熊貓貝貝專欄內(nèi)容：地產(chǎn)話題（地產(chǎn)話題第十四期）

今日專欄主題：勿貪便宜，幾種不建議購置的房產(chǎn)盤點(diǎn)。

無論何時(shí)，買房都是人們的一大問題，面對(duì)形形色色的開發(fā)商和業(yè)主，樓盤好壞就成了大家困擾的問題了，辛辛苦苦賺來的錢，攢了小半輩子，最后買了一個(gè)讓自己處處糟心的房子，那真的是劃不來；

買房對(duì)于每一個(gè)人來說，都是人生重要的投資決策，既然是投資，就避免不了算經(jīng)濟(jì)賬，而貪圖價(jià)格低廉和喜歡占便宜，是每個(gè)人都有的投資心態(tài)，這并不是貶義，而是一種普遍現(xiàn)象，包括我自己。

大家想，去買個(gè)菜逛個(gè)街，為了幾十幾百的東西都想要問問有沒有優(yōu)惠，能不能打折的中國(guó)老百姓，面對(duì)一次性付出人生大半輩子的錢去買房子這件事兒，怎么能不提心吊膽？怎么能不挖空心思，尋找性價(jià)比最好的房子呢？

有些人因?yàn)樨澙?，想得到更多的東西，卻把現(xiàn)在所有的也失掉了。

---《伊索寓言》

但往往就是這樣的心態(tài)，會(huì)讓很多購房者陷入價(jià)格的陷阱，被所謂的“便宜”蒙蔽了雙眼和理性，進(jìn)而做出錯(cuò)誤的選擇。

這篇文章就給大家分析幾種不建議購入的房屋類型，希望給所有正在置業(yè)和準(zhǔn)備置業(yè)的朋友，一些參考和幫助。

溫馨提示：

-本文不含任何廣告和引導(dǎo)，請(qǐng)放心閱讀，如有幫助，歡迎收藏。

-置業(yè)投資數(shù)額巨大，切勿聽信一面之詞，謹(jǐn)慎冷靜，理性置業(yè)。

-本文除標(biāo)明引用部分，均為本人原創(chuàng)，謝絕斷章取義無腦摘抄，轉(zhuǎn)載復(fù)制請(qǐng)注明原文出處，本文首發(fā)頭條號(hào)。

1、不要買小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也稱＂鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房＂。

小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證，也就是說即便您買了房子拿到了產(chǎn)權(quán)證，也是不被法律所認(rèn)可的。

備注：關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，本人寫過一篇專題文章，有興趣的朋友可以看一下（點(diǎn)擊下方藍(lán)色標(biāo)題直接看）

小產(chǎn)權(quán)房，是香餑餑還是“定時(shí)炸彈”？

相關(guān)建議：小產(chǎn)權(quán)房還涉及戶口和就學(xué)等敏感問題，如果確實(shí)考慮小產(chǎn)權(quán)房，最好全面了解清楚，明確細(xì)則以后再行決定。

2、不要買五證不全的房子

五證不全的房子不能購買，因?yàn)槲遄C不全的房子無法辦理房產(chǎn)證，到后期面臨拆遷補(bǔ)償時(shí)，是不能保障購房者的合法權(quán)利的。

五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房預(yù)售許可證》。

其中《商品房預(yù)售許可證》是五證里最后一個(gè)辦理的證件，如果這個(gè)證已經(jīng)辦理出來了，說明該小區(qū)的五證是齊全的。

拓展閱讀內(nèi)容：和證照有關(guān)系的房屋問題一覽（建議收藏）

一、沒有房產(chǎn)證的房子證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰才能證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)，這也是證明買房權(quán)利的惟一憑證。

如果買沒有房產(chǎn)證的房屋，該房屋可能處于抵押或者轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，沒辦法確保購房者的權(quán)益受到保障。

二、正在出租的房子俗話說“買賣不破租賃”，房屋買賣合同不能對(duì)抗先前成立的租賃合同，無論您是通過中介買房還是自由交易，都應(yīng)該提前看好房屋物質(zhì)情況，避免因租賃情況影響過戶，甚至產(chǎn)生糾紛。

房屋在同等條件下，承租人對(duì)房屋具有優(yōu)先購買權(quán)。

三、單位福利房單位福利房屬性特殊，賣家可能只有部分產(chǎn)權(quán)，在賣家轉(zhuǎn)讓單位福利房的時(shí)候，單位具有優(yōu)先購買權(quán)，并且單位福利房土地性質(zhì)為劃撥，買這類房子還需繳納土地出讓金。

四、小產(chǎn)權(quán)房一般是集體所有土地開發(fā)的房產(chǎn)，售價(jià)只有商品房一半，甚至更低，買房成本也低。

但是，按照現(xiàn)行法律，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有合法流轉(zhuǎn)空間，它建在集體土地上，不允許對(duì)外銷售，購買這類房子拿不到產(chǎn)權(quán)證。

五、未滿5年經(jīng)濟(jì)適用房不允許上市交易，如果私下交易，一旦房東毀約，購房者可能會(huì)面臨失去房子的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@類房產(chǎn)交易不受法律保護(hù)，風(fēng)險(xiǎn)很大。

六、未滿三年的動(dòng)遷房未滿三年的動(dòng)遷房可以交易，但是不能辦理過戶，沒有房產(chǎn)證，不能辦理貸款，一旦房東毀約，買房的權(quán)益得不到保障

相關(guān)建議：買房不能光看房產(chǎn)證，還需要根據(jù)房屋實(shí)際情況進(jìn)行考慮，房屋性質(zhì)決定了未來這個(gè)房子是否受到相關(guān)法律法規(guī)的約束管理和是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3、不要買被抵押的房子

一些售房者因?yàn)橘Y金問題，會(huì)將房產(chǎn)抵押給銀行，但是之后也會(huì)選擇隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋低價(jià)出售給買家。建議購房者千萬不要購買這樣的房子，因?yàn)榫退隳闾湾X買了，這房子還是不屬于你。

為了避免買到這類房子，在你購買之前，最好去房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心查詢房屋權(quán)屬、抵押情況等相關(guān)信息。

相關(guān)建議：買房不論一二手，最好提前到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中心進(jìn)行房屋權(quán)屬情況核查，一手房可能有在建抵押和工程抵押，二手房情況更復(fù)雜，大宗投資，多一份小心沒大錯(cuò)，黑紙白字才是值得信賴的。

4、不要買聯(lián)合開發(fā)房

這是由有錢無地和有地?zé)o錢的企業(yè)或單位聯(lián)合建造的房產(chǎn)，建成之后，房產(chǎn)可能會(huì)由兩個(gè)不同的企業(yè)將自己分得的那部分房產(chǎn)面向社會(huì)出售。但按照國(guó)家的規(guī)定，這類房是不得作為商品房出售的，所以如果你購入這類房，今后會(huì)遇到很多麻煩。

相關(guān)建議：一般購房者也不太容易分清楚，這里教大家一個(gè)辦法，看開發(fā)商公示的相關(guān)項(xiàng)目證書，里面有土地年限和開發(fā)公司介紹，再用“天眼查”之類的查詢工具進(jìn)一步查詢企業(yè)資質(zhì)（需要花點(diǎn)小錢），征信是否良好一目了然。

5、不要買集資合建房

這是房地產(chǎn)開發(fā)商與市郊城鎮(zhèn)及村民以集資建房、聯(lián)合開發(fā)，或小城鎮(zhèn)建設(shè)等為名，利用村集體的土地在城郊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目。需強(qiáng)調(diào)指出的是，此類房大都沒有辦理土地出讓手續(xù)，也未辦理土地征用手續(xù)，因此這類房屋買賣行為是無效的。

相關(guān)建議：這類房子沒有辦法辦房產(chǎn)證，買賣也只有一個(gè)不被法律認(rèn)可的協(xié)議或者合同，屬于小產(chǎn)權(quán)一種。

6、不要買劃入拆遷范圍內(nèi)的房子

有些人為了可以很快拿到拆遷補(bǔ)償，便選擇購買拆遷范圍內(nèi)的房子，然而房屋一旦被劃入拆遷范圍，房屋產(chǎn)權(quán)立即被凍結(jié)，無法辦理過戶手續(xù)，更別說拿到拆遷賠償了。

相關(guān)建議：買拆遷房的群體大多數(shù)都是為了博拆遷補(bǔ)償，但是時(shí)機(jī)非常重要，偷雞不成蝕把米的情況屢見不鮮。這個(gè)真的是關(guān)系不到位，信息不及時(shí)，就要吃大虧。相關(guān)的矛盾糾紛苦不堪言。沒有十足把握，不要輕信“天上掉餡餅”的好事。