就在全國樓市呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的僵持階段之際，環(huán)京樓市開始了大跌進程。距離雄安40多公里的霸州，某樓盤近日打折促銷，如果全額付款，最低單價低至8500元/㎡，和2017年最高價相比跌幅過半。

還不僅是霸州，曾經(jīng)大熱的燕郊、北三縣等地，很多樓盤的最大跌幅都超過了四成。很多人驚呼北京乃至環(huán)京樓市是國內(nèi)房地產(chǎn)之風向標，而國內(nèi)樓市要開始崩盤節(jié)奏。

對此，專家表示，一個很明確的趨勢是，越是北京外圍樓市跌幅越大，越接近市區(qū)抗跌能力越強。環(huán)京樓市跌幅在40%至50%間，而通州跌幅則接近30%。而在北京市中心區(qū)房價跌幅也就只有15%左右。這樣的跌幅在2009年和2014年都出現(xiàn)過，而這兩次的下跌最終都迎來了更猛烈的上漲。

而我們覺得，環(huán)京樓市之前的大漲是有內(nèi)在原因的：一方面，環(huán)京區(qū)域2011年后出現(xiàn)火熱表現(xiàn)，和北京投資需求外溢有很大關系。2011年后，北京限購政策執(zhí)行的越來越嚴格，使得大量炒房者一下變成了沒有在京購資格的人群，他們在北京炒房受阻后，跑到了環(huán)北京區(qū)域，從而推動了當?shù)胤績r的暴漲。

另一方面，由于北京樓市限購，再加上北京動輒每平米五至六萬元以上均價，很多外來人口在北京買房受阻，看到環(huán)京的一些三四線城市，房價卻處于價值洼地，所以，他們就選擇在環(huán)京地區(qū)購房，這里房價既便宜，又沒有限購，還可以使自己白天在北京工作，晚上回自己家中睡覺。

于是乎，在近六年的時間里，環(huán)京樓盤的價格開始了上漲的趨勢，以二手房掛牌價測算，2017年初廊坊二手房房價超過3萬元/方米，超過長三角準核心城市杭州當時的房價，這其中也積驟了自2011年以來的近六年的風險，最終因調(diào)控政策加碼而爆發(fā)。

事實上，北京樓市之所以較于周邊三四線城市更抗跌一些，那就是因為北京至少執(zhí)行了限購政策，至少還有一定的剛需存在，而環(huán)京各三四線城市的房價被抄高，那基本上都是投機性購房需求。而投資性需求群體既能很快推高房價，轍出的速度也很絕決，房價很容易造成大起大落。

同時，這些環(huán)京三四線城市的各種基礎設施都遠不及首都北京完善，所以一聽到河北出臺新一輪調(diào)控政策，各路資金自去年5月開始陸續(xù)出逃，于是就給環(huán)京樓市造成了致命一擊。所以，環(huán)京樓市區(qū)域靠投機炒房者來“去庫存”，恐怕結(jié)果是適得其反。

此外，其他環(huán)城區(qū)域又與環(huán)京樓市不同，如環(huán)上海、環(huán)廣州、環(huán)深圳，這些環(huán)城區(qū)域規(guī)劃上都是鼓勵該區(qū)域積極對接附近一線核心城市，吸引大量人口和產(chǎn)業(yè)。

而環(huán)京區(qū)域則主要打造生態(tài)優(yōu)美，環(huán)境宜人，人口適度，產(chǎn)業(yè)“較輕”的新市鎮(zhèn)，如此一來就對開發(fā)商、炒房客的容忍度是很低的。也就是說，環(huán)北京區(qū)域在發(fā)展水平并不高的情況下，并不希望人口過度集聚。在這種情況下，環(huán)北京區(qū)域則存在“限制發(fā)展”的整體思路，這就意味著當?shù)胤康禺a(chǎn)政策執(zhí)行可能更加嚴厲。

現(xiàn)如今是，一線城市房價下跌，二三線城市房價微漲。這主要是一線城市調(diào)控嚴厲，二線城市開始了搶人才之戰(zhàn)，放開了限購政策。而三線城市受到了危棚改造的影響，需求量在上升。而唯獨環(huán)京樓市這片區(qū)域，在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策上更加嚴格，這主要是決策層并希望環(huán)京地區(qū)人口、資源發(fā)散開來，不希望資源過度集中于首都圈內(nèi)。所以，指望環(huán)京樓市再來報復性逆轉(zhuǎn)行情已是不可能了。