來自米宅長三角

今天，第1期我們一起來聊一聊1.22新政之后的上海樓市該怎么買？

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“滬十條”新政后，上海買房的邏輯變了！

1月22日，上海市房屋管理局等8部門就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》共10條（簡(jiǎn)稱“滬十條”）。新政之后，有關(guān)部門又陸續(xù)出臺(tái)了一系列的措施，為樓市“降溫”！新政帶給上海樓市以下4點(diǎn)深刻的變化：

一、嚴(yán)堵“假離婚買房”

新政規(guī)定：“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算”！

二、調(diào)整增值稅征免年限

新政將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

三、完善新房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求，出臺(tái)了《上海新房搖號(hào)積分制規(guī)則》，規(guī)定了：

1、認(rèn)購人數(shù)超過房源數(shù)30%的，執(zhí)行計(jì)分排序搖號(hào)；
2、同一時(shí)間段內(nèi)只能認(rèn)購一個(gè)樓盤；

3、“計(jì)分制”設(shè)置5個(gè)計(jì)分項(xiàng)，具體如下：

2月6日，閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”、寶山區(qū)“經(jīng)緯城市綠洲家園三期”、嘉定區(qū)“峰范嘉苑”，成為“滬十條”后，首次采用新的積分制買房規(guī)則進(jìn)行認(rèn)購的3個(gè)新盤。

積分制買房新規(guī)一出，在上海的買新房邏輯將徹底發(fā)生改變：

1、上海無房家庭首套，立馬上60分；

2、外地?zé)o房家庭，最多4年2個(gè)月達(dá)到60分；

3、外地?zé)o房家庭5年內(nèi)有購房記錄（后賣掉）30分；那么5年后達(dá)到50分，再計(jì)算社保已經(jīng)60分了；

4、上海單身，最多8年4個(gè)月，達(dá)到60分；

5、上海有房家庭，49分以后，買新房愈加困難了！

四、法拍房納入限購范圍

五、嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等違規(guī)流入房產(chǎn)市場(chǎng)

總之，“滬十條”新政后在上海買房，可歸納成以下3點(diǎn)重大變化：

1、破限購漏洞全部堵上，“假離婚買房”、法拍房等途經(jīng)都走不通了！

2、買新房，已婚家庭優(yōu)先于單身狗；滬籍優(yōu)先于非滬籍；無房家庭優(yōu)先于有房家庭；

3、二手房，優(yōu)選滿5年的，否則房屋總價(jià)5.65%的增值稅一征，成本又上去好幾十萬！

因此，第一套房票之使用，要愈加謹(jǐn)慎了，能一步到位的，盡可能一步到位！

變成有房家庭后，再要調(diào)整改善，且不說二套房至少7成首付，如今可能連新房的搖號(hào)資格都很困難了，上海有房家庭大概率只能去二手房市場(chǎng)中淘改善房了！

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“滬十條”新政后，如何體面地獲得上海房票？

一、非滬籍購房條件：

1、必須已婚

2、購房家庭在上海無房

3、連繳5年以上社?；騻€(gè)稅

4、限購1套

5、境外人士買房，限購1套，需在滬有滿1年勞動(dòng)合同，且在護(hù)照有效期內(nèi)

二、如何體面的獲得上海房票：

1、嫁（娶）一個(gè)上海人，不僅房票，若干年后戶口也能搞定

2、以公司名義買房，但需同時(shí)滿足以下三項(xiàng)條件：

（1）公司設(shè)立年限滿5年

（2）累計(jì)繳稅滿100萬元

（3）企業(yè)員工數(shù)10人以上，并按規(guī)定在該公司繳納社保和公積金5年以上

或者繳稅500萬元以上，可不受設(shè)立年限和員工數(shù)量限制

3、直系親屬房屋贈(zèng)予
4、北大清華復(fù)旦交大同濟(jì)華師大6所高校的應(yīng)屆本碩畢業(yè)生，可直接落戶買房

5、在滬在讀博士，已婚無房的

6、駐滬部隊(duì)現(xiàn)役軍官，已婚無房的

7、世界500強(qiáng)高校碩士畢業(yè)，國外待滿1年，經(jīng)過留服認(rèn)證可落戶買房

8、符合創(chuàng)新企業(yè)人才落戶條件的，一般3-5年可申請(qǐng)落戶

9、取得境外人士身份后，僅需1年勞動(dòng)合同，就能在上海買房

三、享受臨港新片區(qū)特殊買房政策

1、在臨港（上企業(yè)名錄的）工作滿1年；

2、有臨港（上企業(yè)名錄的）2年勞動(dòng)合同；

3、已在全市范圍內(nèi)繳納3年社?；騻€(gè)稅；

4、在臨港386平方公里范圍內(nèi)（見下圖紅色區(qū)域）限購1套

5、不要求已婚，單身也可買房

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5大新城發(fā)力是上海“十四五”發(fā)展的重頭戲

1月23-27日，2021年的上?！皟蓵?huì)”的重點(diǎn)話題就是《上海“十四五”規(guī)劃即2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)》，明確了“十四五”期間，上海將逐步形成“中心輻射、兩翼齊飛、新城發(fā)力、南北轉(zhuǎn)型”空間新格局。

我們?cè)侔?strong>“中心輻射、兩翼齊飛、新城發(fā)力、南北轉(zhuǎn)型”這16個(gè)關(guān)鍵詞和相關(guān)區(qū)域作匹配，作一張圖：

其中，“中心輻射”是指主城區(qū)要提升服務(wù)能級(jí)和輻射功能，推動(dòng)“一江一河”等區(qū)域深度開發(fā)，加快外灘-陸家嘴-北外灘、世博-前灘-徐匯濱江、楊浦濱江、蘇河水岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶等重點(diǎn)區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)和要素集聚。構(gòu)建中環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。

上?！耙唤缓印鄙疃乳_發(fā)規(guī)劃示意圖

上海中環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶規(guī)劃圖

“兩翼齊飛”指的是自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)、長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)和虹橋國際商務(wù)區(qū)要發(fā)揮對(duì)內(nèi)對(duì)外開放樞紐作用，打造新時(shí)代改革開放的標(biāo)志性區(qū)域。

臨港新片區(qū)2035年規(guī)劃圖

長三角一體化示范區(qū)規(guī)劃范圍圖

“新城發(fā)力”，就是嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等五個(gè)新城要按照獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市定位來打造，努力做到“產(chǎn)城融合、功能完備、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利”的要求，著力打造上海未來發(fā)展戰(zhàn)略空間和重要增長極。

這次“十四五”規(guī)劃的重中之重，就是“5大新城發(fā)力”，市領(lǐng)導(dǎo)在兩會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)：“新城是做增量，做獨(dú)當(dāng)一面的綜合城市，不是原來鐘擺式發(fā)展的衛(wèi)星城，也不是單純的郊區(qū)新城，而是放在長三角世界級(jí)城市群中考量，加強(qiáng)新城與上海主城區(qū)、新城與新城之間、新城與長三角其他40個(gè)城市的相互賦能、功能互補(bǔ)”。

今年上海“兩會(huì)”，已有代表委員建議，可否在臨港新片區(qū)特殊購房政策先行先試之后，適時(shí)推出“新城人才戶口”？以吸引更多海內(nèi)外的優(yōu)秀人才，在新城就業(yè)，在新城落戶。

“南北轉(zhuǎn)型”，就是寶山、金山要加快功能布局調(diào)整和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)，加快寶山南大、吳淞地區(qū)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展大學(xué)科技園，全面推進(jìn)產(chǎn)城融合創(chuàng)新發(fā)展、新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，打造成為全市科技創(chuàng)新中心建設(shè)的主陣地之一。

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新政后，上海買房的5大邏輯

結(jié)合“滬十條”新政和“十四五”規(guī)劃的最新定位，米宅長三角給出大家未來5年，上海買房的5大選籌邏輯：

1、上海絕對(duì)是長三角、長江經(jīng)濟(jì)帶，乃至全國的經(jīng)濟(jì)中心，龍頭地位不可撼動(dòng)！

有上海房票的無房家庭，可以堅(jiān)定的在上海上車，絕對(duì)不要把“首套首貸”用到去其他城市去瞎折騰！

2、沒有上海房票，未來想扎根上海的，可以參照本文第2段“如何體面的獲得上海房票“這9條，看看自己有沒有可能從提升自己的學(xué)歷、資歷和符合相應(yīng)的身份上花功夫？如果確信自己走不通，那就從現(xiàn)在開始起，老老實(shí)實(shí)積社保吧！如果你是剛大學(xué)畢業(yè)踏入社會(huì)的新生力量，可以優(yōu)先選擇去臨港新片區(qū)發(fā)展，那里將加快你的“落滬”速度！

3、如果你是上海有房家庭，想買第二套或是改善置換，如果經(jīng)濟(jì)條件和房票允許，建議你先買后賣，以免在牛市中踏空，優(yōu)選一江、一河、一環(huán)（中環(huán)發(fā)展帶）或“兩翼齊飛”（臨港新片區(qū)或大虹橋 示范區(qū)）的核心地段，帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的次新房，上海房票沒有第3張，要沖著終極改善的目標(biāo)去考量；

4、如果你是無房家庭，可在5大新城，尤其是5大新城與兩翼齊飛相重疊的臨港新片區(qū)南匯新城、長三角一體化示范區(qū)青浦新城，優(yōu)先搖新房，或者挑性價(jià)比高的次新房或動(dòng)遷房小區(qū)。5大新城的發(fā)展?jié)摿?，第一層?jí)是臨港新片區(qū)的南匯新城，毫無疑問它將是2030年代最能代表上海的名片，是世界級(jí)的新城；第二層級(jí)是青浦新城，有長三角一體化示范區(qū) 虹橋國際開放樞紐兩大國家戰(zhàn)略賦能，是國家級(jí)的新城；第三層級(jí)是嘉定、松江新城，是滬寧、滬杭走廊上的節(jié)點(diǎn)城市，是長三角級(jí)的新城；最末的是奉賢新城，只是本地人認(rèn)同的“宇宙中心”，只能是上海市級(jí)的新城。需要注意的是，建議郊區(qū)買房?jī)?yōu)先選在5大新城范圍內(nèi)，不要買到下面的鎮(zhèn)上去！這樣一旦將來有“新城人才戶口”的利好落地，你的房子就吃香了！

5、如果你經(jīng)濟(jì)不寬裕，寧可買有軌交覆蓋到的動(dòng)遷房小區(qū)（價(jià)格一般為同地段新房的6-7折，并不影響你的實(shí)際居住，租售性價(jià)比還超高），也千萬不要去碰沒有軌交通達(dá)的上海“西伯利亞”區(qū)域。

目前而言，上海的“西伯利亞區(qū)域”包括：

1、崇明區(qū)（自上海限購以來，崇明島上除了啟東、海門飛地?zé)o底線開發(fā)房產(chǎn)外，真正屬于上海管轄的崇明區(qū)域，幾乎就是房地產(chǎn)開發(fā)的盲區(qū)，美其名曰“生態(tài)島”，其實(shí)就是保持原生態(tài)，不開發(fā)，也沒有開發(fā)的價(jià)值，因?yàn)樯虾７科笔恰磅r花”，不會(huì)插在“牛糞”上！）

2、金山區(qū)（除金山石化主城區(qū)外）

3、奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)、柘林鎮(zhèn)、青村鎮(zhèn)

4、浦東新區(qū)老港、大團(tuán)、萬祥、書院、合慶、高東6鎮(zhèn)

5、松江區(qū)浦南三鎮(zhèn)（葉榭、泖港、新浜） 石湖蕩鎮(zhèn)

6、青浦區(qū)練塘鎮(zhèn)、白鶴鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)

7、嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)、華亭鎮(zhèn)

8、寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)

不為別的，只為提醒你不要誤入大上海的“邊角料”，若干年后淪為“買上海也會(huì)買虧”的笑柄！