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“成都市中心頂尖商業(yè)圈，30萬(wàn)起投資小金鋪，雙證齊全、年租金高達(dá)10.2%，買鋪即收租，10年成就百萬(wàn)夢(mèng)想”！

這是成都市春熙路核心商圈同瑞國(guó)際商鋪對(duì)外發(fā)售時(shí)開(kāi)發(fā)商發(fā)布的宣傳廣告，在這樣的宣傳“誘惑”下，1300多位投資者動(dòng)了心，并以“售后包租”形式購(gòu)買了同瑞國(guó)際的虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。原本以為這是一個(gè)不錯(cuò)的投資項(xiàng)目，誰(shuí)也沒(méi)預(yù)料到，彼時(shí)的熱火朝天只是曇花一現(xiàn)。業(yè)主沒(méi)有等到商鋪經(jīng)營(yíng)者承諾的“售后返租”，等來(lái)的是開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)方“人去樓空”的消息！同瑞國(guó)際項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)陷入癱瘓狀態(tài)，上千名業(yè)主走上艱難退房路。

投資虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)險(xiǎn)到底有多大？律師今天就來(lái)說(shuō)一說(shuō)。

什么是虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，是指開(kāi)發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目分割成若干沒(méi)有物理空間隔斷的小面積單元進(jìn)行出售，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，而以租賃或委托經(jīng)營(yíng)的方式將購(gòu)買的商品交由第三方統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)使用，投資者取得一定比例租金收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪一個(gè)項(xiàng)目往往有成百上千名業(yè)主，為了克服小投資者分散經(jīng)營(yíng)的缺點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)要求業(yè)主將商鋪交由其指定的第三方集中經(jīng)營(yíng)，以最大限度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。因此，虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪非常突出的一個(gè)特征是——所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，即商鋪業(yè)主擁有虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪的所有權(quán)，但不能自行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。

投資虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪有哪些風(fēng)險(xiǎn)

虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪通過(guò)“售后包租”方式運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，概括而言可能存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

01 虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪可能會(huì)被一些不法開(kāi)發(fā)商利用當(dāng)作斂財(cái)詐騙或非法集資的犯罪工具，投資者購(gòu)買虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪可能遭遇“錢鋪兩空”。如本文開(kāi)頭提到的同瑞國(guó)際項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商就是利用虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪，采取“售后返租”的方式非法吸收投資者款項(xiàng)，最終開(kāi)發(fā)商涉嫌非法吸收公眾存款、合同詐騙犯罪被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)立案?jìng)刹?，目前，案件仍在辦理中。然而，現(xiàn)實(shí)生活中，利用虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪斂財(cái)牟利的情況亦不再少數(shù)。

02 難以持續(xù)盈利。虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪通過(guò)“售后返租”方式運(yùn)營(yíng)，業(yè)主的投資收益完全依賴于開(kāi)發(fā)商或其指定的經(jīng)營(yíng)單位，商鋪后期的經(jīng)營(yíng)狀況和投資回報(bào)都具有極大不確定性，一旦項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)不善，商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益不佳，則風(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到投資者身上，投資者可能拿不到租金收益。

03 開(kāi)發(fā)商或受托經(jīng)營(yíng)單位退出，或業(yè)主與開(kāi)發(fā)商/受托經(jīng)營(yíng)單位產(chǎn)生糾紛時(shí)，項(xiàng)目可能面臨停止運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪依賴于開(kāi)發(fā)商或受托經(jīng)營(yíng)單位的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，一旦開(kāi)發(fā)商或受托經(jīng)營(yíng)單位撤場(chǎng)，或與商鋪業(yè)主發(fā)生糾紛，眾多商鋪業(yè)主可能無(wú)法再就委托第三方經(jīng)營(yíng)事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，難以實(shí)現(xiàn)商鋪聯(lián)合運(yùn)營(yíng)。此時(shí)，商場(chǎng)很有可能倒閉，商鋪也會(huì)就此閑置。

04 返還商鋪難以被支持，業(yè)主難以自行經(jīng)營(yíng)。虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪不同于獨(dú)立式門面商鋪，它本身是由一個(gè)完整的商場(chǎng)分割而成，沒(méi)有明確的界限，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，這些被分割的虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪也無(wú)法產(chǎn)生收益，基本沒(méi)有任何用處。然而，每一個(gè)虛擬產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，商鋪業(yè)主都少則幾十，多則成百上千，產(chǎn)權(quán)越分散，后續(xù)經(jīng)營(yíng)就越難保證。因此，為了保證多數(shù)業(yè)主的整體經(jīng)營(yíng)利益，避免浪費(fèi)社會(huì)財(cái)富，法院在處理業(yè)主起訴返還商鋪的案件時(shí)，一般會(huì)對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪的物權(quán)行使進(jìn)行特殊限制，不支持個(gè)別業(yè)主返還經(jīng)營(yíng)中的虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪的訴訟請(qǐng)求。所以，業(yè)主想將經(jīng)營(yíng)中商鋪拿回自營(yíng)幾乎是不可能。

05 虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪難以轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)險(xiǎn)高，如果商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善或商鋪投資回報(bào)不佳時(shí)，業(yè)主想要轉(zhuǎn)讓商鋪套現(xiàn)幾乎是不可能的。

06 虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪維權(quán)難

（1）購(gòu)買虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)險(xiǎn)高，如果業(yè)主不幸遇到利用虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪斂財(cái)?shù)牟环ㄩ_(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商卷款跑路后，業(yè)主購(gòu)買商鋪的錢可能無(wú)法追回；

（2）虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪依賴商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的集中經(jīng)營(yíng)，如果項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)不善，經(jīng)營(yíng)方虧損退出，則即便法院支持業(yè)主要求經(jīng)營(yíng)方支付違約金和租金的訴求，判決也可能因經(jīng)營(yíng)方?jīng)]有履行能力而成為一紙空文；

（3）如果商場(chǎng)歇業(yè)倒閉，業(yè)主購(gòu)買的虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪則毫無(wú)用處，業(yè)主維權(quán)也十分困難。

律師建議

虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪隱藏的風(fēng)險(xiǎn)很高，建議投資者謹(jǐn)慎投資，避免被無(wú)良開(kāi)發(fā)商“割韭菜”。如果投資者因被銷售人員的游說(shuō)、忽悠而作出了錯(cuò)誤的投資決定，建議投資者及時(shí)尋求專業(yè)律師幫助，盡快止損。

END

聲明

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