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更快洞察商業(yè)地產(chǎn)最前沿 撰文 | 朱公子 大潤(rùn)發(fā)創(chuàng)始人揮淚離場(chǎng)時(shí)曾說：“我戰(zhàn)勝了所有對(duì)手，卻輸給了時(shí)代 ！ ” 尼康在關(guān)閉中國(guó)工廠時(shí)，也沒想到： “殺死”百年尼康的，竟是2000 萬柔光自拍。 而這個(gè)曾盛極一時(shí)的購(gòu)物中心大概也沒料到，自己有一天會(huì)門庭冷落、無人問津，甚至走到最后連姓名也不能擁有！ 它便是——中信城市廣場(chǎng)！ 一個(gè)在百度百科中依舊有著華麗的標(biāo)簽，例如： “深圳市政府重點(diǎn)工程”、“深圳乃至華南第一個(gè)真正意義上的高端Shopping mall”、“深圳商業(yè)地標(biāo)”等…… 然而在現(xiàn)實(shí)中卻已經(jīng)是失去靈魂和姓名的存在。 而關(guān)于它的故事，恐怕還得從17年前說起。 深圳首個(gè)高端購(gòu)物中心 比萬象城更具有啟蒙意義 中信城市廣場(chǎng)的誕生，可謂是全城矚目! 2002年9月28日，歷時(shí)3年、耗資25億的中信城市廣場(chǎng)宣布正式開業(yè)，并提出了一個(gè)霸氣的口號(hào)——＂亞洲商業(yè)精華所在＂！ 整個(gè)中信城市廣場(chǎng)商業(yè)面積達(dá)7萬㎡，與中信大廈和星光廣場(chǎng)合為一體，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、觀光多種功能。 (圖為2002年中信城市廣場(chǎng)開業(yè)前的宣傳) 中信城市廣場(chǎng)的出現(xiàn)顛覆了傳統(tǒng)百貨的模式，開拓了深圳新式購(gòu)物體驗(yàn)的先河，也創(chuàng)造了多個(gè)行業(yè)第一！ 1、第一次將購(gòu)物中心概念帶入深圳； 2、第一個(gè)引入華南第一家星巴克（2002年10月18日 ，深圳第一家星巴克在中信城市廣場(chǎng)開業(yè)）； 3、引入第一家五星影院——新南國(guó)影城； 4、引入第一家奢侈品的賣場(chǎng)——西武百貨； 5、引入第一家吉之島（后改名為永旺）； (原中信城市廣場(chǎng)的吉之島，現(xiàn)改名為永旺) 在很多人眼中，中信城市廣場(chǎng)就是高端購(gòu)物中心的代名詞！ 據(jù)很多人回憶，第一次在那里看到了LV、Cartier、Fendi、TOD'S、Hugo Boss、Burberry、Versace、Ermenegildo Zegna等眾多世界頂級(jí)品牌服飾。 (奢侈品聚集的西武百貨 來源：微博） 作為深圳市政府2000-2002年的重點(diǎn)工程，作為深圳第一家真正意義上的購(gòu)物中心，中信城市廣場(chǎng)可謂占盡了先天優(yōu)勢(shì)。 從地理位置看，中信城市廣場(chǎng)位于深南路深圳市委對(duì)面，濱河大道北側(cè)，毗鄰歲寶百貨、茂業(yè)百貨等老牌商業(yè)，背靠深圳著名的老城區(qū)巴登街及南園路的商業(yè)一條街，片區(qū)交通便利，商業(yè)氛圍濃厚。 (中信城市廣場(chǎng)位置 來源：百度地圖) 在人員配置方面中信也是傾盡全力，請(qǐng)來了當(dāng)時(shí)成功操盤了廣州天河城的商業(yè)泰斗——禹來出任深圳中信城市廣場(chǎng)投資有限公司董事長(zhǎng)，負(fù)責(zé)整個(gè)中信城市廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。
(圖為禹來出席某活動(dòng)) 各種天時(shí)、地利、人和，讓中信城市廣場(chǎng)迅速聲名鵲起，成為了深圳最重要的城市地標(biāo)，并在此后很長(zhǎng)的一段歲月里都所向披靡。 巔峰時(shí)期的中信城市廣場(chǎng)，被業(yè)界評(píng)為“中信深圳集團(tuán)締造的商業(yè)傳奇”、“購(gòu)物中心典范”，很多香港做商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)同行都特意跑過來觀摩這個(gè)項(xiàng)目，評(píng)價(jià)頗高。
(原中信城市廣場(chǎng) 來源：網(wǎng)絡(luò)） 攪局者出現(xiàn) 中信割肉斷腕，平安20億接盤
然而，攪局者還是出現(xiàn)了。 2004年深圳萬象城開業(yè)，雖然沒有公開叫板中信城市廣場(chǎng)，但兩個(gè)項(xiàng)目的距離不到1.5公里，且同樣定位為高端購(gòu)物中心。
而萬象城不論是在品牌招商還是建筑設(shè)計(jì)上，都更加具有吸引力。
（圖為2004深圳萬象城開業(yè) 來源：深圳特區(qū)報(bào)） 隨后，金光華、KKMALL、COCOPark、怡景中心城、海岸城等購(gòu)物中心也如雨后春筍一般顯現(xiàn)，中信城市廣場(chǎng)的龍頭地位受到持續(xù)沖擊。
（夜幕中的萬象城 來源：作者拍攝） 再加上“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”的調(diào)整政策出臺(tái)，中信深圳也陷入資金困境，為解燃眉之急，最終選擇出售中信城市廣場(chǎng)。 接盤者正是——中國(guó)平安！ 據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道： “2007年1月，平安信托公司以20億元的價(jià)格，從中信集團(tuán)手中全資收購(gòu)中信城市廣場(chǎng)，借此進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。。”
當(dāng)時(shí)的這筆收購(gòu)，因?yàn)閿?shù)額龐大、交易雙方實(shí)力雄厚而引起了巨大的轟動(dòng)。 業(yè)界對(duì)中信城市廣場(chǎng)之后的走向，也充滿了爭(zhēng)議。
@主觀孫震宇：我武斷地認(rèn)為，深南大道邊上、非交叉路口處，根本不適合SHOPPINGMALL這種形式的商業(yè)！ @貳哥忒貳：我想，平安商置是要對(duì)其動(dòng)手術(shù)了。至于能不能治好，也得治啊。 @mang_oe：其中一些品牌其實(shí)不錯(cuò)，缺乏人氣主要原因是忽視了“80”后“90”后的消費(fèi)需求、喜好。如果找到文化亮點(diǎn)就能異軍突起。 接下中信城市廣場(chǎng)這個(gè)大攤子之后，平安也陷入了“手忙腳亂”、“頻繁調(diào)整”的局面。 高層出走、主力店撤離、頻繁更名...平安手忙腳亂！
雖然，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)，平安同意了3年內(nèi)保持經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)不變、商場(chǎng)名稱不變更等條件...... 但對(duì)于初涉商業(yè)地產(chǎn)的平安來說，無論是招商運(yùn)營(yíng)還是商場(chǎng)管理的經(jīng)驗(yàn)都較為欠缺。 3年約滿過后，高層變動(dòng)也隨之而來：2010年，禹來辭去中信城市廣場(chǎng)董事長(zhǎng)職務(wù)。
靈魂人物禹來的出走，或許是導(dǎo)致中信城市廣場(chǎng)衰落的重要因素。 然而，更大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)卻發(fā)生在2011年——中信城市廣場(chǎng)第一次更名！ 據(jù)深圳晚報(bào)報(bào)道： “2011年10月26日，深圳新城市廣場(chǎng)（原中信城市廣場(chǎng)）在星光廣場(chǎng)舉行盛大的更名揭幕儀式：原中信城市廣場(chǎng)正式更名為新城市廣場(chǎng)。”
（圖為2011新城市廣場(chǎng)更名揭幕儀式 來源：深圳晚報(bào)） 中信城市廣場(chǎng)被撕掉了“名牌”，屬于它的輝煌時(shí)代逐漸落下帷幕。 雖然深圳平安商置對(duì)外宣布將耗巨資5000萬元對(duì)新城市廣場(chǎng)進(jìn)行整體改造，但更名后的兩年依舊不溫不火。 甚至還接連遭遇了主力店西武百貨撤離、大量商鋪退租、二度更名等一系列風(fēng)波。
（2012年，主力店西武百貨宣布撤離深圳，這對(duì)于倚仗著高端時(shí)尚定位的中信城市廣場(chǎng)來說是巨大的打擊。） 主力店撤離后，很多店鋪也關(guān)門停止?fàn)I業(yè)，商場(chǎng)人流量大幅減少，甚至有媒體爆出商場(chǎng)即將關(guān)閉的消息。
（示意圖） 面對(duì)動(dòng)蕩，平安再次進(jìn)行了調(diào)整。 2013年10月，平安又宣布將新城市廣場(chǎng)改名為T1.新城市廣場(chǎng)，并宣稱要重新亮相。
然而，2013年的重新亮相并沒有如期而至！ 面對(duì)輿論的質(zhì)疑平安商用置業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理鄭萬智在2014年接受南都記者采訪時(shí)做出了回應(yīng)。 “除了西武撤走，其實(shí)這個(gè)商場(chǎng)是“平穩(wěn)”的，不存在外界所說'要關(guān)閉重來'。平安有實(shí)力支撐商場(chǎng)度過這個(gè)調(diào)整期。” 如今，距離中信城市廣場(chǎng)上一次改名又過去了6年。平安口中的調(diào)整期是否已經(jīng)結(jié)束？ 新城市廣場(chǎng)的現(xiàn)狀如何？未來將何去何從？ 帶著這個(gè)疑問，朱公子來到了商場(chǎng)實(shí)地考察。  新城市廣場(chǎng)現(xiàn)狀直擊！ 主力店空置，現(xiàn)場(chǎng)冷冷清清
項(xiàng)目雖然位于深南大道邊上，但是與地鐵的連接不夠緊密，從科學(xué)館出來步行到商場(chǎng)還需要10分鐘的路程。
（新城市廣場(chǎng)附近地鐵站 作者實(shí)拍） 在探路的途中經(jīng)過中信地鐵商場(chǎng)（原本中信城市廣場(chǎng)通往地鐵1號(hào)線科學(xué)館站的地下空間），99%的店鋪都已經(jīng)關(guān)閉，有一個(gè)商家在清倉(cāng)甩賣。
沒有人氣的地下商場(chǎng)在傍晚就透露出一絲詭異的氣息。
（作者實(shí)拍） 商場(chǎng)入口處，中信城市廣場(chǎng)的門頭已經(jīng)被換掉，改成了CITY MALL 城市廣場(chǎng).深圳。（這次用的名字和2013年改的T1.新城市廣場(chǎng)又不同了?） 周六的晚上7點(diǎn)，然本應(yīng)該是商場(chǎng)人氣最旺的時(shí)段，但進(jìn)出信城市廣場(chǎng)的人群卻屈指可數(shù)。
（作者實(shí)拍） 雖然從平安接手后就一直在調(diào)整升級(jí)，但主力店西武百貨撤離后，商場(chǎng)依舊沒有強(qiáng)勢(shì)的品牌入駐。 從如今的招商情況看來，更像是一個(gè)大體量的社區(qū)型mall。
（商戶指南） 原本主力店西武百貨的位置換成了韓國(guó)的快時(shí)尚品牌SPAO，但從現(xiàn)場(chǎng)來看店鋪還并未開張。
（作者實(shí)拍） 負(fù)一層的永旺超市與地鐵相連，人流相對(duì)較多，但大多是附近的居民，帶著孩子出來閑逛或者只是剛下班的白領(lǐng)路過。
（作者實(shí)拍） 真正停下來買東西的人不多！
LG層的入口處雖然引進(jìn)了網(wǎng)紅茶飲品牌——奈雪の茶。 不過該店鋪的燈光整體比較黯淡，接近晚上7點(diǎn)10分店鋪里面10來個(gè)人坐著，沒有外賣騎手來取餐，沒有網(wǎng)紅店等位排隊(duì)現(xiàn)象。
（作者實(shí)拍） 同樣作為主力店的H&M，店內(nèi)燈光暗淡，貨品的陳列也如大賣場(chǎng)一般，顯示不出衣服的質(zhì)感以及設(shè)計(jì)特點(diǎn)。
（作者實(shí)拍） H&M的店鋪占據(jù)了2層樓，但我們進(jìn)去時(shí)候里面沒有人逛，只有售貨員在整理貨架。 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄??? 4樓與5樓的餐飲，雖然招到了綠茶、海底撈等網(wǎng)紅品牌，但是前來用餐的人數(shù)并不多。 接近晚上8點(diǎn)，店里大半的座位都是空置的。
（作者實(shí)拍） 就連平均需要等位半小時(shí)以上的海底撈，外面的等候區(qū)也沒有一個(gè)人。 原本商場(chǎng)最旺的餐飲部分，冷清得讓人難以置信。
（作者實(shí)拍） 雖然換了新的名字，但整個(gè)商場(chǎng)的改動(dòng)并不大，依舊存在很多硬傷。例如：沒有較大的中庭、可變空間有限、垂直電梯擋住視線。
（作者實(shí)拍） 距離上一次改名，6年又過去了，商場(chǎng)還放著“形象升級(jí)、敬請(qǐng)期待”的告示牌。
（作者實(shí)拍） 更加讓人意外的是，新城市廣場(chǎng)官方微博的更新時(shí)間，竟然還停留在2013年6月。 這似乎也透露出，平安在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上的乏力。
截止發(fā)稿前，獨(dú)角MALL向新城市廣場(chǎng)的招商負(fù)責(zé)人致電了解情況，對(duì)方回應(yīng)：“目前商場(chǎng)還在招商，100㎡到200㎡的大面積商鋪還有很多。” 但在問起商場(chǎng)的具體的招商率、入駐率時(shí)，對(duì)方不愿意透露。
雖然平安極力想要在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域強(qiáng)刷存在感，但目前缺少一個(gè)拿得出手的商業(yè)項(xiàng)目。 |
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