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撰稿&視覺//虎子 國際服裝城位于相城元和街道聚元街226號，小區(qū)2公里以內(nèi)有2號線徐圖港站、相城人民醫(yī)院、相城實驗中學、相城元和小學、中翔時尚廣場MALL、天虹購物中心等配套，屬于元和板塊的核心區(qū)域。優(yōu)質(zhì)配套并沒有帶來與之匹配的房價，在周邊小區(qū)都普遍已經(jīng)2w+的情況下，國際服裝城這一片均價最低，1.5-1.7w。隨便翻翻寒山聞鐘，投訴國際服裝城的帖子數(shù)不勝數(shù)，無一例外，都是吐槽管理問題的。事實是否真的如業(yè)主所說呢？其物業(yè)到底有多少原罪？昨天，我實地走訪了小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)確實存在幾大問題：
小區(qū)門禁形同虛設(shè)，內(nèi)部衛(wèi)生堪憂我從2號線徐圖港站下車，步行約5分鐘到了小區(qū)的第一個大門。從外觀上，就不像個小區(qū)，沒有小區(qū)名字，也沒有高樓，看著就像個商業(yè)街。所以，我第一次經(jīng)過時忽略了這個門，徑直走過，到了澄和路的大門處。這次更震驚了，小區(qū)入口停了兩輛車，車輛只能進不能出。后來我在一天不同的時間段經(jīng)過這個大門，車輛始終沒有駛離。心疼業(yè)主1秒鐘~~據(jù)附近中介介紹，這是疫情期間小區(qū)為了方便管理故意堵住的，對此，我也只能為物業(yè)的聰明做法鼓鼓掌了。
進了國際服裝城A區(qū)，首先引入眼簾的就是各種各樣的汽修店、家具店。受此影響，地上浮著一層白色粉末。肉眼可見的地方，堆放著各式各樣的建筑垃圾。不過，到了店鋪少些的地方，路面明顯干凈了許多。 
國際服裝城為商住兩用綜合體，一樓二樓為商鋪，三樓以上為住宅。我隨機進入了A區(qū)2號樓，里面的場景更是觸目驚心。
樓梯背后，裸露的管道周邊黑黢黢的一片，還堆放著自行車和瓷磚片。墻面上水表箱、電表箱就這樣大門敞開。
爬到三樓，是一個露臺，兩個單元的三層住宅就都在這里了。
進入單元樓里面，樓梯上、墻面上、對聯(lián)上，到處是各種各樣的小廣告。與之相比，白墻變黑墻已經(jīng)不是什么稀奇事兒了。
在這里，我被一個腳踩拖鞋、左手牽狗繩、右手抓大把鑰匙的中年大媽叫住。她隱晦的朝我笑笑，問：“小兄弟要不要租房啊？我這周邊的房源都有?！?br>據(jù)大媽介紹，國際服裝城房型很好，空間利用率高。別看外面看著破破爛爛，自己住還是非常不錯的。看著我懷疑的眼神，大媽主動提出要帶我看房。兩人一狗連爬三層樓，鑰匙都插在門鎖里了，大媽好像突然想起來什么，又不帶我看房了?！靶』镒觿e怪阿姨，陌生人看過房子我真的不放心?！彼ο乱痪湓?，阿姨攜愛犬落荒而逃。此外，某中介帶我看的兩套在售二手房，都是毛坯，家中沒來及清理的角落，歪歪扭扭地寫著房客須知。由此可見，曾經(jīng)的國際服裝城，就是外來居民的聚集地，群租房的重災區(qū)。她跟我吐槽單元的電梯天天壞，被困在里面不是什么稀奇事。這樣的說法在后面幾家中介那里得到驗證，A區(qū)的電梯是新三年、舊三年，縫縫補補又三年，總之，從來都沒修好過。物業(yè)費多層（不帶電梯）7毛/㎡/月，高層（帶電梯）1.5元/㎡/月。“真不知道物業(yè)費都交到哪里去了。我們這個小區(qū)房價漲不起來，就是管理不好?！?/strong>住戶阿姨直言不諱道。此外，我還著重關(guān)注了下寒山聞鐘提到的停車問題。前幾年，經(jīng)過業(yè)主堅持不懈的奮斗，社區(qū)對停車費重新商定——針對小區(qū)住戶，每一家只要房產(chǎn)證和車牌號主人是同一個，地上停車免費，地下停車位150-160元/月。所以，小區(qū)路面上機動車隨處可見，基本上還是整齊有序的。每個單元樓下，還有新劃的非機動車停位，部分業(yè)主主動自覺地停車入位。總有少數(shù)人與眾不同，比如下面的場景，這時候就要問：物業(yè)去哪里啦？
實地走訪的過程中，我還發(fā)現(xiàn)了一個重要現(xiàn)象：光國際服裝城B區(qū)一個區(qū)，就有4家長租公寓，按照每個公寓租了3排樓算，至少有12排樓現(xiàn)在是用作出租的。長租公寓的前身是國際服裝城的商鋪，因為經(jīng)營慘淡，幾個業(yè)主聯(lián)合起來把房子租給了專門做公寓的公司。這幾家公寓價格都差不多，押一付一，不帶窗1200-1300元/月，帶窗1600-1700元/月。主要客群為周邊家具城或夜場上班的人。房源還挺緊俏，某家管理人員告訴我現(xiàn)在想租帶窗的房間得再等5天。
據(jù)實探來看，小區(qū)確實存在物業(yè)管理松散、不到位的情況。像電梯問題、停車問題、還有滿天飄揚的小廣告，都是加大管理力度就能改善現(xiàn)狀的。而物業(yè)沒有這樣做，業(yè)主住的的確糟心。我路過物業(yè)公司時，看到門口貼了張紙條，也不知是啥意思。
物業(yè)和業(yè)主之間不斷激化的矛盾促使業(yè)主頻頻投訴，甚至想要成立業(yè)主委員會，由業(yè)委會和物業(yè)共同解決小區(qū)問題，改善小區(qū)環(huán)境。作為小區(qū)業(yè)主的某小中介老板，也跟著其他業(yè)主一起投訴，“我們不怕影響房價，因為已經(jīng)是周邊最低了?，F(xiàn)在只有把物業(yè)管理搞好，小區(qū)才會越來越好，房價才會水漲船高！”但是像群租、長租公寓的現(xiàn)象，也是物業(yè)管理不嚴嗎？2003年6月拿地，7月開工，2004年12月封頂，就在一切事情都朝著好的方向進行時，資金鏈斷裂、浙江老板跑路，曾經(jīng)轟轟烈烈、雄心壯志要打造國際范兒的服裝城就這樣爛尾了近10年。
/當年的瀑布大樓，如今已經(jīng)化成灰 同一地塊也不同命。 2015年8月21日，原國際服裝城瀑布大樓地塊被收回重新拍賣，以成交總價5.6億元被綠地競得，也就是現(xiàn)在的綠地都會雅苑。我經(jīng)過時看到外立面漂漂亮亮，和馬路對面的國際服裝城天壤之別。
據(jù)貝殼網(wǎng)，目前二手房均價約2.5w，而國際服裝城均價牢牢鎖死在2w以內(nèi)。 本是同根生，國際服裝城（現(xiàn)存）混成這樣，你說氣不氣人。他們業(yè)主群里常有人發(fā)出把房子掛2w的提議，沖擊一下，只不過收效甚微。
由于國際服裝城一開始的設(shè)定是純商業(yè)，經(jīng)歷了爛尾風波后，只好變成商住兩用地塊，成為一個開放式社區(qū)。在這樣的背景下，沒有退路可言，國際服裝城只能硬著頭皮往前走。 第一個歷史遺留問題就是開放式小區(qū)的缺陷，給之后的物業(yè)管理埋下了隱患。 開放式小區(qū)，顧名思義，社區(qū)沒有明顯的圍欄，對外開放。典型特點是管理松散，社區(qū)內(nèi)所有的配套與外界共享。打個比方，普通的封閉式小區(qū)只要十幾個保安就能管理好，但開放式小區(qū)可能安排三四十個保安都不一定見效。 某中介說道“并不是物業(yè)不做事，而是適用一般小區(qū)的不適用這里，效果不顯著。”說的也挺有道理，但怎么有種為物業(yè)開脫的感覺呢。 第二個歷史遺留問題來源于客群，全是投資客就注定社區(qū)未來的居住群體不純粹。 曾經(jīng)有多輝煌，投資客有多么洶涌，如今就有多么冷淡。
據(jù)某中介透露，剛開盤時，住宅才賣3000元/㎡時，商鋪2w/㎡，很多浙江、上海的投資客瘋狂涌入，對準商鋪豪橫買買買！ 只可惜，建成后的出租狀況不甚理想。4000多個商鋪只租出去100個，血虧?。∮矒我欢螘r間后，服裝店兵敗如山倒，紛紛撤場。
/圖源網(wǎng)絡(luò)，懂自懂 那些懷抱著“一鋪養(yǎng)三代”偉大理想的人，開著寶馬奔馳入場，推著永久自行車退場。 怎么辦？賣掉？ 售樓處都是違建的，當時連產(chǎn)證都沒有。怎么賣？即使有產(chǎn)證、低均價的住宅，別人都不一定愿意接盤。想來想去，出租是最好的選擇。
于是，住宅的業(yè)主把房子租給二房東，商鋪的業(yè)主把房子租給長租公寓，也就是文章第一段我實探看到的場景。 就像中介講的，“你要是買這里，都是過渡一下，住個三五年就換。沒有人是為了小區(qū)環(huán)境、物業(yè)來的?！?/strong>側(cè)面看出，因為社區(qū)內(nèi)部環(huán)境不好，小區(qū)住戶流動性非常大。 這其實形成了一個惡性循環(huán)。開放式小區(qū)，物業(yè)管理松散→社區(qū)環(huán)境不好，住的鬧心→住戶都想搬走，流動性大→但是賣不掉，只好出租→租客素質(zhì)良莠不齊，社區(qū)環(huán)境加劇惡化，物業(yè)管理更加困難，房價一路走低。 日日復月月，月月復年年，國際服裝城的業(yè)主眼看著周邊的房價一點點起來，最高都到了3w，他們只有1.5w。光看別人吃肥肉，自己連口肉湯都分不上，擱誰誰樂意？ 況且，與房價無關(guān)，這與一千多個居民的生活品質(zhì)息息相關(guān)。 既然針對普通小區(qū)的物業(yè)管理辦法不奏效，那采取別的辦法，具體問題具體分析，和業(yè)主一起把小區(qū)環(huán)境打造好，國際服裝城至于成現(xiàn)在的樣子嗎？ 住在這里的成都阿姨無奈的告訴我，“怎么辦？物業(yè)又趕不走，業(yè)委會也成立不了。熬著吧，說不準哪天就拆遷了。” 房價上漲其實能側(cè)面體現(xiàn)一個社區(qū)是否健康，得到買房人的認可。國際服裝城住宅部分開盤4k，如今1.5w，十多年過去，房價漲幅1w出頭。連合理的漲幅都無法保證，足以印證問題之嚴重。 地處相城元和板塊核心，公共交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療資源要啥有啥，樣樣不缺。近來，春申湖快速路還在火熱施工中，等通車后，國際服裝城的地段優(yōu)勢、價格優(yōu)勢還將繼續(xù)凸顯。
/春申湖快速路施工處
但這樣的社區(qū)，實在讓人愛不起。 縱觀全文，大到群租房、電梯故障、外來人口混雜，小到垃圾堆放、停車混亂，都是考量社區(qū)管理是否合格的重要標志。物業(yè)“死馬就當死馬治”的處理方式確實難以服眾。 我始終相信，辦法總比困難多，起死回生的鑰匙就在物業(yè)手中，也許不遠處就是光明。
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