不少朋友預(yù)算有限或者有點(diǎn)閑錢，又或者沒有購房資格，關(guān)注公寓市場，每每看到開發(fā)商也好，中介也好，不停給你推銷公寓。價(jià)格看似便宜，總價(jià)低，還有各種優(yōu)惠。讓不懂房產(chǎn)的朋友很是心動(dòng)，但是臨到掏錢就要猶豫了，畢竟是40年產(chǎn)權(quán)商住。所以會(huì)到處問。

這篇講講公寓的投資，公寓是不是好地段的公寓可以投，比如攀成鋼？比如金融城？比如其他核心位置？

這里給大家看看金融城的公寓，復(fù)地金融島灣流匯。

開盤價(jià)格可以在安居客查到，看盤價(jià)格25000。

然后我們看看最近成交了一套

我們算全款，虧了多少賣的？

算上契稅也是虧了9000多甩賣的。金融城的公寓尚且如此，此外還有譽(yù)峰的公寓，譽(yù)峰的公寓成本價(jià)9000-20000不等，部分也解套了，部分也虧損。同等的情況還可以看銀泰中心等

然后再給大家看個(gè)周期很長的公寓投資，位于金沙板塊的建發(fā)進(jìn)沙里。

這個(gè)盤已經(jīng)接近10年了，建發(fā)金沙里的住宅當(dāng)初價(jià)格成本如下。

現(xiàn)在買入的人，目前二手已經(jīng)接近三萬

但在當(dāng)初建發(fā)金沙里也有公寓，在住宅之后推出公寓，成本在8100-8700不等。

然后公寓的行情又是如何呢，和金融島一樣，最近也成交了一套。

無論是8100買的還是8700買的都要流淚，7年沒有漲幅。算上成本其實(shí)已經(jīng)虧死了。

核心地段尚且如此，遑論非核心地段的公寓。比如建發(fā)金沙里公寓7年沒漲價(jià)，金融城公寓有含淚虧本賣的。

然后來給大家說下公寓的價(jià)格原因，比如譽(yù)峰與金融島的公寓成交為啥是16000（當(dāng)然成本也高），為啥金沙里的是8500。

這里就是住宅二手的價(jià)值問題，金融島穩(wěn)定成交在35000左右，譽(yù)峰目前成交穩(wěn)定在40000。對應(yīng)公寓價(jià)格在16000，建發(fā)金沙里目前在29000，對應(yīng)價(jià)格在8500。

所以公寓的價(jià)格就在附近二手穩(wěn)定頂峰價(jià)的1/3-1/2之間。1/2的情況也有，比如百草路的保利香檳國際，那個(gè)地段開補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)是真好，畢竟成都外國語周圍。所以比較好的公寓沒準(zhǔn)能達(dá)到1/2。

比如今后住宅6w，附近公寓預(yù)計(jì)20000能出手，位置比較實(shí)用的沒準(zhǔn)30000能跑（這種非常少數(shù)）。當(dāng)然要交易肯定跑不掉很高的稅負(fù)。

所以判定公寓價(jià)值一定要根據(jù)周圍住宅情況，如果明顯超過周邊住宅的1/2那就沒任何意思。肯定是消費(fèi)品。1/3還沒多大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然價(jià)格低肯定不一定好租。

公寓，買了就別打算賣，安心收租，隨片區(qū)成熟耐心等租金抬高，才是正確處理方式；當(dāng)然，還沒買的應(yīng)該慎重了，除非價(jià)格低點(diǎn)。

比如給大家分析下金融島那一套的操作方式。98w買的，目前的租金，當(dāng)然這個(gè)租金很不錯(cuò)，普遍的公寓租金就在1500左右，有些還1000。

現(xiàn)在比較低，58平一室的穩(wěn)定租金3000左右，98w購入，預(yù)估未來達(dá)到月租5000，回報(bào)率一年算6%。其實(shí)在商業(yè)中算不錯(cuò)的了。還是可以。當(dāng)然你去買新的不會(huì)這么便宜啦，今后金融城均價(jià)60000，沒準(zhǔn)2.5w可以跑掉，當(dāng)然很多成本價(jià)就在25000。就算回報(bào)率很高，但也是長遠(yuǎn)的回本道路，不知你自己覺得有意思不。如果首付低，想有個(gè)資產(chǎn)，租金能抵月供其實(shí)也還可以，畢竟也是資產(chǎn)。

我說了這個(gè)演算，你們知道該不該買公寓投資了吧。我相信很多朋友現(xiàn)在關(guān)注的一些公寓想想有點(diǎn)瑟瑟發(fā)抖，很多賣精裝不說價(jià)格還不便宜。

公寓投資一定關(guān)注租金成長性，至于倒賣，除非你成本低得不好意思，否則也無利可圖，畢竟稅也不低，還不說面積這么小，總收入也不高，還是去折騰投資住宅好一點(diǎn)。是不是??？