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凈利潤(rùn)預(yù)虧、凈資產(chǎn)為負(fù)值，云南城投在過(guò)去一年經(jīng)營(yíng)壓力巨大。 1月末，云南城投披露，預(yù)計(jì)其2020年全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-27.5億元到-23億元；同時(shí)，經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，預(yù)計(jì)2020年度期末凈資產(chǎn)為負(fù)值，這使其公司股票在2020年年度報(bào)告披露后將被實(shí)施“退市風(fēng)險(xiǎn)警示”。 在發(fā)布前述業(yè)績(jī)預(yù)告的同日，云南城投收到了上交所發(fā)來(lái)的問(wèn)詢函，被要求解釋2020年四季度出現(xiàn)大額虧損、財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增長(zhǎng)、計(jì)提減值等情況。 日前，云南城投披露了對(duì)上交所的回復(fù)，并坦陳其“目前面臨較大的業(yè)績(jī)壓力和償債壓力”，“但仍具備可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力”。 1月29日，云南城投發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)其2020年全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-27.5億元到-23億元，扣非凈利潤(rùn)則為-36.3億元到-31.8億元。 而在2020年前9個(gè)月，云南城投歸母凈利潤(rùn)虧損共約10.39億元。這意味著，其在2020年第四季度虧損了逾10億元。 云南城投解釋稱，四季度虧損較前三季度虧損增大原因有二。其一，云南城投在2020年前三季度通過(guò)7個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收益14億元，四季度無(wú)此項(xiàng)收入；其二，為了順應(yīng)降杠桿、快去化的市場(chǎng)趨勢(shì)，加快銷售回款，在參考市場(chǎng)銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，其前三季度計(jì)提了存貨減值準(zhǔn)備3.56億元，四季度計(jì)提了存貨減值準(zhǔn)備6.92億元。 從全年來(lái)看，為加快銷售回款，云南城投對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)促銷并計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備。具體來(lái)看，融城·昆明湖計(jì)提車位減值3.14億元；位于四川成都的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目夢(mèng)享·春山可望項(xiàng)目，計(jì)提減值2.75億元；位于西雙版納的文旅康養(yǎng)項(xiàng)目夢(mèng)云南·楠景新城，計(jì)提減值1.61億元；位于?？诘膲?mèng)享·龍騰灣則計(jì)提減值1.44億元。 除此之外，云南城投出現(xiàn)大額虧損的重要原因還有財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。據(jù)披露，其2020年全年的財(cái)務(wù)費(fèi)用30億元，較2019年的22.4億元增加7.6億元，增長(zhǎng)幅度為34%。 截至2020年12月底，云南城投的有息負(fù)債余額611億元，占資產(chǎn)總額的比例為76%，較年初基本持平，全年資金利息約55億元。受融資環(huán)境整體偏緊，房地產(chǎn)監(jiān)管規(guī)定陸續(xù)出臺(tái)的影響，云南城投融資規(guī)模大幅下降，全年金融機(jī)構(gòu)融資額27億元，較2019年同期大幅下降了75%。不過(guò)，2020年，其綜合融資成本從8.39%上升至9.12%，融資成本上升使2020年財(cái)務(wù)費(fèi)用相應(yīng)增加。 事實(shí)上，最近一年來(lái)，云南城投一直在通過(guò)出售資產(chǎn)等方式緩解資金難題。 除了前三季度完成了對(duì)包括昆明欣江合達(dá)城市建設(shè)有限公司、西雙版納云城置業(yè)有限公司、西雙版納滄江文旅開發(fā)有限公司等在內(nèi)的7個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜之外，云南城投自2020年初就在籌劃一項(xiàng)重大資產(chǎn)重組。 據(jù)彼時(shí)公告披露，云南城投擬向控股股東出售包括銀泰系資產(chǎn)在內(nèi)的18家標(biāo)的公司股權(quán)，控股股東則將向各標(biāo)的公司提供借款50.9億元，用于標(biāo)的公司償還應(yīng)付云南城投及其下屬公司95.92億元的債務(wù)。 不過(guò)，這其中有6個(gè)項(xiàng)目涉及云南城投的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券融資。據(jù)相關(guān)條款，云南城投若失去任一項(xiàng)目公司的控制權(quán)，則須按約定提前償還兌付資金約67.7億元。 此后，云南城投將出讓項(xiàng)目調(diào)整至11個(gè)，評(píng)估價(jià)合計(jì)30億元，并通過(guò)在云南產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌的方式分別出售標(biāo)的資產(chǎn)。 在出售資產(chǎn)以償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金的同時(shí)，云南城投還在依托康旅集團(tuán)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。 2020年，云南省確定了康旅集團(tuán)“打造文化旅游、健康服務(wù)兩個(gè)萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)”的戰(zhàn)略定位。2021年1月，云南省財(cái)政向康旅集團(tuán)注資了20億元；同時(shí)，云南省組建的首期規(guī)模不低于300億元的云南國(guó)企改革發(fā)展基金，將部分投向康養(yǎng)、文旅項(xiàng)目，支持康旅集團(tuán)的改革發(fā)展。 云南城投表示，其將依托康旅集團(tuán)在文化旅游、健康服務(wù)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)資源，圍繞康旅集團(tuán)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，制定其自身十四五戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)一步向文化、旅游、康養(yǎng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。 目前，其旗下夢(mèng)云南·楠景新城、夢(mèng)享·春山可望等文旅項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)并部分實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)，“夢(mèng)云南旅居（分時(shí)）度假平臺(tái)”已投入運(yùn)行6年，融城·昆明湖項(xiàng)目居家康養(yǎng)生活模式正在籌劃，其文旅、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)初見成效。 同時(shí)，云南城投擁有足夠的土地儲(chǔ)備。據(jù)披露，其持有待開發(fā)項(xiàng)目的土地面積3547畝，規(guī)劃計(jì)容建筑面積281萬(wàn)平方米，主要位于昆明、大理、西雙版納、西安、成都、?？诘葒?guó)內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域；其現(xiàn)有一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目后續(xù)還可獲取土地約1839畝，并通過(guò)簽署投資協(xié)議前期鎖定土地面積約6667畝。此外，其在建項(xiàng)目建筑面積約282萬(wàn)平方米，已完工可售物業(yè)面積約151萬(wàn)平方米。 云南城投由此認(rèn)為自身“仍具備可持續(xù)經(jīng)營(yíng)”。 不過(guò)，有優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，云南城投接下來(lái)還要面臨不小的難題。其坦陳，受金融監(jiān)管政策等影響，公司融資成本持續(xù)升高，融資額明顯下降，未來(lái)可能面臨資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，文旅、康養(yǎng)業(yè)務(wù)占其營(yíng)收的比例較低，其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型任重道遠(yuǎn)，存在一定的不確定性。 熱文回顧，看這里????
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