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土地開發(fā)業(yè)務知多少？

 文武南拳 2021-06-23
----------------以下是正文----------------
目前城投企業(yè)的土地開發(fā)業(yè)務主要包含兩類：一類是城投企業(yè)通過規(guī)范方式（市場化或政府劃撥）獲取土地使用權，并依據(jù)規(guī)劃進行后續(xù)開發(fā)建設；一類是城投企業(yè)接受地方政府（土地儲備機構）委托的方式進行土地整理等開發(fā)業(yè)務。其中，第一類業(yè)務主要關注土地使用權的取得方式是否合規(guī)，后續(xù)開發(fā)多為房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性業(yè)務；第二類業(yè)務是城投企業(yè)開展最廣泛的業(yè)務，即接受委托開展儲備土地的征拆或一級開發(fā)階段的平整等業(yè)務。本篇研究針對上述兩類業(yè)務，重點解析城投企業(yè)取得國有土地使用權的規(guī)范方式，以及委托代建模式下城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務的業(yè)務處理模式。

一
城投企業(yè)獲得土地使用權的規(guī)范方式

分稅制改革后中央和地方的財權、事權不匹配，導致地方政府的投融資存在較大資金缺口，為彌補這一部分資金缺口，城投企業(yè)應運而生。根據(jù)國發(fā)[2010]19號，地方政府融資平臺指由地方政府及其部門和機構等通過財政撥款或注入土地、股權等資產(chǎn)設立，承擔政府投資項目融資功能，并擁有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。多數(shù)城投企業(yè)是地方政府以少量財政撥款配比較大規(guī)模土地資產(chǎn)注入的方式成立的，因此在成立之初其賬面即擁有較大規(guī)模土地資產(chǎn)。在發(fā)展之初城投企業(yè)和地方土地儲備機構的職能劃分不明確，城投企業(yè)實際承擔了土地儲備的職能，并以儲備土地抵押等方式向銀行等金融機構融資，或土地儲備機構將融資資金以各種名義轉移至城投企業(yè)。2010年以來，監(jiān)管機構集中出臺多項政策法規(guī)，厘清城投企業(yè)和土地儲備機構的關系，禁止城投企業(yè)從事土地儲備工作，不斷規(guī)范城投企業(yè)獲取土地的方式。目前，城投企業(yè)獲得國有土地使用權的兩種規(guī)范方式為：一是對于經(jīng)營性的商業(yè)、住宅、工業(yè)和綜合用地等建設用地，城投企業(yè)必須通過市場化方式有償取得，并及時、足額繳納土地出讓金。二是對于不以盈利為目的或非盈利性的公租房、保障房和城市基礎設施用地等用地，以及國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，城投企業(yè)可以通過政府劃撥方式無償獲得土地使用權，但前提是必須經(jīng)過有關部門依法批準并嚴格將土地用于指定用途。

（一）以市場化方式有償獲得土地使用權
土地出讓是土地供應的一種方式，是指對納入土地儲備系統(tǒng)的土地，由土地儲備機構根據(jù)客觀需要和土地供應計劃，向市場供應土地的行為。目前土地使用權的出讓主要包括兩種方式：一種是以不公開方式所進行的協(xié)議出讓；另一種是以公開方式進行的招標、拍賣或掛牌交易。其中，公開出讓方式主要包括招標出讓、拍賣出讓和掛牌出讓（簡稱“招拍掛”）?！锻恋胤ā芳皣临Y源部相關的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。同時，嚴格限制協(xié)議用地范圍，確實不用采用“招拍掛”方式的才采用協(xié)議方式。以市場化方式取得土地使用權多見于城投企業(yè)的經(jīng)營性項目。此種方式下，城投企業(yè)作為市場主體參與國有土地使用權的流轉，即城投企業(yè)依據(jù)市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布的公告，參加國有土地使用權投標、競買或協(xié)議出讓，繳納土地出讓金后獲得土地使用權，計入“存貨”或“無形資產(chǎn)”科目。城投企業(yè)獲取土地使用權后，依據(jù)規(guī)劃開展后續(xù)經(jīng)營性開發(fā)，土地出讓金計入相關項目總投資。

（二）以劃撥方式獲得土地使用權
根據(jù)《土地管理法》第五十四條規(guī)定，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。依據(jù)《土地管理法》及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，劃撥地主要以無償方式取得，有償劃撥也只需支付少量的土地補償費和安置補助費，這些費用遠比土地使用權出讓金少?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第22條2款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。同時，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條規(guī)定：“劃撥土地使用權，除本條例第45條規(guī)定[1]的情況外，不得轉讓、出租、抵押?！?/strong>

[1]第45條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門的批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權證明；（4）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的使用者通常是國家機關、軍隊、人民團體以及由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位等。將國有土地使用權無償劃撥上述單位使用，其目的是為了實現(xiàn)社會公益事業(yè)的需要，具有社會公益性。城投企業(yè)作為由地方政府出資成立并承擔城市基礎設施建設投融資職能的地方國有企業(yè)，在發(fā)展過程中亦通過劃撥方式獲取了較大規(guī)模的土地使用權。目前城投企業(yè)的存量的劃撥土地使用權主要包括政府歷史注入的劃撥土地和業(yè)務發(fā)展新增的劃撥用地。

歷史注入的劃撥土地方面，在前期地方政府向城投企業(yè)以劃撥的名義注入大量的土地，劃撥地原則上不能用于抵押貸款，若城投企業(yè)要將該土地用于建設或轉讓，必須按照規(guī)定補繳足額的土地出讓金，將土地使用權類型由“劃撥”更改為“出讓”。新增劃撥土地方面，按照《土地管理法》、《劃撥用地名錄》、《關于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》等文件要求，以劃撥方式獲得土地的，必須經(jīng)過有關部門依法批準并嚴格用于指定用途，劃撥地主要用于道路、水利等基礎設施和公租房、保障房等公益性事業(yè)。會計處理方面，城投企業(yè)獲得政府注入劃撥性質(zhì)的土地時，通常借方計“存貨”或者“投資性房地產(chǎn)”科目，貸方計“資本公積”科目。
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需要注意的是，城投企業(yè)賬面存在的劃撥地，若抵押需要經(jīng)過嚴格的審批流程，且劃撥用地變現(xiàn)可能會出現(xiàn)因土地性質(zhì)或流程復雜導致折價的情況，因此在評估劃撥地資產(chǎn)質(zhì)量時，要考慮劃撥地的實際可變現(xiàn)價值，關注劃撥地入賬價值是否存在高估；若涉及劃撥地使用權轉讓，則需變更土地使用權類型并補繳土地出讓金后方可進行，同時需關注城投企業(yè)的現(xiàn)金流情況，判斷土地出讓金的繳納是否會影響企業(yè)的資金周轉等。

二
城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務解析

土地儲備的基本流程包括土地收購、土地儲存和上市流轉。城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務主要為城投企業(yè)受各地土地儲備機構委托，進行土地的前期開發(fā)整理工作，是土地儲備環(huán)鏈中最重要的一環(huán)。因此，在解析城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務之前，我們需要分析一下土地儲備相關內(nèi)容。

《土地儲備管理辦法》明確土地儲備的含義為：市、縣級人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。具體流程包括制定儲備計劃、確定入庫儲備標準、前期開發(fā)、管護與供應。

圖1：土地業(yè)務的基本流程
圖片
資料來源：公開資料，中債資信整理

土地儲備是土地收購、土地儲存和土地出讓的全過程，指土地儲備機構根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，對收購和收回的土地進行初步開發(fā)，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍焙?，將其納入土地儲備庫，以備供地之需的行為。目的在于調(diào)控城市建設用地的需求，建立“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個水龍頭放水”的土地統(tǒng)一供應機制，實現(xiàn)政府對一級土地市場的絕對控制，杜絕多頭供地局面的出現(xiàn)。土地收購是指各地土地儲備機構按照城市政府授權或者經(jīng)人大通過的土地儲備計劃，依照或遵照有關章程，通過征用、收回、置換或整理等方式，實現(xiàn)土地使用權由集體或其他土地使用者手中向政府集中。根據(jù)《土地儲備管理辦法》可以納入土地儲備范圍的土地包括：（1）依法收回的國有土地；（2）收購的土地；（3）行使優(yōu)先購買權取得的土地；（4）已辦理農(nóng)用地專用、土地征收批準手續(xù)的土地；（5）其他依法取得的土地。

土地前期開發(fā)是土地儲備環(huán)鏈中最重要的一環(huán)，期間需要較大規(guī)模的資金投入，是土地資產(chǎn)價值顯現(xiàn)和提升的核心環(huán)節(jié)。根據(jù)《關于加強土地儲備與融資管理的通知》，進行道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，應通過公開招標方式選擇工程設計、施工和監(jiān)理等單位，不得通過下設機構進行工程建設。由于各地土地儲備機構通常為縣級（含）以上人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國土資源主管部門、承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位，不具備土地整理開發(fā)相關資質(zhì)，因此多通過委托代建方式推進土地一級開發(fā)，城投企業(yè)是最主要的受托方。即在土地儲備過程中土地儲備機構與城投企業(yè)構建委托代理關系，在土地收購階段涉及到的拆遷安置補償，或者在土地一級開發(fā)階段相關的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設，地方土地儲備機構委托城投企業(yè)負責。

（一）土地開發(fā)業(yè)務的主要內(nèi)容和流程
城投企業(yè)承擔的土地開發(fā)業(yè)務主要為接受政府或其授權方委托，對地塊內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、圍擋等基礎設施建設，并進行土地平整，滿足必要的“通平”要求，使土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”、“九通一平[2]”的建設條件或出讓條件。

[2]“一平”為土地自然地貌平整，“九通”為通市政道路、雨水、污水、自來水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線。

一般來講，土地一級開發(fā)的建設流程包括：土地一級開發(fā)計劃（包括調(diào)研、規(guī)劃意見以及城市規(guī)劃和土地控制性規(guī)劃的落實）——征地拆遷（主要涉及征拆方案協(xié)商、拆遷推進、拆遷補償?shù)龋恋仄秸恋仳炇铡羶χ行氖栈赝恋亍鲜小罢信膾臁保ǜ鶕?jù)當年土地出讓指標）——出讓土地及土地出讓金的回收。

在土地一級開發(fā)的流程中，土地的原始權屬在征地拆遷過程中注銷，又在平整、驗收后重新獲得新的權證（土地證），并通過二級出讓完成權屬的轉讓。如果原始土地為農(nóng)用地，還需要符合國家農(nóng)用地征收的相關要求，取得新增建設用地指標，若原始土地與最終出讓土地性質(zhì)不同也需要進行性質(zhì)變更，如“工業(yè)用地”轉為“商住用地”。

（二）城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務模式
土地前期開發(fā)的征地拆遷、土地平整環(huán)節(jié)需要大量的資金投入，2013年之前，城投企業(yè)承擔了主要的融資職能，2014年以來城投企業(yè)土地儲備融資職能逐步弱化，土地儲備資金主要通過地方政府專項債券來籌措資金。在此背景下，城投企業(yè)土地開發(fā)的業(yè)務模式主要分為以下三種。

1、傳統(tǒng)模式
城投企業(yè)與政府簽署土地開發(fā)協(xié)議，負責征地拆遷以及補償款的支付（包括拆遷補償款、工程施工款、資金成本和相關稅費）、土地性質(zhì)變更稅費等支出。平整后的土地達到上市的標準和要求后，由土儲中心掛牌出讓，出讓完成后，政府將扣除相關稅費后的土地出讓收益全額返還至城投企業(yè)。該模式是《關于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（財綜[2016]4號）頒布前，城投企業(yè)從事土地開發(fā)業(yè)務的主要模式，但該模式下城投企業(yè)仍承擔一定的融資職能，且土地出讓收益全額返還屬于政策限制的范圍，所以目前上述模式僅部分歷史遺留項目仍在使用。

2、政府采購模式
財綜[2016]4號文明確：每個縣級以上（含縣級）法定行政區(qū)劃原則上只能設置一個土地儲備機構，土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機構承擔，各類城投企業(yè)等其他機構一律不得再從事新增土地儲備工作。地方國土資源主管部門應當積極探索政府購買土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補償服務。土地儲備機構應當積極探索通過政府采購實施儲備土地的前期開發(fā)，包括與儲備宗地相關的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設。也即土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補償服務可采用政府購買服務模式，購買主體是國土資源部門。道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設可采用政府采購模式，采購主體是土地儲備機構。2017年6月，財政部發(fā)布《關于堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規(guī)融資的通知》（財預[2017]87號），嚴禁將“儲備土地前期開發(fā)”作為政府購買服務項目，限制地方政府以政府購買服務的名義違法違規(guī)融資，進一步規(guī)范土地儲備前期開發(fā)的資金來源。因此，城投企業(yè)通過政府購買服務模式開展土地開發(fā)業(yè)務也僅是曇花一現(xiàn)，目前僅存少量未完工項目。

3、委托代建模式
目前城投企業(yè)普遍采用的模式為，土地儲備機構作為實施主體，負責土地儲備，通過簽署委托協(xié)議的方式委托城投企業(yè)負責具體工作，主要包括制定計劃、實施土地前期開發(fā)等。在該模式下，城投企業(yè)不承擔融資職能，業(yè)務委托方按照工程進度進行資金撥付，城投企業(yè)按照一定比例收取委托代建費用。在實際情況中，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，各地土地出讓情況存在波動和不確定性，城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務的資金撥付普遍存在滯后的情況。

（三）城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務的賬務處理（委托代建模式）

1、土地開發(fā)投資發(fā)生時：
借：存貨-土地開發(fā)成本
     貸：現(xiàn)金/銀行存款

2、會計期末確認收入（完工百分比法）結轉成本：
借：應收賬款
       貸：主營業(yè)務收入

借：主營業(yè)務成本
      貸：存貨-土地開發(fā)成本

3、收到業(yè)務委托方資金時：
借：現(xiàn)金/銀行存款
      貸：應收賬款

不同區(qū)域城投企業(yè)在會計做賬上可能存在一定的差異，部分企業(yè)會涉及到其他應收賬款、資本公積等會計科目。

三
城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務的風險關注

目前城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務的資金平衡方式較明確，但由于土地開發(fā)投資與出讓存在的時間差，因此，土地開發(fā)業(yè)務存在一定的資金期限錯配風險。主要的風險點一是業(yè)務開展是否規(guī)范，委托方是否嚴格按照委托代建協(xié)議約定，按時足額支付土地開發(fā)款項，二是區(qū)域已開發(fā)的土地能否及時出讓，實現(xiàn)土地開發(fā)的良性滾動，并為區(qū)域內(nèi)的基礎設施建設提供相對持續(xù)而穩(wěn)定的資金來源。影響城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務資金按時足額結算的不利因素有：

  • 區(qū)域房地產(chǎn)市場庫存高企、房價呈下跌狀態(tài)。在此情況下，地方政府為穩(wěn)定區(qū)域房地產(chǎn)市場價格，通常會放緩區(qū)域土地供應，推遲地塊上市流轉。

  • 存量土地開發(fā)的規(guī)模過大，沒有考慮到市場的消化能力。部分城投企業(yè)所處區(qū)域可出讓土地規(guī)模較大，超過區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對新增建設用地的需求，未來土地出讓存在較大不確定性，加劇區(qū)域城投企業(yè)資金周轉和付息壓力。

  • 開發(fā)的土地拆遷成本過高。這種情況主要出現(xiàn)在舊城區(qū)的地塊，相關地塊征收補償成本較高，而區(qū)域內(nèi)土地整體增值速度較慢，土地開發(fā)業(yè)務難以收回成本。

  • 開發(fā)地塊位于經(jīng)濟發(fā)展尚不明確的園區(qū)或城市邊緣。這種情況下，土地出讓進度受周邊相關配套設施建設和招商引資的進度等影響較大，若招商不及預期，地塊將難以出讓。

  • 城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務資金受擠壓，業(yè)務經(jīng)營風險加大。2017年5月財預[2017]50號要求“不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源”；2020年9月中辦、國辦《關于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》明確，從“十四五”第一年開始，各省（自治區(qū)、直轄市）分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例；到“十四五”期末，以?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達到50%以上。受上述政策影響，未來城投企業(yè)從政府土地出讓收入中獲取的資金將面臨一定程度的壓縮。


在考察城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務對其信用品質(zhì)的影響時主要需要從以下幾方面進行關注，對于已完成的土地項目關注：整治成本、出讓計劃、權證辦理情況、出讓進度、回款情況及出讓收入返還比例。對于開發(fā)中的土地項目關注：土地使用權性質(zhì)、位置及權屬情況、當前區(qū)域土地及房地產(chǎn)市場情況、土地整治成本、可整治土地面積、可出讓土地面積、計劃總投資及未來剩余投資等。通過上述方面可以對城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務的資金壓力及未來平衡進行判斷。在實際業(yè)務操作中，大部分的城投企業(yè)在土地開發(fā)業(yè)務中存在不同程度的資金墊付，對于城投企業(yè)來說，從事土地開發(fā)業(yè)務最大的風險即長期墊資風險，資金的回收嚴重依賴于已開發(fā)土地的出讓，而土地的變現(xiàn)難易又取決于當?shù)赝恋厥袌龅木皻舛取?/section>

在了解了城投企業(yè)的土地開發(fā)業(yè)務融資政策演變及規(guī)范的業(yè)務處理模式后，接下來在《城投經(jīng)營狀況系列研究——土地業(yè)務之城投公司土地注入“亂象”詳解》中，我們將深入分析地方政府變相向城投企業(yè)注入土地資產(chǎn)這一現(xiàn)象背后的原因、模式及其對城投企業(yè)、地方政府及金融機構的不同影響。

來源：今日頭條

希望各位粉絲看完后點右下角的“在看”有驚喜?。?！以示鼓勵，長期堅持發(fā)布很不容易，多次想放棄，堅持是一種信仰，專注是一種態(tài)度 ，一路陪伴，一起地老天荒。

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課程安排

投資人 EPC、片區(qū)開發(fā)投融資、ABO、項目勾地、一二級聯(lián)動拿地實務培訓班
課程內(nèi)容：

模塊一：片區(qū)開發(fā)趨勢與熱點分析

1. 國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下片區(qū)開發(fā)的機遇分析；
2. 片區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀與熱點區(qū)域分析；
3. 片區(qū)開發(fā)趨勢分析；
4. 片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關政策解讀。

模塊二：片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）模式與要點解析

1. 片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）的四大模式分析
①政府主導的開發(fā)模式
②市場主導的開發(fā)模式
③政企聯(lián)動的開發(fā)模式
④綜合型開發(fā)模式（產(chǎn)城融合發(fā)展模式）
2. 片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）主要內(nèi)容及要領分析
3. 片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）的主要流程
①土地一級開發(fā)與基礎設施建設
②土地二級開發(fā)模式
③園區(qū)（項目）招商與定位
④產(chǎn)業(yè)導入與運營服務
4. 片區(qū)開發(fā)（區(qū)域綜合開發(fā)）的盈利模式分析。

模塊三：片區(qū)開發(fā)項目參與各方主體責權利

1. 地方政府 
①好項目如何謀劃？誰來主導誰來參與？錢從何來？資金如何合規(guī)進出？ 
②既要化解隱性債務（行穩(wěn)），又要發(fā)展經(jīng)濟（致遠），怎么干？ 
③專項債要自平衡，PPP準備時間長，都有限額，怎么選？ 
④當下ABO和投資人 EPC合規(guī)性幾何？會不會增加隱性債務？怎么干？ 
⑤片區(qū)開發(fā)、大基建用什么模式？專項債、PPP、投資人 EPC、ABO、XOD怎么干？ 
⑥政企職能分離后的片區(qū)開發(fā)項目立項如何統(tǒng)籌資源設計和優(yōu)化？
2. 城投、平臺公司 
①平臺公司在片區(qū)開發(fā)過程中是什么角色？ 
②平臺公司對項目穩(wěn)定推進中有什么作用？ 
③平臺公司幫項目拓寬融資渠道有何舉措？ 
④平臺公司與政企央地金各方合作方式？
3. 投建企業(yè) 
①傳統(tǒng)施工項目為什么越來越少？施工和房開企業(yè)如何轉型？ 
②大基建項目的投融資重點和長效機制有哪些，如何建立？  
③投建企業(yè)如何在“兩金”壓控背景下合規(guī)參與投資類項目?  
④投建企業(yè)如何解決項目資本金和項目貸從而能持續(xù)地干項目？ 
⑤投建企業(yè)參與片區(qū)開發(fā)中的合規(guī)問題和風險有哪些？ 
⑥投建企業(yè)如何優(yōu)選項目、平臺公司、不同合作伙伴及風險管理？
4. 運營服務商 
①如何將服務理念和運營經(jīng)驗前置到項目前期策劃和投建階段？ 
②運營服務商如何做好現(xiàn)金流管理和投融資資金平衡問題？ 
5. 金融機構 
①如何為地方政府、平臺公司、投建企業(yè)構建健康融資體系？ 
②片區(qū)開發(fā)、大基建等項目的融資結構如何設計？ 
③摒棄政府承諾函后的項目資金風控措施和風控手段還有什么？

模塊四：（“管委會 平臺”模式實施園區(qū)開發(fā)）

1. “管委會 平臺”操作模式簡述  
2. “管委會 平臺”模式中管委會與平臺公司的核心權責界定
3. “管委會 平臺”模式的關鍵是人事安排問題
4. 典型案例解析

模塊五：城市更新項目的策劃

1. 城市更新項目分類
①按改造力度劃分：整治、改建和拆建
②按改造對象劃分：村改、城改和廠改
2. 城市更新（拆建類項目為主）開發(fā)的三大步驟
①規(guī)劃管理
②方案設計
③項目實施
3. 城市更新項目融資
①外部融資：銀行貸款門檻較高，前端資金依賴非標
②三類融資渠道：銀行貸款/非標融資/引入合作方
③內(nèi)部資金平衡：滾動開發(fā)
4. 城市更新項目可采取的投融資模式探討
①地方政府授權下的地方國企ABO模式投資
②“投資人 EPC”模式的應用
③產(chǎn)業(yè)基金 “投資人 EPC”模式

④項目經(jīng)營性收入不足下的包裝

模塊六：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項目如何實施“投資人 EPC”模式

1. 企業(yè)立項為何可以應用“投資者 EPC”或“投資合作 EPC”模式
2. 真假“投資人 EPC”模式如何判斷；
3. 純公益性項目打包可否用“投資人 EPC”模式；
4. “投資人 EPC”模式下合規(guī)性分析及案例；
5. “投資人 EPC”模式下收益性分析及案例；
6. “投資人 EPC”模式下可融資性分析；
7. “投資人 EPC”模式下項目資本金籌集；
8. “投資人 EPC”模式政府補貼怎么補才合規(guī)；
9. “投資人 EPC”模式兩標并一標”解析；
10. 避免“投資人 EPC”淪為 BT 模式違規(guī)應注意的問題

模塊七：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項目如何實施ABO模式

1. 怎樣判斷片區(qū)綜合開發(fā)項目是否為政府投資項目？
2. 片區(qū)若干個子項目為純公益項目是否可以企業(yè)名義立項？
3. 政府名義片區(qū)立項開發(fā)模式（PPP模式及ABO模式）
4. 地方政府投資資金對片區(qū)開發(fā)支持的方式及案例
5. ABO模式應用于片區(qū)綜合開發(fā)要點及案例分析
6. 片區(qū)綜合開發(fā)ABO常見的違規(guī)與糾正方式及案例
7. 片區(qū)綜合開發(fā)ABO模式中A如何操作？是否需要招標？
8. 城投公司在片區(qū)ABO模式如何深度介入
9. 片區(qū)綜合開發(fā)ABO模式能否融資？怎樣可以融資及案例 
10. 片區(qū)綜合開發(fā)ABO模式如避免政府“固化支出”？如何設置“績效評價”？
11. 片區(qū)開發(fā)中ABO模式中如何進行土地收儲整理？如果使用土地出讓收入？
12. 片區(qū)開發(fā)ABO模式能否融資，該如何融資？

模塊八：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項目拿地特點及政策分析

1. 拿地規(guī)模因素；
2. 拿地門檻因素；
3. 地方政府產(chǎn)業(yè)導向因素；
4. 地方政策因素
①國家層面的政策梳理
②地方層面政策分析。

模塊九：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項目勾地技巧

1. 如何認識產(chǎn)業(yè)勾地
①什么是產(chǎn)業(yè)勾地
②產(chǎn)業(yè)勾地的目標
③產(chǎn)業(yè)勾地中地方政府心理分析
2. 產(chǎn)業(yè)勾地的主要環(huán)節(jié)分析
3. 目標土地的信息獲取
①目標土地的區(qū)域與范圍選擇
②目標土地的城市分析
4. 產(chǎn)業(yè)勾地的主要技巧
①對城市能級及其選擇
②勾地熱點分析
5. 項目勾地中的談判策略
①勾地中如何突出己方優(yōu)勢
②勾地中如何抓住地方“痛點”
③勾地談判的策略與技巧。

模塊十：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項目拿地策略

1. 片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項目拿地三大模式
①公開招拍掛
②合作開發(fā)
③一二級聯(lián)動
2. 其他（變通）拿地方式
①協(xié)議出讓
②城市更新拿地
③文旅、公益項目拿地
④特色小鎮(zhèn)拿地
⑤股權模式（收購、入股） 。

模塊十一：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）一二級聯(lián)動拿地

1. 土地一級開發(fā)模式；
2. 一二級聯(lián)動中的政策因素分析；
3. 一二級聯(lián)動下的企業(yè)利益保障
①一級開發(fā)的企業(yè)功能服務
②一級開發(fā)下的企業(yè)利益補償模式
③一二級聯(lián)動下的企業(yè)隱形利益分析
4. 一二級聯(lián)動下二級市場拿地策略。

模塊十二：片區(qū)開發(fā)（園區(qū)開發(fā)）項目資金規(guī)劃與再融資

1. 資金平衡規(guī)劃的核心關鍵點；
2. 融資規(guī)劃方案設計；
3. 再融資的概念；
4. 再融資的動因；
5. 再融資的方式；
6. 項目再融資案例。

模塊十三：園區(qū)（片區(qū)開發(fā)）招商流程與細節(jié)

1. 園區(qū)招商五大模式分析；
2. 園區(qū)招商模式選擇的因素分析；
3. 園區(qū)招商工作策劃；
4. 園區(qū)招商流程；
5. 招商宣傳、推廣；
6. 園區(qū)項目招商工作步驟；
7. 招商管理與績效考核。

模塊十四：園區(qū)（片區(qū)開發(fā)）運營管理與增值服務策略

1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的四大模式分析；

2. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式選擇的因素分析；

3. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方案設計；

4. 園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營服務設計；

5. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務的盈利模式分析

①產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務的盈利模式設計

②產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務的盈利效益測算

③產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務的盈利模式實現(xiàn)。

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