圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

經(jīng)歷了年初的寬松期后，房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)內(nèi)融資渠道呈現(xiàn)再度收緊的趨勢(shì)。在此背景下，剛剛步入下半年，房企的海外融資計(jì)劃已漸有井噴之勢(shì)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅7月上旬，就有超過(guò)15家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了超過(guò)百億美元的融資計(jì)劃。且從企業(yè)的美元融資成本看，相比之前有所上漲，分化也非常明顯。

根據(jù)上市房企7月上旬發(fā)布的公告，《國(guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅這些企業(yè)在數(shù)日之間發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)總額就接近40億美元，融資用途幾乎都是“借舊還新”。但受自身資質(zhì)和融資能力影響，房企融資情況也是喜憂參半——其發(fā)債利率從5.5%至13%不等。

其中，規(guī)模相對(duì)較大的房企，利率相對(duì)較低。例如發(fā)債額度最大的世茂房地產(chǎn)，票面利率為5.6%；禹洲地產(chǎn)于7月2日發(fā)行的2020年到期2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率也僅為5.5%。

相反，規(guī)模相對(duì)較小的天譽(yù)置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)和弘陽(yáng)地產(chǎn)3家房企所發(fā)行的2020年到期優(yōu)先票據(jù)的票面利率均超過(guò)10%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，《國(guó)際金融報(bào)》整理

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展角度看，“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱”的馬太效應(yīng)愈加凸顯，資質(zhì)較弱的中小房企和布局三四線較多的房企更容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，其融資遭收緊或是常態(tài)。

克而瑞研究報(bào)告指出，2019年下半年，95家重點(diǎn)房企的到期債券為1706億元，是2018年全年到期債券的75%，房企即將面臨償債高峰期。而融資渠道的緊縮，令企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力激增。

事實(shí)上，自2018年開(kāi)始已有不少企業(yè)將降低負(fù)債、回籠資金作為主要工作目標(biāo)，比如陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、融信等都在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提出了“降杠桿，促回款”。

而到了2019年，在融資環(huán)境趨緊的情況下，抓現(xiàn)金回款更是重中之重，例如泰禾集團(tuán)在開(kāi)年之后就發(fā)起了“1號(hào)搶收計(jì)劃”，促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)金回流。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)于大中型房企而言，除了加速回款之外，企業(yè)本身海外融資的成本也相對(duì)可控，所以融資成本就相對(duì)較低。但對(duì)于眾多中小房企而言，資金壓力較大，“賣(mài)子求生”者比比皆是，融資需求與風(fēng)險(xiǎn)均較大，因此融資成本較高。

6月28日，頻繁“賣(mài)子”仍未得到滿足的陽(yáng)光100中國(guó)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行于2021年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)11.5%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝曾向媒體表示，頻繁賣(mài)子或是為了公司“活下去”的無(wú)奈之舉。今年的融資環(huán)境并沒(méi)有比去年好轉(zhuǎn)多少，國(guó)內(nèi)一些房企要想順利“活下去”，需要高度警惕因?yàn)槿谫Y困難導(dǎo)致的資金面緊張等諸多問(wèn)題。

一位不愿具名的房企高管向《國(guó)際金融報(bào)》記者分析稱，內(nèi)陸房企債務(wù)越重，融資成本就越高，對(duì)抗產(chǎn)業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力也越弱。一旦債務(wù)升過(guò)天花板，企業(yè)就無(wú)法在風(fēng)險(xiǎn)不斷升高的情況下，快速成長(zhǎng)。這也是內(nèi)房企在香港和國(guó)際資本市場(chǎng)的估值普遍較低的一個(gè)重要原因。因此，降負(fù)債、調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)是當(dāng)前所有房企不得不為之事。

此外，上述人士認(rèn)為，對(duì)于中小房企而言，提早進(jìn)行多元化布局，對(duì)于提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及可持續(xù)發(fā)展而言，或是一個(gè)行之有效的解決辦法。