昨日深圳“史詩級”土拍落下帷幕，本次土拍近80家房企參與，通過超130輪競拍，5宗地溢價率全部超過限價，成交總金額達(dá)到223.84億元，成功刷新深圳住宅地塊成交歷史記錄。

▲本次土拍信息

       其中A817-0609號龍華地塊共有11家房企參與競拍，全程共舉牌153此，其中90號華僑城舉牌次數(shù)最多共計44次，其次是96號金茂舉牌35次。最后龍光以最高限價總價65.85億元競得，需配建22600㎡人才住房(加上初始配建面積需配建人才房共36700㎡)。最終樓面價為4.44萬元/㎡，可售住宅樓面價最終為6.67萬元/㎡。

       公開數(shù)據(jù)顯示，2018年深圳共成功出讓61宗土地，其中僅10宗居住用地，成交金額449.2億元；2019年1-5月份深圳共成功出讓9宗地塊，其中1宗為商業(yè)用地、8宗為工業(yè)用地、無住宅用地。此次土拍為今年深圳首次出讓住宅用地，前期住宅用地供應(yīng)量較少，本次不僅供應(yīng)而且一次性出讓5塊居住用地，且地塊周邊均配套成熟使得商業(yè)價值極高引發(fā)“土拍大戰(zhàn)”。本次單場土拍成交金額223.84億元為去年全年度成交金額近一半。

       除去深圳的熱門土拍，近期粵港澳大灣區(qū)其他地區(qū)也熱門消息不斷。證券時報e公司訊，日前，廣州市規(guī)劃和自然資源局局長、黨組書記彭高峰為市民詳細(xì)解讀廣州新一輪規(guī)劃時透露，廣州規(guī)劃建設(shè)17條地鐵與佛山對接融合，5條地鐵與東莞銜接，地鐵18號線還有望南延至中山、珠海。按照規(guī)劃，廣州將構(gòu)建與周邊城市軌道1小時交通圈，實(shí)現(xiàn)廣深港澳城市中心區(qū)高速直達(dá)。此17條地鐵線路無疑對粵港澳大灣區(qū)有極大利好。

       同策研究院在對粵港澳大灣區(qū)的深度剖析中，從長期投資價值、中短期住宅升值潛力、住宅需求潛力與城市庫存風(fēng)險等多角度去判斷樣本城市是否具有投資價值。

       隨后，以城市投資價值判斷為核心，尋找房價低于城市價值的城市，同時輔以住宅需求潛力發(fā)展趨勢及庫存兩個維度來判斷城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入風(fēng)險。綜合城市價值與兩個維度的輔助風(fēng)險指標(biāo)來尋找各大都市圈城市的市場機(jī)會。

       今年5月全國整體房地產(chǎn)市場進(jìn)入“黃梅雨季”。市場調(diào)整特征顯著，銷售額下滑，從政策特征及未來樓市趨勢來看，2018年12月全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議對于樓市調(diào)控進(jìn)行定調(diào)：“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”為最核心內(nèi)容。結(jié)合市場調(diào)整特征，我們可知，在市場已經(jīng)進(jìn)入下行周期的大背景下，“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”主要是防止市場快速下行，市場要穩(wěn)步小幅調(diào)整，不要因?yàn)槭袌隹焖傧滦性斐蓸鞘兄芷诔霈F(xiàn)劇烈波動，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)波動。

       但是，這并非意味著樓市沒有機(jī)會。樓市調(diào)整中“危中有機(jī)”，企業(yè)仍然要把握好不同城市的變化特征：一、在本輪市場周期中，圍繞經(jīng)濟(jì)圈布局，回歸一二線城市尤其是二線城市仍然是企業(yè)策略的重中之重；二、經(jīng)濟(jì)圈的強(qiáng)三線城市仍然是值得重點(diǎn)關(guān)注；三、2019年市場調(diào)整周期中會有大量的收并購機(jī)會；四、產(chǎn)業(yè)升級過程中帶來的產(chǎn)城項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會。

       以今天的粵港澳大灣區(qū)為例，大灣區(qū)區(qū)域內(nèi)的廣州和深圳是傳統(tǒng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市，地位毋庸置疑，非常適合投資；珠三角傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市東莞和佛山經(jīng)濟(jì)增速放緩明顯，經(jīng)濟(jì)增長陷入瓶頸期；肇慶、惠州、珠海盡管經(jīng)濟(jì)GDP總量小，但隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入和區(qū)域交通一體化將進(jìn)一步推動GDP上行。所以受核心城市外溢影響，肇慶、江門、中山、惠州、佛山等城市也具有極大的潛在投資價值。

▲深圳廣州經(jīng)濟(jì)地位毋庸置疑

       再詳細(xì)一點(diǎn)來說，廣州、深圳常住人口總量及復(fù)合增速均顯示明顯優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速及區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源集中，對人口持續(xù)流入產(chǎn)生吸引力。東莞制造業(yè)雄厚，產(chǎn)業(yè)體系齊全，是全球最大的制造業(yè)基地之一，不過隨著產(chǎn)業(yè)升級，人口增速不斷下降，目前人口增速處于珠三角最低位置。

▲深圳廣州仍然是人口特大規(guī)模城市

       同策研究院分析數(shù)據(jù)顯示，珠三角區(qū)域潛力城市成交價格平均市場周期長度32-35個月。在房價的低谷期，房地產(chǎn)市場冷淡，拿地競爭強(qiáng)度較小，拿地后控制項(xiàng)目進(jìn)度，可以隨房價進(jìn)入上升通道獲取較大收益。因而在房價周期的低谷拿地是最佳的投資時點(diǎn)！根據(jù)我們的研究結(jié)果，從2019年一季度至三季度，此時間段均為非常合適的投資窗口期。

       深圳此次土拍火爆也從側(cè)面反應(yīng)出房企在深圳或布局或深耕的需求熱切。不僅深圳，同策研究院分析認(rèn)為，還有東莞、廣州、惠州、中山、佛山、珠海這幾座城市于今年前三季度都非常適合拿地投資！各家房企可結(jié)合自身需求酌情拿地，謹(jǐn)慎布局。

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