本文作者：戴金花律師

通常情況下，購房人在哪些情況下可以要求退房呢？

1、出賣人遲延交付房屋

這種情況是目前購房人比較常見的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，購房人經(jīng)催告開發(fā)商后在三個月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還房款及賠償損失。

2、因不可歸責雙方的事由的無法辦理貸款

這種情況也是目前比較常見的退房情況，也是最容易推諉責任的情況。

買房的時候可以貸款，付完首付，等到辦理貸款的時候政策變了，變得不能貸款了，誰也沒有想到。

容易混淆注意是，因為付款是購房人的義務(wù)，而非賣房人的責任。但是若是因不可歸責雙方的事由導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，購房人有權(quán)要求開發(fā)商退房，并將已收的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。

3、無法辦理房產(chǎn)證

近些年，因房地產(chǎn)發(fā)展的過于迅猛，導(dǎo)致一些開發(fā)商因沒有繳納土地出讓金而手續(xù)不齊全、爛尾等，從而導(dǎo)致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，這種情況購房人有權(quán)要求退房并賠償損失。

4、房屋面積誤差超過3%

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，且面積誤差比絕對值超出3%，購房人有權(quán)退房并要求返還已付購房款及利息。

5、嚴重影響到正常居住使用的房屋質(zhì)量問題

這里需要注意的是，不是所有的質(zhì)量問題都可以退房，在司法實踐中，只有房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權(quán)要求退房并賠償損失。

6、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題

這種情況下，比較典型的是上海的樓歪歪，最后拆除了。因此這種情況，分為兩種情況，一種是因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，另一種是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的。購房人都有退房并要求賠償損失。

7、無法取得房屋

這種情況，最高院的司法解釋規(guī)定了兩種情況：

（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

這兩種情況導(dǎo)致房屋買賣合同目的不能實現(xiàn)，購房人無法確定房屋，購房人有權(quán)要求退房，返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

8、沒有商品房預(yù)售許可證

未取得商品房預(yù)售許可證，包括故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況，購房者有權(quán)要求退房并賠償損失。

9、房屋存在抵押或者其他經(jīng)濟糾紛情況

曾經(jīng)做過一個案子，購房人買了二手房，支付首付，也進行了網(wǎng)簽備案，也入住了，半年后，發(fā)現(xiàn)門上有法院的封條。

一查才發(fā)現(xiàn)，原來買的房子不止有3個最高額抵押，還被出賣人的債權(quán)人查封了。這種情況下，購房者有權(quán)要求退房并要求賠償損失。

10、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實

以上這種情況，購房人有權(quán)要求退房，返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

11、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全，導(dǎo)致合同無效

目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。

由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當返還購房人交納的房款。

12、符合合同約定退房條件的，比如開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計

在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。

發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

那么若是選擇退房，具體該如何操作呢？

在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。大體把握以下原則：

1、協(xié)商解決，怎么方便怎么來；

2、若是可以簽訂正式的退房協(xié)議，務(wù)必簽訂正式的協(xié)議。

協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行、物業(yè)、裝修損失、稅費、搬離時間等問題；

3、若是協(xié)商不成，建議先找專業(yè)的房地產(chǎn)律師咨詢最佳解決方案。