層。

來源：獨角Mall實拍

內(nèi)容與空間之外，上海正大廣場持續(xù)舉辦了眾多節(jié)日營銷活動與愛心公益活動。

今年6月12日——6月27日，商場舉辦了泰熱力風情節(jié)，端午節(jié)及周末期間，泰國歌舞表演、泰拳Show輪番上演，吸引人流。

來源：正大廣場官方公眾號

除此之外，商場還售賣熱帶水果、泰國乳膠枕、曼谷包、工藝品等。

今年1月——5月，正大廣場與《神偷奶爸》和《小黃人大眼萌》系列IP展開合作，舉辦神偷奶爸大視界特展，8大互動展區(qū)和1000多種正版周邊商品，掀起一波波觀展熱潮。

來源：正大廣場官方公眾號

會員活動還有“我的媽媽是超人”、“周末露營workshop”等。

來源：正大廣場官方公眾號

商場里還有共享智能兒童推車，解放雙手。

來源：獨角Mall實拍

正大廣場所在的商圈，是上海浦東新區(qū)陸家嘴黃金地段，匯聚了近10萬上海平均收入最高的白領(lǐng)階層，消費能力較強。

附近有新上海國際商城、九六廣場、第一八佰伴，這幾年新增了國金中心、環(huán)球中心商務(wù)商業(yè)，此外還有一些沿街商鋪。

正大廣場也存在一些爭議點。

例如項目的樓層太高，怎么把人流引到高樓層，且高樓層招商難也是一個現(xiàn)實問題；中廊部分多柱子，阻礙了消費者視線；停車位嚴重不足等。

然而瑕不掩瑜，起死回生后的正大廣場，亮點還是有目共睹的。

行業(yè)交流，市場消息爆料