（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“和第一批集中入市的新建商品住宅項目相比，第二批次多了幾個真豪宅?！睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示。

老西門中華新城以13.6萬元/平方米的備案均價為成為當之無愧的第一名。信息顯示，老西門中華新城（推廣名：復(fù)興瓏御），此次推出戶型194-195的47套房源，較其2019年9月上一期開盤均價上漲約7010元/平；相比于去年黃浦開盤的其他項目來說，價格基本保持不變。

不過，和周邊參考均價高達21萬/平的二手房相比，倒掛約8萬元的價格差讓高端項目再度吸睛。

和復(fù)興瓏御一起擺放在貨架上的還有五個項目均價超過10萬/平方米。分別是備案均價12.98萬元/平方米的新弘逸品嘉苑、13.2萬元/平方米的福新名苑、12.82萬元/平方米的銘德漪景庭、12.98萬元/平方米的靜雅名?。ǘ冢┖?0.88萬元/平方米的璞悅名邸（二期）。

相比于第一批次中，僅備案均價略高于10萬/平方米的徐匯尚海灣豪庭拿到“通行證”，第二批次的高端項目含金量更高、分布面更廣。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，多維度充分保障各類購房者的需求才有利于樓市穩(wěn)定，因此，第二批次6個市中心項目上市將有效緩解市中心一手房源供給不足的現(xiàn)狀。另一方面，通過一手房源的價格也會傳導(dǎo)至二手，有利于推動黃浦、靜安兩個區(qū)域一二手房價同步保持穩(wěn)定。

上海第二批新房總量約1.4萬套

4月23日，上海市房管局發(fā)布《上海市房屋管理局2020年工作總結(jié)和2021年內(nèi)工作計劃》，表明將加大市場監(jiān)管力度，開展市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鳎瑖烂C查處各類違法違規(guī)行為。

兩天后，上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，上海將集中上市第二批新建商品住宅項目，共47個項目約156.7萬平方米，合計約1.39萬套新建商品住房。分布在寶山、浦東、松江、虹口、靜安、黃浦、青浦、奉賢、金山、嘉定、閔行、崇明等12個區(qū)域。

此前，上海曾于3月12日推出第一批新建商品住宅項目，集中上市33個項目、一萬多套新建商品住房。截止到4月25日，有22個項目領(lǐng)到預(yù)售證，進入網(wǎng)簽階段。

值得注意的是，這是自“滬十條”“滬七條”等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落地以來，上海第一次以集中批量供應(yīng)的方式推出房源。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，第一批集中上市的項目都是剛需以及首次改善產(chǎn)品，價格都不貴，而且這些項目認籌結(jié)果都不錯，絕大部分全部認籌一空，相信很快會轉(zhuǎn)化成實際簽約數(shù)據(jù)。

和上批集中推出的房源相比，本批推出的房源具有“量大、質(zhì)優(yōu)”的特點。具體來看，第二批集中入市房源增加了14個項目，3963套房源，同比上期增長39.61%。該批房源中，一年內(nèi)續(xù)盤項目達27個。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，多個續(xù)盤項目的備案均價與其上期開盤均價基本持平，并未出現(xiàn)明顯上漲。如靜安的靜雅名邸項目，其備案均價為12.98萬元/平方米，與其一期開盤均價持平。

盧文曦表示，加大供應(yīng)量是符合當前市場處于小陽春銷售季中需求量增加的要求，可有效平抑市場供需矛盾。其次，樓盤價格基本穩(wěn)定，可以平穩(wěn)市場預(yù)期。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，政府當局對于房地產(chǎn)市場的管控仍然較為嚴格，價格管控尚未出現(xiàn)松動。整體來看，上海出臺新政維護市場秩序，嚴格管控新房價格，有利于落實“房住不炒”，有利于市場的健康平穩(wěn)運行。

從房源區(qū)域分布來看，和上批推出的房源主要集中在嘉定、金山和青浦等郊區(qū)不同（三個區(qū)域推出套數(shù)占總套數(shù)的44.32%），本次推出的房源則主要集中在寶山、浦東和嘉定三個區(qū)域，分別推出樓盤2911套、2125套和1849套，占本批房源推出套數(shù)的20.84%、15.21%和13.24%。

從價格來看，47個項目中有31個樓盤的備案均價為6萬以下，單套面積100平方米以下中小戶型占比約三分之二。此外，由于市內(nèi)閔行、黃埔和靜安等備案均價超10萬/平方米的高端項目逐步增多，其對應(yīng)的備案均價也上升至57953.76元/平方米，平均價格較上次上升了17.83%。

調(diào)控政策查漏補缺

在發(fā)布第二批新建商品住宅項目表的同時，上海房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上房地產(chǎn)還發(fā)布《××》商品住房認購規(guī)則（樣本）（下簡稱《認購規(guī)則》）。

《認購規(guī)則》除了明確規(guī)定認購時間、地點等基礎(chǔ)信息之外，還對認購對象及標準作出了具體的闡述，其中，對認購人需要提交的身份、婚姻、家庭關(guān)系證明材料、購房資格證明材料以及資金證明類材料等一一列出，并表示認購人僅提供所列材料，如開發(fā)商要求增加認購材料的需報區(qū)房管部門審核同意。

這很大程度上是因為，自第一批新建商品住宅項目集中入市后，市場出現(xiàn)“項目銷售僅通知部分客戶”“只接待預(yù)約客戶”“臨時追加認購材料”“高分勸退購房者”等不良反應(yīng)，有違公開透明的交易原則。

在此基礎(chǔ)之上，此次發(fā)布的《認購規(guī)則》主要有三個不同。第一，所有上市銷售項目，認購時間由原來的5天延長至7天。第二，提前公告信息。所有上市銷售項目，至少在認購前三天，在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示該項目認購地點、認購時間等。第三，規(guī)范認購材料，規(guī)范認購所需材料清單，并在認購規(guī)則中明確。最后，還要嚴格銷售監(jiān)管，凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置障礙“篩選”客戶等違規(guī)行為，加大整治力度。

億翰智庫認為，上海市對新房認購細則進行調(diào)整，主要是針對部分樓盤出現(xiàn)的如突發(fā)開啟認購、僅接待預(yù)約客戶、項目在認籌日當天不開放售樓處等亂象進行整治，能夠在一定程度上打破開發(fā)商和購房者信息不對稱的局面，避免房企刻意設(shè)置購房門檻。

盧文曦表示，提出了商品房的銷售持續(xù)管理，說明管理層對樓市出現(xiàn)的新現(xiàn)象新問題掌握得比較迅速，處置方案也比較及時。

張波也指出，通過延長購房時間給到購房者更為充足的準備時間，用來了解項目的基本情況，提前籌備相應(yīng)的認購資金。新政對于認購相關(guān)信息提出要求，旨在保障整體交易流程更為公平、公正，推動項目認籌信息更為透明化，更好保障有購房資格群體的相關(guān)權(quán)益。

對于市場上不斷升高的積分門檻，張波認為，高分購房人群增多，主要源于滬上無房人群進入樓市的數(shù)量有所增多，近兩年上海針對人才落戶政策的微調(diào)以及舊區(qū)改造，是這類人群增多的原因之一。二季度大量新盤的上市會明顯減少此類現(xiàn)象的產(chǎn)生，尤其大量中低價房源上市對緩解高分人群的購房“焦慮”將起到重要作用。

附件：4月25日上海第二批上市新建商品房項目一覽表