在高地價(jià)和新房限價(jià)的雙重?cái)D壓下，房企的盈利空間被逐步壓縮，利潤(rùn)率下滑成為房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)。根據(jù)目前已公布財(cái)報(bào)的房企數(shù)據(jù)，2020年的凈利潤(rùn)率普遍下滑。

其中，招商蛇口下降6.3個(gè)百分點(diǎn)；龍湖下降1.9個(gè)百分點(diǎn)；碧桂園下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。作為房企調(diào)節(jié)利潤(rùn)的常用手段，利息資本化比例在2020年也普遍得到提升。

其中，碧桂園連續(xù)幾年保持在100%，融創(chuàng)提升11個(gè)百分點(diǎn)至96%；利息資本化比例較低的招商蛇口和萬(wàn)科也提升了約10個(gè)百分點(diǎn)，分別達(dá)到57.3%和47.9%。

下面我們重點(diǎn)分析如何利用利息資本化來(lái)調(diào)節(jié)財(cái)報(bào)利潤(rùn)。

一、利潤(rùn)下行期，房企利息資本化比例呈上升趨勢(shì)

由于房企普遍財(cái)務(wù)杠桿高，利息支出金額大，所以利息支出的資本化和費(fèi)用化程度對(duì)利潤(rùn)的影響也較大。

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房企對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工至竣工階段的利息支出進(jìn)行資本化處理，確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)并計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表中的存貨。由于不同房企經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、管理水平不同，利息資本化水平也有差異。

一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度越快，資金使用效率越高，利息資本化比例也就越高。例如，碧桂園一向?qū)嵭许?xiàng)目快周轉(zhuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，其利息資本化比例自2017年開(kāi)始就達(dá)到100%。

對(duì)于房企而言，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范圍內(nèi)，對(duì)當(dāng)期借款利息的資本化或費(fèi)用化的選擇，可以在一定程度上調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2017年至2019年期間，典型房企的凈利率增速由53.1%逐年下降至13.2%，而利息資本化比例由72.9%逐年提升至74.8%。

由此可見(jiàn)，在利潤(rùn)下行期，房企更傾向于將利息支出資本化，通過(guò)減少當(dāng)期費(fèi)用來(lái)提高當(dāng)年盈利水平。

二、房企如何通過(guò)資本化利息調(diào)節(jié)利潤(rùn)？

若房企將較多的當(dāng)期利息支出資本化，則這部分費(fèi)用支出在當(dāng)期計(jì)入了存貨中，當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用較低，從而提高當(dāng)期利潤(rùn)。

待以后年度項(xiàng)目交付結(jié)算的時(shí)候，再將存貨轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)成本。由于存貨金額較大，結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)成本也相應(yīng)較高，結(jié)算期的利潤(rùn)降低。

不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，資本化的處理是會(huì)計(jì)上的調(diào)節(jié)，對(duì)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況不存在影響。

一般來(lái)說(shuō)，房企在利潤(rùn)上行期更傾向于將利息支出費(fèi)用化，可通過(guò)降低當(dāng)期利潤(rùn)減少所得稅費(fèi)用支出。而在利潤(rùn)下行期，房企則更傾向于將利息支出資本化，通過(guò)減少當(dāng)期費(fèi)用來(lái)提高當(dāng)年盈利水平。

此外，由于房企從預(yù)售到交付結(jié)算的周期一般為2-3年，房企可根據(jù)當(dāng)年的銷(xiāo)售情況對(duì)未來(lái)盈利進(jìn)行預(yù)判。若預(yù)計(jì)未來(lái)盈利能力下降，為減輕未來(lái)的成本壓力，會(huì)選擇將利息支出費(fèi)用化。

萬(wàn)科2010-2014年的利息資本化比例呈上升趨勢(shì)，在2013-2014年達(dá)到頂峰后，開(kāi)始逐年下降。

若不考慮其他因素，隨著經(jīng)營(yíng)管理效率提高，利息資本化比例也相應(yīng)提高，萬(wàn)科在2013年的利息資本化比例就已經(jīng)達(dá)到77.3%，說(shuō)明其經(jīng)營(yíng)管理效率并不差。

2014年郁亮提出房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，進(jìn)入白銀時(shí)代。2018年，萬(wàn)科又高喊“活下去”的口號(hào)。可見(jiàn)，萬(wàn)科2015-2019年的利息資本化比例逐年走低，與其管理層對(duì)行業(yè)下行的預(yù)判相契合。

我們假設(shè)萬(wàn)科2015年及以后年度的利息資本化比例維持在2014年77.3%的水平，并且當(dāng)年的資本化利息隨著存貨成本在2年后進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。

通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科2015-2019年調(diào)整后的凈利率均比財(cái)報(bào)凈利率高。

在利息資本化比例持續(xù)走低的年份，萬(wàn)科的毛利率和凈利率水平都非常穩(wěn)定。尤其在2019年行業(yè)毛利率下滑較嚴(yán)重之時(shí)，萬(wàn)科的毛利率達(dá)到36.2%，比中海的毛利率還高出2.6個(gè)百分點(diǎn)。這與其之前年度通過(guò)降低利息資本化比例前置費(fèi)用有關(guān)。

三、房企調(diào)節(jié)利潤(rùn)的常用手段有哪些？

除了利息資本化，房企還有很多調(diào)節(jié)利潤(rùn)的手段。根據(jù)凈利潤(rùn)的計(jì)算公式：

凈利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-稅金及附加-銷(xiāo)售費(fèi)用-管理費(fèi)用-研發(fā)費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他收益+投資收益+公允價(jià)值變動(dòng)收益-信用減值損失-資產(chǎn)減值損失+資產(chǎn)處置收益+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出-所得稅費(fèi)用

利潤(rùn)調(diào)節(jié)的手段就是以上項(xiàng)目的簡(jiǎn)單加減法。

以下是房企調(diào)節(jié)利潤(rùn)的幾種常用方法：

1、控制交樓時(shí)間

由于房地產(chǎn)實(shí)行預(yù)售制，房企將收到的預(yù)收款作為一項(xiàng)負(fù)債，在項(xiàng)目竣工交付結(jié)算的時(shí)候才結(jié)轉(zhuǎn)收入。房企可適當(dāng)通過(guò)控制結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度來(lái)控制當(dāng)期確認(rèn)的收入及利潤(rùn)。

如果當(dāng)年利潤(rùn)目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)，可以?xún)?yōu)先結(jié)轉(zhuǎn)清尾的、打折力度較大的、毛利較低的房號(hào)，將毛利率高的延至下年結(jié)算。

2、土地增值稅清算準(zhǔn)備金

一般情況，房企在項(xiàng)目全部竣工之后進(jìn)行土地增值稅清算，此時(shí)才計(jì)提土地增值稅費(fèi)用。

土地增值稅清算準(zhǔn)備金則是房企對(duì)未來(lái)可能繳納的土地增值稅進(jìn)行預(yù)估，提前計(jì)提的費(fèi)用。房企預(yù)提的土地增值稅計(jì)入“稅金及附加”科目，從而減少當(dāng)期利潤(rùn)。

同時(shí)，負(fù)債也會(huì)增加，在“其他應(yīng)付款”的明細(xì)科目體現(xiàn)。萬(wàn)科2019年萬(wàn)科土地增值稅清算金為367.9億元，較2018年的219.9億元，大幅增加148億元，同比增長(zhǎng)67.3%。如果萬(wàn)科2019年未計(jì)提土地增值稅清算金，則凈利潤(rùn)由551.3億元提升至662.3億元，凈利潤(rùn)率由15%提升至18%。

3、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式

投資性房地產(chǎn)包括成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)量方式。按成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)每年需要計(jì)提折舊和減值，會(huì)減少當(dāng)期利潤(rùn)。

萬(wàn)科、保利、綠地等房企的投資性房地產(chǎn)均按成本模式計(jì)量，隨著房?jī)r(jià)上漲，大部分投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提升，但升值部分并未得到體現(xiàn)。

按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，每年可根據(jù)市場(chǎng)行情重估價(jià)值，通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)損益來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)。新城控股2019年的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為25.50億元，占公司當(dāng)年凈利潤(rùn)的19.1%，對(duì)盈利情況影響較大。

4、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

存貨通常是房企資產(chǎn)占比最大的科目，由于存貨減值準(zhǔn)備在未來(lái)可以轉(zhuǎn)回，部分房企可能通過(guò)當(dāng)期多計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備減少當(dāng)期利潤(rùn)，隱藏部分利潤(rùn)。

某房企2019年利潤(rùn)為正，但2020年業(yè)績(jī)預(yù)虧，最近就收到深交所下發(fā)的《關(guān)注函》，被要求對(duì)相關(guān)存貨在以前年度減值準(zhǔn)備計(jì)提的充分性進(jìn)行回復(fù)。

小結(jié)

由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的適用范圍及主觀判斷，房企存在一定的利潤(rùn)調(diào)節(jié)空間。在利潤(rùn)下行期，房企為實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)，可能存在調(diào)高當(dāng)期利潤(rùn)的情況。

我們可以通過(guò)一定方法找出房企調(diào)節(jié)利潤(rùn)的跡象，辨別房企真實(shí)的盈利能力。