作為龍頭的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大的一舉一動都受到外界的高度關(guān)注。特別是今年以來，關(guān)于恒大的傳言很多，恒大也在用實際行動來一一回應(yīng)、各個擊破。

6月30日，恒大集團對外透露，目前公司凈負債率已降至100%以下，順利實現(xiàn)一條紅線變綠。這意味著，恒大的降負債舉措迎來了里程碑。

而在6月29日，恒大透露其有息負債已降至約5700億元，成功降到“5字頭”。與去年最高時的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

一連兩大重磅消息，市場早有“預(yù)期”。因為恒大掌門人許家印在6月初的合作伙伴交流會上曾預(yù)告“月底前恒大有息負債降至5字頭，至少一條紅線變綠”，而許家印向來不說“大話”。

如今恒大降負債如期兌現(xiàn)承諾，并超出了市場預(yù)期。

那么，成績單背后，恒大究竟做對了什么？

“減負”成績單

6月24日，恒大發(fā)布了一則公告稱：

已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬戶，用以償還今年6月28日到期的14.5億美元債，以及所有境外美元債到期的應(yīng)付利息近3億美元，合計約17.5億美元。至此，到2022年3月前，恒大再無到期的境內(nèi)外公開市場債券。 

上述消息公布后，恒大系的股價在香港市場應(yīng)聲大漲。當(dāng)天中國恒大上漲4.21%，恒大汽車漲了9.17%。這說明了資本市場對于恒大已經(jīng)重拾信心。 

其實，早在2020年3月，恒大就實施了“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略，核心是降負債。

2020年10月，恒大就在10天內(nèi)分三次大手筆償還了約294億港元的債務(wù)，而近日剛償還的美元債本息136億港元，是恒大自去年3月以來累計歸還的第7筆境外債券本息，合計約106億美元（折合超823億港幣），全部以自有資金償還，沒有做任何一筆發(fā)新還舊。

恒大的“減負”成績單收貨頗豐。2020年，恒大有息負債大幅下降2000億，并通過引入戰(zhàn)略投資、分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市等方式增加權(quán)益888億港元，負債結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化。

恒大方面稱，公司成立25年來，從未出現(xiàn)借款利息晚付、本金逾期歸還的情況。

在今年3月的業(yè)績會上，許家印表示，恒大的有息負債每年要下降1500億，未來三年要大降4500億?，F(xiàn)如今，恒大一年內(nèi)甩掉3000億債務(wù)，已經(jīng)遠遠超過預(yù)期，降幅高達34.5%。 

針對“三條紅線”，許家印更是給出了未來三年降檔計劃：

• 2021年6月30日將凈負債率降至100%以下；

• 2021年12月31日現(xiàn)金短債比達到1以上；

• 2022年12月31日將資產(chǎn)負債率降至70%以下，全面達到監(jiān)管要求，實現(xiàn)“三條紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

現(xiàn)在看來，其中的一些目標(biāo)已經(jīng)超額完成，而接下來的“諾言”實現(xiàn)幾率也十分有把握。

6月1日，恒大發(fā)布月度業(yè)績公告，數(shù)據(jù)顯示，今年前5月銷售額及銷售面積均錄得同比增長，并繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。

具體來看，今年5月實現(xiàn)銷售額638.6億元，銷售面積781.7萬平方米，銷售回款518.1億元。截至5月底，恒大今年累計實現(xiàn)銷售額2851.6億元，銷售面積3383.3萬平方米，銷售回款2507.4億元，回款率高達87.9%，平均每月回款500億元。 

銷售是房企核心造血能力，更是回籠資金的最重要來源。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控、政策不斷收緊的大背景下，恒大能取得上述成績實屬難得。

業(yè)內(nèi)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計顯示，恒大前5月權(quán)益銷售額達2727.5億元，位居行業(yè)第一，穩(wěn)坐龍頭寶座。

其實，這是一個相輔相成的過程，恒大銷售的持續(xù)增長，回款的不斷增厚，為恒大降負債充實了“錢袋子”。

值得留意的是，恒大不僅目前銷售暢旺，且從長遠看，其規(guī)模龐大的土儲，也將為公司銷售可持續(xù)性帶來最強保障。

目前，恒大可售住宅土儲面積已超過2億平方米，再加上在寸土寸金的深圳、廣州擁有的大量舊改項目，將為恒大提供源源不斷的可售貨源，進而帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

恒大年報數(shù)據(jù)顯示：截至2020年12月31日，其土地儲備項目共計789個，幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟發(fā)達且有潛力的城市。規(guī)劃建筑面積2.31億平方米。由于堅持不拿地王，恒大的土儲性價比很高，其中一二線城市占比67%平均樓面價為2638元，而現(xiàn)在全國一二線城市房價早已破萬，實際土儲價值肉眼可見的高。 

另外，恒大集團還擁有未入表的舊改項目約100個，大灣區(qū)78個（深圳55個）、太原8個、石家莊2個、鄭州2個、其他城市10個，價值潛力巨大。也就是說，僅憑恒大目前的土地“存貨”便足以支撐恒大的未來發(fā)展，龐大的土儲規(guī)模給控規(guī)模提供了充足的底氣。 

但是這些年，作為房地產(chǎn)龍頭之一，恒大的轉(zhuǎn)型堅決果斷，早就已經(jīng)從單一的房地產(chǎn)升級為多元化戰(zhàn)略，實現(xiàn)“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的“新恒大”，其涵蓋了旗下8大產(chǎn)業(yè)已擁有4個上市平臺，幾乎覆蓋了人們的衣食住行各個領(lǐng)域。 

其中，恒大物業(yè)、恒大汽車、恒騰網(wǎng)絡(luò)在各自領(lǐng)域強勢整合資源，走出了恒大靚麗的“第二增長曲線”。房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等也有望陸續(xù)分拆上市，并且，多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈為恒大提供了新的資產(chǎn)增長極。

例如，去年8月恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資235億港元，之后的12月上市募資140.8億港元；去年9月和今年1月，恒大汽車兩次引入戰(zhàn)略投資合計300億港元等，恒大通過分拆業(yè)務(wù)融資的方式，進一步加強了手中的現(xiàn)金流。 

值得一提的是，備受科技行業(yè)和資本市場關(guān)注的恒大造車再提速。

6月29日，恒馳AVP自動泊車系統(tǒng)發(fā)布。這也意味著，恒馳車主可通過手機APP實現(xiàn)一鍵泊車與一鍵召喚。啟動一鍵泊車后，無人駕駛的恒馳全程自主尋徑，完成業(yè)界最復(fù)雜的跨層自動泊車入庫；啟動一鍵召喚后，用戶可提前召喚車輛自動駛出，前往指定位置等待。

目前，恒大汽車宣布已在國內(nèi)外申請專利3012件，其中獲得授權(quán)專利1355件，具備了全球領(lǐng)先的技術(shù)及完整產(chǎn)業(yè)鏈專利布局。種種跡象表明，恒馳量產(chǎn)已進入沖刺階段。

按計劃，恒馳系列將于今年四季度試生產(chǎn)、明年實現(xiàn)大量交付。2021年是中國“十四五”的開局之年。在“十四五”規(guī)劃綱要中，智能駕駛、智慧交通等都被擺在了非常重要的位置。這也為恒大汽車勾畫了一幅“十四五”的藍圖。

備受好評的成績單也得到了投資機構(gòu)的認可。

建銀國際發(fā)布最新研報認為，恒大近日以自有資金提前償還合計約17.5億美元的債券本息，尤其自2020年3月以來，已累計償還7筆境外債券合計106億美元，去杠桿計劃步入正軌，維持“優(yōu)于大市”評級，目標(biāo)價23.1港元。

法國巴黎銀行也認為恒大運營良好，給予其債券“買入”評級。野村證券強調(diào)，看好恒大的基本面。

摩根大通則認為，恒大物業(yè)股價強勁反彈動力充足：一是上半年盈喜公告或?qū)l(fā)布，料將有55%的同比收益增長；二是8月份業(yè)績可能就新增在管面積有利好消息；三是可能有并購利好。

在大自然中，綠色意味著生機，綠色代表著希望，一條紅線“轉(zhuǎn)綠”的恒大期待遇見更多的“綠光”。 

可以預(yù)見，隨著“高增長、控規(guī)模、降負債”的新發(fā)展戰(zhàn)略的深入推進，多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈不斷升級擴容，一個生機勃勃、穩(wěn)健發(fā)展的“新恒大”將以高質(zhì)量發(fā)展態(tài)勢加速前行。