2020年接近年底，北京二手房開始升溫，成交量創(chuàng)下近四年新高，其中功不可沒的當(dāng)屬學(xué)區(qū)房，尤其是西城海淀的強(qiáng)勢(shì)學(xué)區(qū)板塊，500到800萬的一居非常搶手，但是我今天并不是想說西城海淀有多牛，而是想聊聊下邊這個(gè)干掉西城海淀，在2020年二手房成交量中登頂?shù)谝坏男^(qū)，位于東北四環(huán)的芍藥居北里。

【小區(qū)介紹】

某中介網(wǎng)站上90天內(nèi)成交74套，這個(gè)超大規(guī)模的社區(qū)，房齡很老，基本都是94-08年，主要以公房回遷房為主，加上陽光空間、世嘉座、世捷座、綠雅閣少量商品房，房源屬性極其復(fù)雜，商品房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)、已購公房、一類經(jīng)濟(jì)適用房、二類經(jīng)濟(jì)適用房都有。

整個(gè)社區(qū)的分布，四周臨街的都是塔樓或者塔板結(jié)合，中間是板樓居多；整個(gè)逛下來一圈得走倆小時(shí)。西北角是1開頭的編號(hào)，東邊是2開頭的編號(hào)，西南是3開頭的編號(hào)。在這個(gè)社區(qū)帶電梯不帶電梯的，四梯二十幾戶或者十幾戶，兩梯十多戶，兩梯四戶，一梯兩到三戶的都有。大部分都是各個(gè)單位的公房，比如118號(hào)樓部分軍產(chǎn)，2字頭的有東城教委、煤炭部、冶金部、國家體育總局、東城政府、東城公檢法等，3字頭的有幾棟是城建集團(tuán)、工商銀行、國航宿舍單位公房，這種很多公房組成的社區(qū)，小區(qū)品質(zhì)是參差不齊的，多放圖你感受下！

（東南角把邊兒220住戶多數(shù)是科以下的干部）

（216這棟據(jù)說住的是東城財(cái)政局的干部）

（回遷房六層無電梯，戶型普遍偏?。?/p>

【典型老破小】

雖然芍藥居北里的成交量很可觀，但是我還是要說，它真的是非常典型的老破小，老舊小區(qū)的通病它都有。首先就是物業(yè)水平參差不齊，芍藥居北里的東嶼物業(yè)，掌控著80%的管理權(quán)，其余物業(yè)是各個(gè)單位自行聘請(qǐng)來的。像國航家屬樓有自己的物業(yè)，小區(qū)門口有傳達(dá)室，樓道明顯干凈很多。除了自己聘請(qǐng)的以外，大部分都是肉眼可見的差，樓里樓外都沒人維護(hù)，電梯經(jīng)常壞，樓道里小廣告很多，樓道外自行車亂停，小區(qū)隨意進(jìn)出等問題。

小區(qū)內(nèi)的租戶加住戶太多，管理很混亂，而且也有多數(shù)老舊小區(qū)的通病，停車?yán)щy的問題。上萬戶居民，內(nèi)部車位嚴(yán)重不充足，且全部為租賃車位，地上150元/月，地下450元/月。業(yè)主在小區(qū)停車非常緊張，停車問題長(zhǎng)期被詬病。

我跟著中介去看過幾個(gè)戶型，有一居有兩居，格局都不咋地。所以別期望買個(gè)多方正采光多好的戶型，這邊兒筒子樓，L型樓，凹型樓都有，就是方正格局，采光好的戶型稀缺。主力戶型是一居和兩居，其中一居占比33%，兩居占比高達(dá)52%。買個(gè)一居能上學(xué)，買個(gè)兩居改吧改吧能住得下五口人，還不錯(cuò)。我建議如果自住最好踮踮腳尖買個(gè)兩居將來好置換，如果買一居盡量考慮沒電梯的低層板樓吧，畢竟公攤小，使用面積大，起碼住著舒服。

（部分一居、二居戶型）

【優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)】

既然這個(gè)小區(qū)缺點(diǎn)這么多，為什么它的成交量還這么大。重要原因之一就是因?yàn)樗膶W(xué)區(qū)屬性加持。芍藥居北里小區(qū)內(nèi)的人大朝陽幼兒園芍藥園、人大附朝陽學(xué)校小學(xué)部、人大附朝陽學(xué)校西校區(qū)。幼兒園+小學(xué)+初中買一房全搞定，學(xué)校就在小區(qū)里邊兒，家長(zhǎng)接送方便。芍藥園規(guī)模不大，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，現(xiàn)在要求有芍藥居北里房本，落戶滿三年才能上公立的幼兒園。大家注意，芍藥園的劃片只有芍藥居北里，而小學(xué)劃片，包括芍藥居北里、南里和高原街。并且按照往年的幼升小情況來看，只有“芍藥居北里”才是西邊人大附朝陽學(xué)區(qū)房的最保險(xiǎn)的第一梯隊(duì)，其他小區(qū)并不保證將來能100%被劃片進(jìn)入。

【成熟的配套】

除了學(xué)區(qū)屬性加持外，芍藥居北里作為朝陽流量盤，還有成熟的地段和配套兩大明顯的優(yōu)勢(shì),生活在芍藥居北里，一個(gè)最大的好處就是，方便！出小區(qū)北門直接上北四環(huán)，東側(cè)京承高速進(jìn)二環(huán)，三環(huán)。小區(qū)門口還有多路公交，西到奧體、中關(guān)村，東到望京，同時(shí)這里還有芍藥居地鐵站，地鐵10號(hào)線和13號(hào)線的交匯處，對(duì)于上班族來講，通勤方便，節(jié)約大量時(shí)間和精力成本。且三公里范圍內(nèi)覆蓋遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)，居然之家，宜家等綜合商城；五公里范圍，中日友好醫(yī)院，安貞醫(yī)院等知名三甲醫(yī)院。

說實(shí)話這個(gè)社區(qū)做到了自住與學(xué)區(qū)的平衡。地段好，工作生活兩不誤；有學(xué)區(qū)，孩子升學(xué)有保障。雖然小區(qū)內(nèi)的品質(zhì)差了點(diǎn)兒意思，但是由于周邊的配套及生活完善，落差不會(huì)像西城海淀那么大。

說實(shí)話目前芍藥居北里的起步上車價(jià)格在500萬以上，個(gè)別50平左右的一居價(jià)格在500萬以內(nèi)。這種小區(qū)其實(shí)不適合純剛需上車，它適合的就是那種對(duì)學(xué)區(qū)有些要求，在三元橋、望京、中關(guān)村、國貿(mào)附近上班的這類人群，畢竟東西海占坑的錢，在這里可以買個(gè)夠住的兩居，孩子也能上個(gè)不錯(cuò)的學(xué)校，全家的生活都能滿足。當(dāng)然如果芍藥居北里您沒看到合適的，也可以去看看慧忠里的小區(qū)，學(xué)校是朝陽老牌學(xué)校，也位于朝陽前列，聽那邊業(yè)主說該校80%生源可上人大附朝陽學(xué)校中學(xué)，在芍藥居北里沒有挑到合適的戶型可以去看看。