前幾天發(fā)布了一篇北區(qū)的土地出讓公告，順手提了下該地塊的樓面價差不多700塊，很多網(wǎng)友留言問什么是樓面價。我們平時看房買房時，關心最多的一定是房價多少，從來不會說起樓面價，所以對此不太了解也情有可原。

說到房價，就必須知道房子的成本是由什么構成的（不含利潤）：

房子成本=土地成本+建安成本+綠化成本+運營銷售成本+稅收成本+其他成本(融資等)

俗話說，“巧婦難為無米之炊”，開發(fā)商再牛，蓋房子總得先有地，那拿地價就成了一套房子成本基礎中的基礎。每個地塊都有著位置、大小、房子等各方面的差異，所以地價也不同。當然了，計算得出的樓面價因此也各不相同。

那樓面價究竟是什么呢？

樓面價是指單位建筑面積分攤的土地出讓價格，即房屋銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

樓面價的計算公式如下：

最大建筑面積受政府批準的容積率控制。

注意：樓面價≠土地成本

樓面價說的只是土地出讓價格。而土地成本除了土地出讓價格外，還包含土地契稅（土地出讓價格的3%）、市政配套費（比如城市天然氣、集中供熱、地鐵專項配套費等）。

看到這里，如果你還對樓面價云里霧里，那我們就舉幾個例子吧：

一、運城萬達地塊（商業(yè)用地）

?土地面積：60012平米（90畝）

?地塊最高容積率：≯ 2.0

?土地出讓成交價：9417萬元（約104萬元/畝）

在算樓面價之前，需計算該土地的最大總建筑面積，總建筑面積指建筑物各層水平面積的總和。通俗點講，就是一個小區(qū)所有建筑物每層面積的總和。

建筑面積=占地面積×容積率

即，運城萬達地塊

最大建筑面積=60012平米×2=120024平米

樓面價=9417萬元/120024平米=784.6元/平米

即運城萬達地塊的樓面價是784.6元/平米。

二、河東廣場地塊（商住用地）

?土地面積：10940.6平米（16.4畝）

?地塊最高容積率：≯ 8.8

?土地出讓成交價：4359萬元（約265.6萬元/畝）

即，河東廣場地塊

最大建筑面積=10940.6平米×8.8=96277.2平米

樓面價=4359萬元/96277.2平米=452.8元/平米

即河東廣場地塊的樓面價是452.8元/平米。

三、華曦廣場地塊（商住用地）

?土地面積：13658平米（20.5畝）

?地塊最高容積率：≯ 9.56

?土地出讓成交價：4301萬元（約209.9萬元/畝）

即，華曦廣場地塊

最大建筑面積=13658平米×9.56=130570.5平米

樓面價=4301萬元/130570.5平米=329.4元/平米

即華曦廣場地塊的樓面價是329.4元/平米。

四、地標廣場地塊（商住用地）

?土地面積：21250.8平米（31.9畝）

?地塊最高容積率：≯ 5（估算）

?土地出讓成交價：8515萬元（約267.1萬元/畝）

即，地標廣場地塊

最大建筑面積=21250.8平米×5=106254平米

樓面價=8515萬元/106254平米=801.4元/平米

即地標廣場地塊的樓面價是801.4元/平米。

五、晉府壹號地塊（商住用地）

?土地面積：92159.3平米（138.2畝）

?地塊最高容積率：≯ 4

?土地出讓成交價：21010萬元（約152萬元/畝）

即，晉府壹號地塊

最大建筑面積=92159.3平米×4=368637.2平米

樓面價=21010萬元/368637.2平米=569.9元/平米

即晉府壹號地塊的樓面價是569.9元/平米。

吃瓜群眾：

拿地這么便宜，售價這么高！你這個黑心的開發(fā)商，我%￥#*&@（因包含敏感詞，已屏蔽）

觀察哥：

醒醒各位！要制作香噴噴的面包首先得有面粉啊，樓面價只是開發(fā)樓盤的土地成本之一。后邊還有大頭呢！

購房咨詢可加觀察哥個人微信：ycfcgc

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