文丨西部菌

土地供應(yīng)“兩集中”政策出爐后，重慶首批集中供地土拍，在4月28日上午正式拉開序幕。

在4月7日，重慶公共資源交易網(wǎng)發(fā)布了供地清單，其中中心城區(qū)共有46宗地，主要分布于大渡口、茶園、中央公園、空港、西永、大學(xué)城、大楊石等區(qū)域，總起拍價(jià)超444億元。

從今天的情況看，此次供地市場關(guān)注度頗高，房企之間圍繞部分地塊的競爭也相當(dāng)激烈，更是出現(xiàn)了溢價(jià)率130%的地塊。

那么，這一輪供地對(duì)房企競爭格局，對(duì)未來的房價(jià)走勢，會(huì)產(chǎn)生哪些影響？

01

本次供地在28日和29日兩天舉行，一共6場。其中今天9:30、14:00、19:00各一場。由于時(shí)間關(guān)系，西部菌只對(duì)上午和下午白天兩場進(jìn)行簡單梳理。

上午、下午的供地一共16塊，主要集中兩江新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)和北碚區(qū)，拿地的房企分別是：

中鐵建、中交、佳源、康田、融創(chuàng)、長城、龍湖、華宇+金科+新希望、綠地、招商蛇口、融創(chuàng)+海倫堡、佳兆業(yè)、龍湖+頤天康養(yǎng)。

由于是“兩集中”政策出臺(tái)后重慶的首次集中供地，所以房企的準(zhǔn)備也比較充分，沒有像廣州那樣出現(xiàn)流拍的情況，總成交價(jià)達(dá)328.43億元。

而且，頭部房企，尤其是在重慶深耕的房企，拿地的決心和能力明顯更強(qiáng)。16塊地中，融創(chuàng)和龍湖都是拿下3塊，其中龍湖花費(fèi)的總價(jià)達(dá)到75.54億元。

成交的16塊地中，溢價(jià)率基本都處在40%、50%左右的水平，低于40%的比較少，最高溢價(jià)率達(dá)到了驚人的130%。

對(duì)比一季度全國300城住宅用地17.4%的平均溢價(jià)率，此次土拍溢價(jià)還是比較高的，說明房企對(duì)重慶市場的看好，也說明此次的競爭比較激烈。

從成交價(jià)看，地塊總價(jià)最高位于大渡口區(qū)大渡口組團(tuán)，由龍湖以35.6億元拿下；溢價(jià)率最高的位于沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)，由招商蛇口以32.5億元拿下，樓面價(jià)10460元/平方米。

另外，本次土拍的平均樓面價(jià)為6347元/平方米，而16塊地的成交樓面價(jià)，基本都上了8000元乃至9000元的門檻，萬元地更是出現(xiàn)了4塊，最高達(dá)到13451元/平方米，由融創(chuàng)拿下。

02

在今天的土拍中，招商蛇口無疑是極具存在感的房企之一。130%的溢價(jià)率，32.5億元的總價(jià)，10460元/平方米的樓面價(jià)，放在近幾年的重慶土地市場上都算比較高的了。

招商蛇口從深圳蛇口片區(qū)起家，招商局集團(tuán)旗下的企業(yè)，2020年的全口徑銷售額達(dá)到2780.1億元，排在龍湖的前面，正好位于房企全口徑銷售額的第十強(qiáng)。

招商蛇口進(jìn)入重慶已經(jīng)有17年，算入渝較早的一批。不過近兩年來，在重慶市場上的動(dòng)作其實(shí)并不多，拿地力度有所放緩。如據(jù)報(bào)道，2019年只在重慶拍地2宗，且都是底價(jià)成交。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口在重慶的銷售額為84.74億元，排在第9位，不高不低。

這次以高溢價(jià)率重金攬儲(chǔ)，間接說明，在成渝雙圈戰(zhàn)略背景下，招商蛇口有加碼重慶的跡象。

來源：銘騰機(jī)構(gòu)

招商蛇口之外，浙江嘉興起家的外來房企佳源，這次也頗為吸引眼球，其以22.4億元拿下空港258.06畝地，樓面價(jià)10329元/平方米，溢價(jià)率48.3%。

佳源集團(tuán)的業(yè)務(wù)較為多元，因?yàn)閿傋愉伒锰?，近幾年資金壓力比較明顯。比如《國際金融報(bào)》曾報(bào)道了這樣一個(gè)細(xì)節(jié)：

2017年，浙江衛(wèi)視王牌選秀節(jié)目《中國新歌聲》臺(tái)州賽區(qū)總決賽曾由佳源冠名。2018年底，節(jié)目組試圖商談新一季的合作，但因?yàn)橘Y金吃緊，佳源拒絕了。

佳源集團(tuán)旗下的上市公司佳源國際此前發(fā)布的2020年全年業(yè)績簡報(bào)顯示，去年集團(tuán)合同銷售金額約為308.279億元，同比上升約7%。在房企中位于80名之外。

不過在資金承壓的背景下，佳源在重慶拓土的力度，倒是明顯加強(qiáng)。

最典型的是2017年，佳源聯(lián)手中農(nóng)國信集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營中國摩（重慶）項(xiàng)目，項(xiàng)目對(duì)外宣傳的規(guī)格相當(dāng)高，5年周期總投資額預(yù)計(jì)達(dá)200億元，據(jù)稱是“全球最大尼克室內(nèi)主題樂園”。

去年11月，佳源在重慶拿地。這次集中供地中，佳源再次斥資22.4億元拿下萬元地，深耕重慶的意圖昭然若揭。不過作為中小型房企，在重慶能不能站穩(wěn)腳跟，還有待觀察。

來源：銘騰機(jī)構(gòu)

重慶本土房企金科，在白天場土拍中沒有單獨(dú)進(jìn)賬，頗有些意外。不過在西部菌撰文時(shí)，晚間場，金科聯(lián)手美的成功在高新區(qū)西永拿地，成交樓面價(jià)再次刷新，達(dá)到12950元/平方米。

明天金科是否有更大的動(dòng)作，值得觀望。另外一個(gè)懸念是，重慶本土的幾個(gè)中小型房企，如迪馬股份旗下的東原地產(chǎn)，以及協(xié)信，會(huì)拿出怎樣的力度來守擂本土市場？

根據(jù)銘騰數(shù)據(jù)，東原、協(xié)信的去化周期，全都在2年以內(nèi)，這意味著未來并沒有太多的儲(chǔ)備貨值推向市場。如果不抓住集中供地的機(jī)會(huì)攬儲(chǔ)，未來的市場份額將出現(xiàn)下滑風(fēng)險(xiǎn)。

03

從這次集中供地的情況，其實(shí)可以隱約窺見未來重慶樓市的走向。

先說房價(jià)。

2020年的重慶土拍中，成交樓面價(jià)最高為14142元/平方米，所在地塊位于重慶江北區(qū)觀音橋，年底由豪宅專業(yè)戶香港置地拿下。

江北本身是重慶主城核心區(qū)域，地少，樓面價(jià)自然高。

而今天的集中供地中，白天場融創(chuàng)下13451元/平方米的樓面價(jià)新高。比江北位置稍偏一些的高新區(qū)的西永組團(tuán)板塊，晚間場土拍又出現(xiàn)了2塊樓面價(jià)12000元/平方米的地。

考慮到明天還有大批渝北等區(qū)域的土地，今年還有剩下兩次集中供地，去年的樓面價(jià)紀(jì)錄再次刷新的概率很大。

房企在重慶激烈奪地，成本必然會(huì)反饋到房價(jià)中。所以未來的房價(jià)繼續(xù)上漲，并不奇怪。本身這也和重慶的戰(zhàn)略地位、經(jīng)濟(jì)預(yù)期以及人口流入狀況相吻合。

當(dāng)然，房住不炒還是大前提，有上漲預(yù)期，但大漲的可能性較低。

再說板塊。

本次集中供地，可以發(fā)現(xiàn)兩個(gè)規(guī)律。第一，位置核心的區(qū)域，基本上沒有多少供地。中心城區(qū)全部的46宗地中，渝中區(qū)、江北區(qū)都無地可供。尤其渝中區(qū)，掛零狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)幾年。

來源：銘騰機(jī)構(gòu)

第二，中心區(qū)域外圍的地塊，溢價(jià)率和成交樓面價(jià)，都在不斷拉升。溢價(jià)率反應(yīng)的是房企的競爭激烈程度，而成交樓面價(jià)最終會(huì)直接影響到銷售價(jià)格。

那么這意味著，渝中、江北等中心區(qū)域的新房將越來越少，賣一套少一套，未來的價(jià)格，還會(huì)因?yàn)楣?yīng)稀缺而持續(xù)上漲。同時(shí)，在新房的競爭中，中心城區(qū)外圍區(qū)域?qū)⒊蔀橹匾獞?zhàn)場。

最后說方向。

今天的集中供地，最讓人驚訝的莫過于西永板塊，誕生了130%的溢價(jià)率，成交樓面價(jià)普遍突破萬元，并且拿地的都是一些偏頭部的房企，可見這一區(qū)域的房地產(chǎn)市場前景。

其實(shí)不僅是這次土拍，近兩年西永的樓市熱度可謂持續(xù)升溫，地價(jià)、房價(jià)不斷刷新。

西永的升溫，正是成渝相向發(fā)展背景下重慶向西的一個(gè)縮影。城市規(guī)劃發(fā)展的方向，決定著房地產(chǎn)和樓市的發(fā)展走向，這得到了又一次證明。