（圖源網(wǎng)絡(luò)）

整個(gè)4月份，重慶新房房?jī)r(jià)月環(huán)比上漲了1.4%，二手房房?jī)r(jià)月環(huán)比上漲了2.6%。

（圖源 冰山指數(shù)）

要知道1月份的時(shí)候，重慶的二手房市場(chǎng)還在下跌。

短短幾個(gè)月，尤其是土拍后，重慶漲價(jià)漲的猝不及防。

錯(cuò)！

重慶漲價(jià)是有底層邏輯的！并且，土拍僅僅是個(gè)導(dǎo)火索而已！

其實(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)跌得各有千秋，但是漲價(jià)似乎都是這么幾個(gè)原因：

人多了，房子變少了，所以漲價(jià)；

高層少了，稀缺，所以漲價(jià)；

地價(jià)漲了，所以房?jī)r(jià)也會(huì)跟著漲價(jià)；

……

林林總總，最終都指向一個(gè)矛盾點(diǎn)：

供求關(guān)系。

土地

我先講一下，房?jī)r(jià)的剛性成本——地價(jià)。

地價(jià)，不能完全決定房?jī)r(jià)。畢竟中間還有人工、建安、業(yè)態(tài)和品牌溢價(jià)等是浮動(dòng)的。但是地價(jià)，在土地拍賣的那一刻，就決定了這個(gè)項(xiàng)目的第一層成本價(jià)格。

上個(gè)月重慶土拍火出了圈，甚至一度上了微博熱搜。可能是因?yàn)榧s130%的溢價(jià)率不僅震驚了全重慶，還震驚了全國(guó)。

在兩集中三供應(yīng)土地供應(yīng)政策出來(lái)的第一時(shí)間，我就推斷，大概率會(huì)出現(xiàn)一些比較普通的地塊拍出來(lái)一個(gè)相對(duì)天價(jià)的事情。

為什么我這么篤定？

就是因?yàn)楣┣箨P(guān)系從土地就開(kāi)始了。畢竟，開(kāi)發(fā)商比我們?nèi)魏我粋€(gè)購(gòu)房者更“剛需”。

沒(méi)地=沒(méi)房子賣=沒(méi)收入=沒(méi)飯吃

沒(méi)飯吃=沒(méi)錢拿地=沒(méi)房子賣=沒(méi)飯吃

……

死循環(huán)了。

并且，按照建造周期來(lái)看，四月這一批的地，幾乎是唯一有希望能在今年度開(kāi)盤(pán)的。所以，引來(lái)房企爭(zhēng)搶抬價(jià)就成了既定事實(shí)。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

肉少，狼多，不夠分。

土地狀態(tài)，幾乎就是供不應(yīng)求。

并且，現(xiàn)在容積率下降，這就意味著，可建體量已經(jīng)快速下降。

說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)，地還是那么大，可以買的套數(shù)少了非常多。

不漲價(jià)就怪了。

容積率

土地供應(yīng)模式改變了不說(shuō)，現(xiàn)在土地供應(yīng)的容積率，基本上都在1.5-1.7左右。這意味著，這些新房，要么是小高層，要么是洋房，要么是別墅。

并且，這些業(yè)態(tài)的售價(jià)，首先有土地價(jià)格在那頂著，其次這些業(yè)態(tài)作為改善業(yè)態(tài)，面積也在那頂著。

這就意味著，要不到多久，單價(jià)高，總價(jià)高的小高層和洋房就成了市場(chǎng)上的主流業(yè)態(tài)產(chǎn)品。

以洋房為例，現(xiàn)在洋房的購(gòu)買者，在2021年第一季度已經(jīng)占了整個(gè)購(gòu)房市場(chǎng)的32.6%。

你以為我要說(shuō)容積率下降所以整體房?jī)r(jià)上漲么？

并不是。

我要說(shuō)的是由容積率所引發(fā)的另外一件事——

高層引導(dǎo)漲價(jià)，并且會(huì)持續(xù)很久。

洋房購(gòu)買者雖然占了32.6%，但是更多的客戶是高層購(gòu)買者，占了總體市場(chǎng)的34.8%。

（圖源 銳理數(shù)據(jù)）

很多洋房的單價(jià)和總價(jià)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出了購(gòu)房者心理預(yù)期和總體預(yù)算。

大部分購(gòu)房者，仍然想買高層。但是主流業(yè)態(tài)卻是洋房。矛盾沖突，來(lái)了。

然后，現(xiàn)在有房的高層盤(pán)，開(kāi)始漲價(jià)。并且，存銷比已經(jīng)降至2.4。

（圖源 銘騰機(jī)構(gòu)）

能買的少，但是需求量從量變累積成質(zhì)變，逐漸變大。重慶的高層市場(chǎng)，開(kāi)始出現(xiàn)明顯的供求關(guān)系失衡。

失衡到什么程度？

高層盤(pán)，開(kāi)一個(gè)，搶一個(gè)，連夜蹲守，連夜搶房，搭帳篷蹲守，搶到房的排隊(duì)在銀行做收尾工作。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

需求量，在持續(xù)擴(kuò)大。但是，需求的產(chǎn)品，不增反減。

新盤(pán)高層少了，漲價(jià)，就成了一個(gè)必然結(jié)果。

或者說(shuō)，這一次重慶的漲價(jià)，先是供需關(guān)系導(dǎo)致的新房洋房市場(chǎng)上浮，業(yè)態(tài)和客群矛盾倒逼優(yōu)質(zhì)地段高層上漲，然后會(huì)繼續(xù)傳導(dǎo)到各個(gè)板塊高層項(xiàng)目上。

并且，這種傳導(dǎo)仍然會(huì)持續(xù)進(jìn)行。

剛剛我提到，4月拿地是有條件今年開(kāi)盤(pán)售賣的，但是最理想的情況下，基本上得等到秋天。

那么，土拍后到秋天，這段時(shí)間，需求量仍然在源源不斷地?cái)U(kuò)大，但是總量依舊不會(huì)有非常大的變化。

所以，這個(gè)建造周期中，由供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的漲價(jià)會(huì)持續(xù)下去，并且擴(kuò)散到各個(gè)板塊上。

然而，等到秋天，樓市又是什么價(jià)格？上漲了多少？估計(jì)現(xiàn)在買了房的人臉都要笑爛了。

綜合來(lái)看，重慶這一輪的漲價(jià)底層邏輯，就是簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，就是供需關(guān)系。

這次漲價(jià)由高層引導(dǎo)，原因就是業(yè)態(tài)與客群之間的矛盾越過(guò)了臨界點(diǎn)，供小于求，導(dǎo)致高層上漲開(kāi)始。

從各方房產(chǎn)機(jī)構(gòu)給的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)來(lái)看，渝中、南岸、江渝北，仍然是漲價(jià)的領(lǐng)頭羊。

不要看市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)火得不行，但是，現(xiàn)在仍然在行情的初期！

搞快點(diǎn)，剛需現(xiàn)在立刻馬上抓緊時(shí)間上車，不要再等，真的會(huì)越來(lái)越貴。