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文/ 廖寶康，博志成咨詢管理中心事業(yè)一部副總經(jīng)理 廖敏瑩，博志成咨詢管理中心咨詢師 【摘要】 更多的行業(yè)資源，更好的資本市場(chǎng)形象，更清晰精準(zhǔn)的戰(zhàn)略選擇，更強(qiáng)的人才吸引力，更規(guī)范的管理……或者，是新力希望他能帶來的“答案”。 據(jù)業(yè)界消息，陳凱將加盟新力，任公司聯(lián)席總裁或聯(lián)席董事長(zhǎng)。雖然新力尚未公告，但地產(chǎn)圈已經(jīng)傳得火熱。毫無疑問，陳凱是地產(chǎn)界超級(jí)明星職業(yè)經(jīng)理人，此次加盟新力絕對(duì)是業(yè)內(nèi)重磅新聞。 陳凱的背景相信大家都耳熟能詳了。2012年加入陽(yáng)光城，用2年時(shí)間，帶領(lǐng)陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)從2011年銷售23億元到2013年220億元的飛速跨越，增長(zhǎng)近10倍，創(chuàng)下業(yè)界神話。2016年，陳凱開始進(jìn)入中南置地，帶領(lǐng)中南置地銷售額從2015年210億元，飚升至2016年502億、2017年963億，2018年1520億，2019年1980億，增長(zhǎng)近10倍。 再來看看新力地產(chǎn)的情況。 新力地產(chǎn)是業(yè)內(nèi)不折不扣的黑馬房企，成立于2010年，2015年銷售額36億，2016年160億，2017年428億，2018年887億，2019年987億。并在2019年11月在香港成功IPO，創(chuàng)造了業(yè)界上市速度奇跡。 毫無疑問，陳凱這一量級(jí)的職業(yè)經(jīng)理人的加入，將為新力帶來巨大的價(jià)值，同時(shí)我們可以看到，此時(shí)陳凱加盟的新力，與其加盟的陽(yáng)光城和中南置地不一樣。 一是企業(yè)所處階段不一樣，新力現(xiàn)在已經(jīng)站在了千億的門口，而且已經(jīng)成功IPO；二是行業(yè)所處的背景不一樣，行業(yè)已經(jīng)過了快速增長(zhǎng)的黃金期，進(jìn)入了高位震蕩期。 新力2019年相對(duì)2018年來看，增速只有10%，與前幾年近100%的增速相比，急速下降，很明顯，是因?yàn)橐獩_擊IPO的原因，需要控制杠桿。 而上市后，新力應(yīng)該會(huì)進(jìn)入一個(gè)換檔提速的過程。更多的行業(yè)資源，更好的資本市場(chǎng)形象，更清晰精準(zhǔn)的戰(zhàn)略選擇，更強(qiáng)的人才吸引力，更規(guī)范的管理，或許這些是新力希望陳凱帶來的“答案”。 近年來，房企高管的人事變動(dòng)似乎越來越多。根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，2019年全年，房企集團(tuán)層面高管人事變動(dòng)超過400人，涉及房企超過150家，其中辭職、退任、退休的高管接近200人。不僅是掌握重要職能部門的高層變化，還有執(zhí)掌帥印的人頻繁變動(dòng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年，變動(dòng)最多的職位是“總裁”，包括總裁、行政總裁、聯(lián)席總裁、執(zhí)行總裁等。涉及總裁職位變動(dòng)的房企多達(dá)約50家，其中不乏一些地產(chǎn)大佬離職跳槽。業(yè)界影響比較大的調(diào)動(dòng)，猶如：吳向東從華潤(rùn)置地辭職，入職華夏幸福擔(dān)任首席執(zhí)行官暨總裁一職，后又當(dāng)選聯(lián)席董事長(zhǎng)；正榮前執(zhí)行總裁王本龍加盟三巽擔(dān)任總裁一職；碧桂園獎(jiǎng)金過億的區(qū)域總劉森峰加盟實(shí)地人副董事長(zhǎng)兼總裁；袁春辭任鴻坤總裁去往弘陽(yáng)做聯(lián)席總裁；曲德君在新城身陷輿論漩渦時(shí)入職新城控股，擔(dān)任執(zhí)行董事兼副董事長(zhǎng)；宋衛(wèi)平離開綠城中國(guó)、張衛(wèi)東繼任董事局主席……當(dāng)然，房企高管的變動(dòng)歷年來都很多，而且很頻繁，2015~2018年是行業(yè)高速增長(zhǎng)期，房企快速發(fā)展過程中需要高管升級(jí)，同時(shí)誕生大量明星高管，2018~2019年行業(yè)漸冷，大量房企發(fā)生變革，同樣產(chǎn)生了大量的高管更替。房企的高管變動(dòng)的原因非常多，但是，房企引入職業(yè)經(jīng)理人肯定是希望解決公司存在的一些核心問題，人稱“地產(chǎn)黃老邪”的博志成研究院院長(zhǎng)、G50董事長(zhǎng)俱樂部輪值會(huì)長(zhǎng)黃博文總結(jié)了房企在5個(gè)發(fā)展階段中的戰(zhàn)略重點(diǎn)：
圖：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展五階段模型，博志成研究院 基于不同階段的戰(zhàn)略重點(diǎn)，中小房企需要引入外部力量，突破瓶頸，完成升級(jí)。從中小房企（千億以下）引入明星職業(yè)經(jīng)理人的角度來看，總結(jié)了以下幾個(gè)典型原因或需求： 1. 規(guī)模躍升，在沖規(guī)模的過程中，需要有更大量級(jí)規(guī)模房企管理經(jīng)驗(yàn)的高管，以減少過程中犯錯(cuò)的成本。30億、100億、500億、1000億規(guī)模的房企管理模式完全不一樣，對(duì)高管的能力要求也不一樣。 2. 探求學(xué)習(xí)新的發(fā)展模式。比如在行業(yè)快速增長(zhǎng)的黃金時(shí)期，很多企業(yè)尋求高周轉(zhuǎn)模式，在行業(yè)逐漸遇冷的情況下，開始控制債務(wù)和杠桿關(guān)注發(fā)展質(zhì)量。于是尋求高周轉(zhuǎn)模式的向碧桂園挖人，尋求均好模式的向萬科、旭輝挖人。 3. 對(duì)團(tuán)隊(duì)職業(yè)化的訴求。很多房企家族化很嚴(yán)重，且創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)職業(yè)化程度不高，積累了很多弊病，影響進(jìn)一步發(fā)展，于是大量引入職業(yè)經(jīng)理人，對(duì)內(nèi)部進(jìn)行大洗牌。 4. 對(duì)融資資源和能力的訴求。目前有大量中小房企仍想把握最后的行業(yè)窗口期，期望彎道超車，但融資渠道越收越緊，融資資源的爭(zhēng)搶已經(jīng)白熱化，迫切需要引入具備融資資源、融資能力的職業(yè)經(jīng)理人。 5. 上市前后的需要。房企IPO需要有具備上市經(jīng)驗(yàn)的CFO、董秘，同時(shí)也需要有更多明星職業(yè)經(jīng)理人的光環(huán)加持，充實(shí)行業(yè)資源和資本市場(chǎng)資源，在資本市場(chǎng)打造更好的形象。上市后，有了上市公司平臺(tái)，需要有更好的資本運(yùn)作人才去充分利用。上市后對(duì)自身的規(guī)范性、風(fēng)險(xiǎn)控制、業(yè)績(jī)目標(biāo)有了更高的要求，需要有具備經(jīng)驗(yàn)的更職業(yè)化的經(jīng)理人來管理。 6. 對(duì)各類專業(yè)短板的補(bǔ)充。如投資、設(shè)計(jì)、成本等。如萬科的“海盜計(jì)劃”，通過從中海大量挖人，萬科在成本管控、項(xiàng)目管理、工程質(zhì)量把控方面都有了很大提高。 7. 部分房企二代逐步走向前臺(tái)，也需要職業(yè)經(jīng)理人的輔佐。如大發(fā)地產(chǎn)總裁葛一暘身邊的廖魯江，新城控股總裁王曉松身邊的曲德君和一眾老臣。 對(duì)高管，特別是執(zhí)行總裁、總裁級(jí)別經(jīng)理人的引入，房企希望他們解決的問題可能是多元的。 職業(yè)經(jīng)理人如何助力房企升級(jí)？例1：陳凱加盟中南置地—模式轉(zhuǎn)變、規(guī)模躍升 早在2015年之前，中南走的一直是百萬大盤的老路子，這一點(diǎn)在其2014年及2015年的年度報(bào)告也反復(fù)被強(qiáng)調(diào)。同時(shí)，中南在兩份公告中都揭示了大盤的管理特性：公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)是項(xiàng)目均為大盤開發(fā)，對(duì)投資開發(fā)團(tuán)隊(duì)的綜合能力要求高，且公司在項(xiàng)目高速增長(zhǎng)階段，管理半徑增大。然而，自2016年以后，中南的大盤開發(fā)模式發(fā)生了急轉(zhuǎn)性的變化，也直接幫助中南2016年業(yè)績(jī)的一飛沖天。如今的中南，已經(jīng)不再走過往大家所熟悉的百萬大盤模式，轉(zhuǎn)而改走小盤快周轉(zhuǎn)模式。而這正是陽(yáng)光城突飛猛進(jìn)的大招，符合陳凱關(guān)于周轉(zhuǎn)的定義。從2015年200億到2019年1980億，中南也跨越了多個(gè)規(guī)模量級(jí)，完成數(shù)次管理變革。中南發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變、規(guī)模的躍升，陳凱在其中起到了關(guān)鍵作用。例2：弘陽(yáng)豪華高管團(tuán)—IPO、規(guī)模擴(kuò)張、旭輝模式 弘陽(yáng)2017銷售額178億，2017年底，旭輝集團(tuán)前副總裁兼首席人力資源官?gòu)埩技尤牒腙?yáng)，出任弘陽(yáng)集團(tuán)執(zhí)行總裁。自此這家房企開啟了挖人模式，并一氣呵成地引入了9名高管。2018年3月1日弘陽(yáng)地產(chǎn)舉行了一次集體入職儀式，其陣容頗為豪華。蔣達(dá)強(qiáng)（集團(tuán)總裁）、羅艷兵（集團(tuán)總裁助理）、陳彬（地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理兼地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理）、鄒高武（集團(tuán)人力行政中心總經(jīng)理）、鄂宇（地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷管理部總經(jīng)理）、何愛華（商業(yè)集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)部?jī)?chǔ)備門店總經(jīng)理）、鄒?。ㄉ虡I(yè)集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)部?jī)?chǔ)備門店總經(jīng)理）、徐佳彥（地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部總經(jīng)理助理）和林晨（弘陽(yáng)海外相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人）。其中，蔣達(dá)強(qiáng)、陳彬、鄒高武的“前東家”均為旭輝，蔣達(dá)強(qiáng)曾位至旭輝集團(tuán)副總裁、上海區(qū)域事業(yè)部總裁兼海南事業(yè)部董事長(zhǎng)。據(jù)傳，弘陽(yáng)為引入這10位高管花了1個(gè)億。同時(shí)，弘陽(yáng)開啟了千億征程，2018年弘陽(yáng)銷售額441億，2019年653億，并且在2018年4月遞交招股說明書，7月成功IPO。可以說，這10名經(jīng)理人對(duì)弘陽(yáng)的規(guī)模增長(zhǎng)和成功IPO起到了非常重要的作用，并為沖擊千億提前準(zhǔn)備了班底。同時(shí)，弘陽(yáng)的發(fā)展“又穩(wěn)又快”，且通過大量的合作開發(fā)進(jìn)行擴(kuò)張，而內(nèi)部也非常推崇“旭輝模式”，長(zhǎng)期對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)旭輝，加之“旭輝系”蔣達(dá)強(qiáng)、陳彬、鄒高武的加盟，令其對(duì)“旭輝模式”的踐行更為徹底。2019年7月，雷偉彬獲委任弘陽(yáng)地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁。雷偉彬曾任時(shí)代中國(guó)控股有限公司首席財(cái)務(wù)官，在會(huì)計(jì)、企業(yè)融資及投資者關(guān)系方面擁有超過20年工作經(jīng)驗(yàn)，將為弘陽(yáng)的融資和資本運(yùn)作提供助2019年10月，又引入明星地產(chǎn)經(jīng)理人袁春，任地產(chǎn)聯(lián)席總裁，負(fù)責(zé)協(xié)助公司行政總裁有關(guān)大運(yùn)營(yíng)及營(yíng)銷管理的工作，將“總裁天團(tuán)”再次升級(jí)。袁春的加盟，將大力提升弘陽(yáng)的營(yíng)銷能力，也滿足新行業(yè)趨勢(shì)下的需求。例3：中梁、新力CFO變遷——強(qiáng)化融資能力，上市前后強(qiáng)化資本運(yùn)作能力 中梁和新力都是于2019年完成赴港上市的明星房企。中梁于2018年5月啟動(dòng)上市工作，2018年11月提交招股說明書，2019年5月再次遞交招股說明書，并于2019年7月16日成功敲鐘。2017年，中梁曾挖來綠地香港前CFO游德鋒助陣，后游德鋒離職。2017年11月，中梁控股又挖來泰禾前CFO羅俊，直接融資和上市籌備工作。羅俊離職后，2019年4月，旭輝原CFO游思嘉、碧桂園原財(cái)務(wù)總經(jīng)理吳淵先后入職中梁地產(chǎn)任副總裁，助力中梁地產(chǎn)沖刺IPO。2019年7月16日最終成功上市。上市后游思嘉負(fù)責(zé)資本市場(chǎng)工作，吳淵負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管控工作。--------------------------------------------------
新力于2019年5月向港交所提交了招股書，2019年11月成功IPO。2019年3月，王炎加加盟新力控股，對(duì)集團(tuán)的財(cái)務(wù)、融資組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，最重要的目的就是希望幫助新力成功赴港上市。王炎在銀行系統(tǒng)工作十余年；后加入“復(fù)星系”，做到復(fù)星國(guó)際助理副總裁，被稱為“郭廣昌背后的男人”。后在海倫堡、仁恒置地?fù)?dān)任副總裁。王炎離職后，2019年11月，新力正式敲鐘前，華南城原首席財(cái)務(wù)總監(jiān)許建業(yè)上任新力CFO兼公司秘書，分管新力境外資本市場(chǎng)管理工作。許進(jìn)業(yè)曾兩次任職于華南城，其中2007年加入后在華南城任職時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8年，對(duì)企業(yè)的審計(jì)、會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)管理、企業(yè)融資、投資者關(guān)系等方面均擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。而二次回歸華南城后更是擔(dān)任公司首席財(cái)務(wù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)集團(tuán)整體財(cái)務(wù)管理、建立和維護(hù)投資者關(guān)系、執(zhí)行集團(tuán)資本市場(chǎng)融資、收購(gòu)合并及業(yè)務(wù)合作項(xiàng)目等。此外，許進(jìn)業(yè)還于2015年至2018年間任職禹洲地產(chǎn)。華南城和禹洲雖然主要開發(fā)項(xiàng)目均位于內(nèi)陸，但兩家公司的風(fēng)格長(zhǎng)期受香港市場(chǎng)影響，港資特色明顯，因此許進(jìn)業(yè)對(duì)香港市場(chǎng)頗為熟悉，對(duì)港股上市公司的運(yùn)作也已熟稔于心。而陳凱則是新力引援的又一大手筆，相信這只是開始，陳凱加盟后，新力應(yīng)該很快會(huì)有大量新職業(yè)經(jīng)理人加盟。新力和中梁CFO的變遷是房企對(duì)融資人才在IPO前后對(duì)資本運(yùn)作人才需求的典型案例。例4：龍光高管頻更替——沖規(guī)模、去家族化 2020年伊始，就有報(bào)道稱龍光地產(chǎn)挖來了原綠城CFO馮征和原華夏幸?；鶚I(yè)孔雀城住宅集團(tuán)總裁傅明磊，二者將分別擔(dān)任龍光地產(chǎn)的首席財(cái)務(wù)官一職和執(zhí)行總裁一職。更早之前的2019年8月，融信的“二號(hào)人物”吳劍加入龍光地產(chǎn)，擔(dān)任執(zhí)行副總裁一職，并于2019年9月12日成為龍光地產(chǎn)執(zhí)行董事。在外界看來，龍光近年的高管變動(dòng)與全國(guó)化沖規(guī)模的和去家族化兩大因素有關(guān)。龍光近年職業(yè)經(jīng)理人的更替非?？欤叭锡埞馍虡I(yè)地產(chǎn)總裁毛偉東、前龍光地產(chǎn)任執(zhí)行董事陳觀展、龍光高級(jí)副總裁胡浩、地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)副總裁田文智、商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總裁陳嵩泓等均在龍光留下足跡。這些職業(yè)經(jīng)理人的頻繁更替，外界解讀為，一方面是龍光基于發(fā)展的需要大力引入職業(yè)經(jīng)理人，另一方面也折射出龍光在“去家族化”的道路上的波折。有媒體報(bào)過這樣一件小趣事，在龍光地產(chǎn)內(nèi)部高管會(huì)議上，“大家說著說著，就說起了潮汕話，一些職業(yè)經(jīng)理人直接蒙圈?！?/span>龍光地產(chǎn)年報(bào)顯示，董事會(huì)由四名執(zhí)行董事、一名非執(zhí)行董事及三名獨(dú)立非執(zhí)行董事組成。在2019年調(diào)整之前，龍光創(chuàng)始人家族在董事會(huì)中共占三席，其中創(chuàng)始人紀(jì)海鵬、紀(jì)海鵬胞弟紀(jì)建德為執(zhí)行董事，紀(jì)海鵬之女紀(jì)凱婷為非執(zhí)行董事。而在2019年調(diào)整之后，創(chuàng)始人家族的紀(jì)建德不再任執(zhí)行董事，改由職業(yè)經(jīng)理人吳劍接替，四名執(zhí)行董事中將有三名是職業(yè)經(jīng)理人出身。人的調(diào)整，往往是為了更匹配企業(yè)戰(zhàn)略層面的執(zhí)行與布局，龍光所實(shí)施的去家族化，同樣與企業(yè)當(dāng)前所處的發(fā)展階段有關(guān)。2018年3月，在公司舉行的2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍光地產(chǎn)正式提出千億目標(biāo)。彼時(shí)，龍光的銷售目標(biāo)是2019年實(shí)現(xiàn)千億，2020年達(dá)到1500億。2019年龍光銷售額，已經(jīng)站在了千億的門口。馮征、傅明磊、吳劍等均是有突破千億的經(jīng)驗(yàn)的明星經(jīng)理人，相信會(huì)給龍光以極大助力。旭輝、弘陽(yáng)、中梁、新力等均為博志成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴。博志成集團(tuán)創(chuàng)始人黃博文先生曾為旭輝、中梁、新力等快速發(fā)展房企的戰(zhàn)略顧問，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)與弘陽(yáng)高管一起研討千億之路，協(xié)助新力完成一系列的變革和升級(jí)（組織、運(yùn)營(yíng)、團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷、文化等）。博志成曾見證了他們快速發(fā)展的輝煌歷程，也輔導(dǎo)和見證了他們不同階段的用人之道。 目前，求發(fā)展的中小房企，普遍對(duì)人才求賢若渴，基于對(duì)房企發(fā)展過程中的研究和實(shí)踐，博志成建議中小房企在引入職業(yè)經(jīng)理人的時(shí)候要注意以下幾點(diǎn)。 第一，人才前置，先人后事，向上一級(jí)別的企業(yè)去挖人。百億以下的企業(yè)要沖百億，要向百億企業(yè)去挖人，百億企業(yè)向500億企業(yè)挖人，500億企業(yè)向千億企業(yè)挖人。 第二，地產(chǎn)行業(yè)最貴的是人才，挖人不要將就。地產(chǎn)企業(yè)人力成本占比很低，一個(gè)優(yōu)秀人才創(chuàng)造的價(jià)值遠(yuǎn)超工資，遇到優(yōu)秀人才要大方。弘陽(yáng)引入10個(gè)高管花了1個(gè)億，新力在十幾億的規(guī)模時(shí)就能花百萬年薪挖職能總。 第三，挖人要精準(zhǔn)謹(jǐn)慎，要注意匹配。不能只看簡(jiǎn)歷和簡(jiǎn)單的面試，要仔細(xì)觀察和背調(diào)，特別是高端人才，挖錯(cuò)了可能會(huì)貽誤戰(zhàn)機(jī)： 要明確挖人的目的，是想要獲取資源、要提升管理能力、要補(bǔ)條線短板、還是要光環(huán)？不同的目的需要不同的人； 要深入研究目標(biāo)人選的工作經(jīng)驗(yàn)，比如想要沖百億要挖人，不能只去在百億企業(yè)工作的人，而是要挖經(jīng)歷了沖百億過程的人； 要挖與企業(yè)特點(diǎn)匹配的人，想要高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，就要挖有高周轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的，有高周轉(zhuǎn)性格的人，想要提升品質(zhì)和利潤(rùn)的企業(yè)找的人又不相同； 如果想要系統(tǒng)提升改造發(fā)展模式，就要至少找上一級(jí)別企業(yè)的執(zhí)行總、運(yùn)營(yíng)總，或標(biāo)桿企業(yè)的區(qū)域總，不能挖單一條線的職能總。 要考慮是否與企業(yè)文化匹配，高級(jí)別人才特別要能與老板性格能匹配或互補(bǔ)。 第四，職業(yè)經(jīng)理人加入后，要給予足夠的權(quán)限和空間，充分發(fā)揮其價(jià)值。特別是家族企業(yè)，老板尤其要幫助職業(yè)經(jīng)理人融入團(tuán)隊(duì)，樹立威信。 第五，要明確每個(gè)人挖過來后要達(dá)到的目標(biāo)，注意不要抱以過高的不切實(shí)際的期望。尤其是中小企業(yè)，容易把經(jīng)理人當(dāng)救世主，建議以最低的期望和最大程度的支持，讓職業(yè)經(jīng)理人發(fā)揮價(jià)值，過高的期望往往會(huì)導(dǎo)致動(dòng)作過大、急于求成、耐心不足，不能發(fā)揮價(jià)值反而造成負(fù)面影響。 隨著行業(yè)集中度越來越高，且行業(yè)增速迅速下降，行業(yè)將有大量?jī)?yōu)秀人才溢出和重新優(yōu)化配置，中小房企有很大的機(jī)會(huì)可以進(jìn)行高管團(tuán)隊(duì)升級(jí)。希望大家可以明確需求、精確指導(dǎo)、果斷出擊、大方出手、鼎力支持，打造優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。
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