寫在前面的話：這兩周陸陸續(xù)續(xù)學(xué)習(xí)研究了國(guó)家、各省關(guān)于宅基地及房屋確權(quán)登記發(fā)證工作的法律政策文件，終于完成了初稿。雖然是根據(jù)掌握的調(diào)研及各地咨詢的問(wèn)題來(lái)寫，希望能夠盡量解決農(nóng)村宅基地確權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題，盡量做到于法有據(jù)，特別是設(shè)定行政處罰的時(shí)候。另一方面也要兼顧公平，不能讓違法占地的人勝利大逃亡，讓守法的老實(shí)人吃虧。但感覺還是比較粗糙，正好是周末，放在這里，征求有識(shí)之士的意見，還望不吝賜教。這個(gè)文件是否能夠解決你的問(wèn)題，可直接在文章底部留言，也可微信我私聊。我的預(yù)期是希望能夠有60%左右現(xiàn)有無(wú)法登記發(fā)證的宅基地及房屋能夠登記發(fā)證。

一、目標(biāo)任務(wù)

以“總登記”方式對(duì)符合登記發(fā)證條件的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，政府牽頭，自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、建設(shè)部門等協(xié)調(diào)配合，充分利用已有的農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查成果、2019年全省房屋安全信息管理系統(tǒng)、2020年全省房屋結(jié)構(gòu)安全隱患大排查等信息，妥善處理農(nóng)村宅基地及房屋歷史遺留問(wèn)題，建立健全登記發(fā)證長(zhǎng)效機(jī)制。

二、登記范圍

2009年12月31日第二次全國(guó)土地調(diào)查結(jié)束之前已建成使用、并在第二次全國(guó)土地調(diào)查確定的村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)、符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地及地上永久性存續(xù)的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村房屋。

以下宅基地及房屋不予登記：

（一）集體所有土地上開發(fā)的商品房屋；

（二）未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地建設(shè)的房屋；

（三）在排查中發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的房屋；

（四）1999年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后城鎮(zhèn)居民違法建造和購(gòu)買的農(nóng)村宅基地及房屋。

（五）2018年2月1日《福建省違法建設(shè)處置若干規(guī)定》實(shí)施后涉及違法建設(shè)的房屋，違法建設(shè)處置決定未執(zhí)行完畢的。

（六）位于自然保護(hù)區(qū)等禁止建設(shè)區(qū)域內(nèi)。

三、申請(qǐng)登記主體

按照“一戶一宅、拆舊建新”的原則，宅基地使用權(quán)及房屋登記為戶內(nèi)村民共有，戶主可作為權(quán)利人代表。宅基地使用權(quán)及房屋申請(qǐng)登記發(fā)證的主體為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民。有下列情形之一且經(jīng)該村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)認(rèn)定的，也可按規(guī)定申請(qǐng)登記發(fā)證：

（一）原本村村民合法取得宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因?qū)艨谶w出的；

（二）非本村村民因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地建房的；

（三）已擁有一處宅基地的本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或非本村村民的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的；

（四）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前以批準(zhǔn)、購(gòu)買等方式合法取得建造宅基地及房屋，權(quán)屬未發(fā)生變化的。

四、確權(quán)登記政策

各地要按照有關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，堅(jiān)持“尊重歷史、疏堵結(jié)合、便民利民、先地后房”的原則，加快開展“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作。

（一）有合法的宅基地權(quán)屬來(lái)源材料，房屋辦理規(guī)劃或建設(shè)手續(xù)的，按照記載的權(quán)利人、批準(zhǔn)面積等信息依法予以確權(quán)登記。權(quán)屬來(lái)源材料與房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料記載的權(quán)利人不一致的，應(yīng)當(dāng)重新確定權(quán)利主體，宅基地與房屋權(quán)利主體應(yīng)保持一致。

實(shí)際占用宅基地與權(quán)屬來(lái)源材料不一致的，按照下列方式處理：

1.實(shí)際界址與批準(zhǔn)文件一致，但面積不一致的，可按實(shí)際面積確定宅基地使用權(quán)面積；

2.實(shí)地面積沒有超過(guò)批準(zhǔn)面積，但界址與批準(zhǔn)文件不一致的，可按實(shí)際界址確定宅基地坐落；

3.實(shí)地面積超過(guò)批準(zhǔn)面積，部分界址與批準(zhǔn)文件不一致的，建房行為發(fā)生在2000年1月1日前且至今未擴(kuò)建的，可按實(shí)際面積予以確權(quán)登記；建房行為發(fā)生在2000年1月1日后，實(shí)際面積不超過(guò)150平方的，準(zhǔn)予登記。超過(guò)150平方的，準(zhǔn)予登記150平米，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄注記：實(shí)測(cè)用地面積**平方、超過(guò)準(zhǔn)予登記面積部分不作為征遷補(bǔ)償依據(jù)。實(shí)際面積超過(guò)批準(zhǔn)面積的部分，都應(yīng)參照《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》規(guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法，向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會(huì)支付土地補(bǔ)償費(fèi)用。

4. 實(shí)地面積超過(guò)批準(zhǔn)面積，界址與批準(zhǔn)文件不一致的，按無(wú)合法權(quán)屬來(lái)源材料情形辦理。

房屋未按批準(zhǔn)文件建設(shè)的，應(yīng)按照《福建省村鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定處罰，補(bǔ)辦規(guī)劃審批手續(xù)后予以確權(quán)登記。對(duì)三層以內(nèi)面積不超過(guò)300平方的建筑，可對(duì)違法部分處以每平方50-100元罰款后予以登記。超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的部分可處以每平方100-200元罰款，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄注記：準(zhǔn)予登記的建筑面積**平方、超過(guò)準(zhǔn)予登記面積部分不作為征遷補(bǔ)償依據(jù)。

宅基地權(quán)屬來(lái)源材料包括：縣級(jí)人民政府或職能部門核發(fā)的用地批準(zhǔn)文件或者蓋章確認(rèn)的用地、建設(shè)的證明材料，1999年1月1日前鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核發(fā)的用地批準(zhǔn)文件或者蓋章確認(rèn)的用地、建設(shè)的證明材料，清查用地時(shí)補(bǔ)辦的用地證明或建筑許可執(zhí)照等。

房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的材料包括：村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門核發(fā)的建設(shè)許可證、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府核發(fā)的建設(shè)許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證等。

（二）有合法的宅基地權(quán)屬來(lái)源材料，房屋未辦理規(guī)劃或建設(shè)手續(xù)的，按以下原則辦理：

1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前,占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，按權(quán)屬來(lái)源材料確定的宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后占用宅基地建房，按照房屋未按批準(zhǔn)文件建設(shè)的情形處理。

（三）無(wú)合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，房屋未辦理規(guī)劃或建設(shè)手續(xù)的，按以下原則辦理：

1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，無(wú)論是否超過(guò)其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無(wú)異議，按宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)起至1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明，并提交權(quán)利來(lái)源和權(quán)屬演變的書面報(bào)告和法律責(zé)任具結(jié)書，按宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)起至 1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)止，未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意并公告30天無(wú)異議的，按規(guī)定報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府補(bǔ)辦用地審批手續(xù)，根據(jù)批準(zhǔn)面積確定宅基地使用權(quán)面積，房屋所有權(quán)按照實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。宅基地實(shí)際使用面積超過(guò)批準(zhǔn)面積的，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意并公告30天無(wú)異議的，按規(guī)定報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府補(bǔ)辦用地審批手續(xù)，根據(jù)批準(zhǔn)的面積確定宅基地使用權(quán)面積，予以確權(quán)登記。其中1999年1月1日后占用宅基地的，應(yīng)符合“一戶一宅”要求。2000年1月1日占用宅基地的，宅基地面積不得超過(guò)150平方。對(duì)批準(zhǔn)的宅基地使用權(quán)范圍的房屋，未辦理房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)的，補(bǔ)辦房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后，按照批準(zhǔn)的建筑面積確定房屋所有權(quán)。宅基地實(shí)際使用面積和房屋實(shí)際建筑面積超過(guò)審批確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明，并按照第一條規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)用和罰款。

（四）原土地權(quán)利人或建房人已經(jīng)死亡的，可由繼承人或受遺贈(zèng)人代為申請(qǐng)辦理確權(quán)登記。繼承人或受遺贈(zèng)人也可提交繼承權(quán)公證或生效的確權(quán)法律文書一并申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記。未提交繼承權(quán)公證或生效的確權(quán)法律文書的，應(yīng)按原國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定辦理。有條件的地方可通過(guò)政府購(gòu)買公證服務(wù)方式減輕群眾的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（五）宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求確權(quán)登記到戶，記載戶內(nèi)全部人口。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上；農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)予以確權(quán)登記，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)根據(jù)原不動(dòng)產(chǎn)所在地的村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權(quán)。

（六）達(dá)到法定結(jié)婚年齡的成年子女可視為宅基地確權(quán)登記條件中的一“戶”單獨(dú)申請(qǐng)宅基地確權(quán)登記，也可與戶內(nèi)人口合并計(jì)算面積限額。

（七）因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)與其地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體。除繼承外，宅基地及房屋原則上不得分割登記。

（八）各級(jí)人民政府或人民法院已依法處理的土地房屋權(quán)屬爭(zhēng)議，按處理決定登記。對(duì)宅基地使用權(quán)及房屋和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)權(quán)屬存在爭(zhēng)議的，各地要加大爭(zhēng)議調(diào)處力度，待權(quán)屬明晰后再予以確權(quán)登記。

五、工作要求

（一）明確組織方式。本次登記發(fā)證工作由地級(jí)以上市或縣（市、區(qū)）人民政府以“總登記”形式組織實(shí)施，統(tǒng)一開展權(quán)籍調(diào)查、登記發(fā)證和成果上報(bào)等工作。各地要以人民政府名義發(fā)布總登記通告，明確總登記范圍、時(shí)限、條件等要求。

（二）做好權(quán)籍調(diào)查。各地人民政府要統(tǒng)一開展“房地一體” 農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查，充分利用農(nóng)村地籍調(diào)查成果，補(bǔ)充開展房屋調(diào)查, 形成滿足登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。有條件的地區(qū)，應(yīng)根據(jù)《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案（試行）》等技術(shù)規(guī)范要求，采用高精度測(cè)量方法開展房屋測(cè)量。暫不具備條件的地區(qū)，由縣級(jí)自然資源部門或由其委托村民委員會(huì)采用簡(jiǎn)易法開展房屋測(cè)量。采用簡(jiǎn)易法開展房屋測(cè)量的，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明“今后若有更高精度的測(cè)量成果，以高精度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)”。申請(qǐng)人要求進(jìn)行高精度測(cè)量并自行提供高精度測(cè)量成果的，成果經(jīng)審核通過(guò)后予以采用。本次權(quán)屬調(diào)查采用雙邊或單邊指界的方式進(jìn)行，由村民委員會(huì)統(tǒng)一組織權(quán)利人對(duì)本宗地或鄰宗地進(jìn)行指界，確認(rèn)權(quán)屬界線，指界完成后以行政村為單位統(tǒng)一進(jìn)行審查。

（三）簡(jiǎn)化登記程序。村民委員會(huì)要協(xié)助收集不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、有效身份證明及合法權(quán)屬來(lái)源等材料，也可在指界階段一并引導(dǎo)權(quán)利人申請(qǐng)宅基地和房屋所有權(quán)首次登記。權(quán)籍調(diào)查初步成果形成后，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人信息、權(quán)籍調(diào)查成果、登記事項(xiàng)等內(nèi)容進(jìn)行公告，公告期不少于15個(gè)工作日（公告所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)）公告無(wú)異議且經(jīng)權(quán)利人簽字確認(rèn)后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合登記條件的予以確權(quán)登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。涉及設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者辦理預(yù)告登記、異議登記的，依法頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

（四）完成成果上報(bào)。各地要同步建立權(quán)籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)庫(kù), 在現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)中辦理農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋、建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記，做好權(quán)籍調(diào)查和登記發(fā)證成果數(shù)據(jù)上報(bào)，建立成果信息動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)登記發(fā)證成果的數(shù)字化管理和信息化應(yīng)用。