成立十四年，凱德商用中國(guó)信托（CRCT）在2019年進(jìn)行了最大一次資產(chǎn)調(diào)整動(dòng)作。
先是“賣(mài)一買(mǎi)一”，4.6億元轉(zhuǎn)讓呼和浩特市凱德MALL·賽罕全部權(quán)益后，花了近8億元購(gòu)入玉泉一座已建成商場(chǎng)。6個(gè)月后，再將凱德旗下哈爾濱凱德廣場(chǎng)·學(xué)府、凱德廣場(chǎng)·埃德蒙頓及長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭收入囊中。
資料來(lái)源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條 不同資產(chǎn)進(jìn)退間，CRCT的NPI（物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收入=物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入-物業(yè)經(jīng)營(yíng)支出）在波動(dòng)中穩(wěn)步上揚(yáng)，十年CAGR（復(fù)合增長(zhǎng)率）達(dá)到8.13%。
數(shù)據(jù)來(lái)源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條 作為公司經(jīng)營(yíng)能力的晴雨表，派息的“蓄水池”，NPI數(shù)值中的凱德，無(wú)不透著“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資本運(yùn)作”運(yùn)營(yíng)之內(nèi)功。
資料來(lái)源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條只不過(guò)，疫情之下，原本這艘加速前進(jìn)的巨輪有了些搖擺。蕩出的余波，傳導(dǎo)至CRCT旗下的各個(gè)mall身上，找機(jī)會(huì)緩沖是第一反應(yīng)。此刻，NPI最適合用于同一公司下不同項(xiàng)目間比較，誰(shuí)是中流砥柱，誰(shuí)是股價(jià)基石，一目了然。西直門(mén)、望京項(xiàng)目，NPI十年復(fù)合增長(zhǎng)率超6%2005年，凱德收購(gòu)凱德MALL·望京正式進(jìn)入北京零售市場(chǎng)。2006年，望京作為凱德在北京第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)納客，并于12月被CRCT買(mǎi)下，收購(gòu)對(duì)價(jià)為11.02億元。這年12月8日，CRCT新交所上市，成為首個(gè)投資于中國(guó)購(gòu)物中心的房產(chǎn)信托基金。凱德MALL·望京成了其在中國(guó)市場(chǎng)試水資產(chǎn)證券化的樣本。很快，同樣的操作在凱德MALL·西直門(mén)上演。2008年2月，CRCT接手北京凱德MALL·西直門(mén)一期，收購(gòu)價(jià)格為18.51億元。在CRCT接手前，凱德MALL·西直門(mén)前身為凱德集團(tuán)旗下CRTL（CapitaLand Retail Limited，后更名為CapitaMalls Asia Limited）2006年斥資13.2億元收購(gòu)的北京金融街西環(huán)廣場(chǎng)零售商場(chǎng)部分。經(jīng)過(guò)近一年調(diào)整，凱德MALL·西直門(mén)完成了從定位到招商的全面調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了80%-90%的預(yù)出租率。并于2007年10月正式開(kāi)業(yè)（彼時(shí)名為嘉茂購(gòu)物中心·西直門(mén)），成為凱德在北京的第四座購(gòu)物中心。數(shù)據(jù)來(lái)源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條 在CRCT接手后，西直門(mén)、望京項(xiàng)目?jī)纱笊虉?chǎng)的NPI呈一路爬坡之勢(shì)，成了凱德在中國(guó)的明星項(xiàng)目。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年它們的NPI分別為2.2億元、1.77億元，合占CRCT當(dāng)年NPI的比重達(dá)47.6%，近十年復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到6.6%、6.2%。
商業(yè)地產(chǎn)圈競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的當(dāng)下，上述這兩大項(xiàng)目能成為優(yōu)勝的長(zhǎng)跑者，是上乘資產(chǎn)、高效管理，疊加持續(xù)改造的結(jié)果。- 選址：瞄準(zhǔn)中心區(qū)域，“熟人”效應(yīng)自帶流量
據(jù)CRCT年報(bào)披露的項(xiàng)目年度客流量，2019年凱德MALL·西直門(mén)的日均客流量高達(dá)10.4萬(wàn)人次，而望京項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的數(shù)字為3.5萬(wàn)人次。凱德MALL·西直門(mén)的高客流量，對(duì)應(yīng)著其上乘的區(qū)位條件。該項(xiàng)目地處北京市中心繁華地段，三條地鐵線(xiàn)交匯，連接西直門(mén)內(nèi)、外大街，串起金融街、中關(guān)村、亞/奧運(yùn)村“金三角”，周邊3公里常住人口超100萬(wàn)。與之相比，望京項(xiàng)目雖然沒(méi)有“市中心”這一先天資本，但其所在的望京商圈交通指數(shù)同樣是中上等，周邊有15號(hào)線(xiàn)望京站、14號(hào)線(xiàn)阜通站。且有入京首個(gè)MALL+望京商圈首個(gè)MALL“雙第一”在手，凱德MALL·望京靠著“熟人”效應(yīng)，亦是自帶流量。
凱德MALL·望京 圖片來(lái)源/凱德集團(tuán)（中國(guó)）官網(wǎng) - 改造：小體量精調(diào)，西直門(mén)年坪效3718元/平米
從運(yùn)營(yíng)效率看，凱德MALL·西直門(mén)、凱德MALL·望京兩項(xiàng)目?jī)艨勺赓U面積均約為5萬(wàn)平米，體量雖小但坪效卻高。在大體量商業(yè)項(xiàng)目遍地開(kāi)花市場(chǎng)環(huán)境下，凱德多次精準(zhǔn)調(diào)整以提高運(yùn)營(yíng)效率。望京項(xiàng)目自2010年起開(kāi)始精耕周邊社群，定位從初始的“國(guó)際性一站式購(gòu)物中心“變?yōu)椤巴┥钆涮追?wù)商”。據(jù)悉，2014年，望京項(xiàng)目做了一次覆蓋面極大的市場(chǎng)調(diào)研。數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)常到商場(chǎng)消費(fèi)的客群中年輕白領(lǐng)比重達(dá)65%，其中又以女性顧客為主，個(gè)人月收入5000元以上的占比達(dá)44%。基于調(diào)研數(shù)據(jù)下的消費(fèi)者畫(huà)像，凱德MALL·望京做了相應(yīng)的品牌調(diào)整：資料來(lái)源/公開(kāi)資料收集 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條而西直門(mén)項(xiàng)目的改造，則側(cè)重年輕潮流消費(fèi)，近年來(lái)持續(xù)引進(jìn)網(wǎng)紅品牌，如奈雪的茶、M.A.C、西西弗書(shū)店等，還攜手百事推出概念店。通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)、品牌的組合規(guī)劃，及與項(xiàng)目所在地段適配，不斷吸引客流，增強(qiáng)消費(fèi)粘性，同時(shí)以業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度帶動(dòng)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)效率的提升。
考慮到區(qū)位條件、消費(fèi)群體間差異化，凱德在上述兩個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的排名布陣上略有不同。從凈租賃面積占比來(lái)看，西直門(mén)項(xiàng)目以餐飲為主、時(shí)裝零售次之、超市第三；望京項(xiàng)目以百貨為主、餐飲次之、時(shí)裝零售第三。
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從造血能力來(lái)看，與CRCT所有項(xiàng)目的總營(yíng)收結(jié)構(gòu)相似，2019年兩個(gè)項(xiàng)目時(shí)裝零售、餐飲業(yè)態(tài)的營(yíng)收所占比重均超60%。
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以此來(lái)看，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)，是在業(yè)態(tài)和品牌的組合搭配中尋求零售額最大化的平衡組合。而從品牌數(shù)量來(lái)看，同體量、同條件的購(gòu)物中心擁有更多品牌數(shù)量意味著更強(qiáng)的坪效能力。2010年，西直門(mén)、望京的品牌數(shù)量分別為108個(gè)、109個(gè)，至2019年分別達(dá)273個(gè)、249個(gè)。
凱德MALL·西直門(mén) 圖片來(lái)源/凱德集團(tuán)（中國(guó)）官網(wǎng)若以項(xiàng)目總收入計(jì)算，西直門(mén)項(xiàng)目坪效由2010年的2088元/平米漲到2019年的3718元/平米、望京項(xiàng)目坪效由2010年的1651元/平米漲到2019年的2910元/平米。
當(dāng)然，高效改造術(shù)，還包括地面墻面和燈光等硬件改造以及多樣營(yíng)銷(xiāo)。凱德每年都會(huì)預(yù)留資金，用以改造物業(yè)、持續(xù)優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境，提升資產(chǎn)回報(bào)率。望京項(xiàng)目于2016年以書(shū)卷和藍(lán)海為設(shè)計(jì)翻新外立面、升級(jí)停車(chē)場(chǎng)，西直門(mén)則在地下一層與地鐵連通處建立專(zhuān)屬I(mǎi)P特色街區(qū)——“車(chē)酷”，原本昏暗地下空間變身活力“第二空間”。凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng)遇“客流危機(jī)”，NPI逆漲2006年，CRCT以租賃方式落子上海閔行區(qū)，“接盤(pán)”位于七莘路的嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng)·七寶，隨后該項(xiàng)目更名為凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng)。
凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng) 圖片來(lái)源/凱德集團(tuán)（中國(guó)）官網(wǎng)這座距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅約11分鐘車(chē)程、總體量約8.39萬(wàn)平米的社區(qū)MALL，是CRCT改造得最成功的項(xiàng)目。2013年，該項(xiàng)目租金復(fù)合增長(zhǎng)率13.6%，幾近翻番，出租率從81%提升至97%。不料，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已悄悄靠近。“正面剛”巴黎春天七寶店，凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng)服裝零售業(yè)態(tài)的租金貢獻(xiàn)率逐年下滑，從2015年的36.1%下降至2018年的17.7%。此外，2016年底至2017年中，凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng)半徑3公里范圍內(nèi)，七寶寶龍城、七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海萬(wàn)象城接連開(kāi)業(yè)，導(dǎo)致前者2017年NPI、客流量雙雙下跌。數(shù)據(jù)來(lái)源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條直至2019年，凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng)客流僅恢復(fù)至2014年同期水平，而2019年NPI則同比大幅提升49.8%至7130萬(wàn)元，是2014年的1.7倍。數(shù)據(jù)來(lái)源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條 可見(jiàn)，雖遇上“客流下滑”危機(jī)，但凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)效率卻有明顯提升，凱德改造術(shù)再次奏效：2012-2013年，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)一個(gè)有趣的變化：出租率從97.40%微降至97.10%，而年度租約數(shù)量卻從123個(gè)增至163個(gè)。原因之一是，切分大門(mén)店，提升小鋪率。2013年，該項(xiàng)目調(diào)整了L1層核心位置，一家小型主力店被劃分為6個(gè)餐飲門(mén)店，引入西堤牛排、西貝莜面村、Sizzler、薩莉亞等，調(diào)整區(qū)域租金提升超30%。L1層作為項(xiàng)目黃金位置，是招調(diào)重點(diǎn)。2014年引入家有好面，門(mén)店租金提升40%；2015年11月，引入保健品養(yǎng)生超市“EUHO優(yōu)禾生活”，銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)。同樣是在2013年，項(xiàng)目開(kāi)設(shè)了上海購(gòu)物中心首家永久性屋頂農(nóng)場(chǎng)，帶動(dòng)當(dāng)年12月客流量同比增長(zhǎng)約13%。五年后，其繼續(xù)擴(kuò)建屋頂農(nóng)場(chǎng)，增添小型動(dòng)物園、擴(kuò)大活動(dòng)空間、引入夢(mèng)想空間點(diǎn)播影院，“延長(zhǎng)一家人在凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng)的停留時(shí)間”。- 教育業(yè)態(tài)擴(kuò)容，租金貢獻(xiàn)升至14.4%
據(jù)贏(yíng)商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng)2公里范圍內(nèi)，年輕家庭占比61.4%?！皬?qiáng)調(diào)教育和學(xué)習(xí)，吸引年輕家庭”，是其招調(diào)重要方向。據(jù)CRCT財(cái)報(bào)，從2015年至2018年，凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng)的親子教育業(yè)態(tài)主要從以下3方面進(jìn)行了突破，且租金貢獻(xiàn)率從5%攀升至14.4%：
數(shù)據(jù)來(lái)源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條過(guò)往案例看，凱德的商場(chǎng)改造術(shù)已游刃有余，但并非百發(fā)百中。2011年CRCT3.95億元收購(gòu)武漢民眾樂(lè)園項(xiàng)目，就是個(gè)“被耽誤”的例外。2014年5月，凱德新民眾樂(lè)園經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月的閉門(mén)調(diào)改，重新開(kāi)業(yè)。但僅3個(gè)月后，因地鐵施工，連接凱德新民眾樂(lè)園的江漢路、中山大道進(jìn)入歷時(shí)約2年的封路期，商場(chǎng)NPI直線(xiàn)下滑，2015年、2016分別跌至-1100萬(wàn)元、-900萬(wàn)元。隨著2016年12月28日武漢地鐵6號(hào)線(xiàn)開(kāi)通，再加上項(xiàng)目二層重新規(guī)劃了2個(gè)主題購(gòu)物區(qū)——健康美容區(qū)、男士時(shí)尚區(qū)，客流日漸回歸，凱德新民眾樂(lè)園NPI才有所回升。數(shù)據(jù)來(lái)源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條 但此時(shí)，凱德新民眾樂(lè)園周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也有新變化——武漢和記黃埔M+購(gòu)物中心等陸續(xù)入市，江漢路地鐵站上蓋的江漢路步行街更加“近水樓臺(tái)”，客流被“截胡”。
多重因素疊加，導(dǎo)致凱德新民眾樂(lè)園NPI增長(zhǎng)遲緩，2019年僅錄得350萬(wàn)元，僅略高于2013年同期水平，約占CRCT2019年投資組合價(jià)值的2.4%。就在NPI逐步回升之時(shí)，凱德新民眾樂(lè)園又因疫情突至而再次停擺，直至今年4月2日才正式恢復(fù)營(yíng)業(yè)。可見(jiàn)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是天時(shí)地利人和的事情，再好的運(yùn)營(yíng)管理者，在接連變化的外部復(fù)雜環(huán)境中，也難免“疲于應(yīng)戰(zhàn)”。凱德新民眾樂(lè)園 圖片來(lái)源/凱德集團(tuán)（中國(guó)）官網(wǎng)出清“不良”整租商場(chǎng)，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn) CRCT有3個(gè)整體租賃的商場(chǎng)，分別為北京的九龍商廈、安貞華聯(lián)商廈以及鄭州的華聯(lián)商廈。 前2個(gè)商場(chǎng)是CRCT在2006年收購(gòu)的，對(duì)價(jià)分別為4.14億元、7.7億元。 九龍商廈與家樂(lè)福和百安居簽訂長(zhǎng)期租約，安貞華聯(lián)項(xiàng)目與華聯(lián)簽訂長(zhǎng)期租約，兩個(gè)項(xiàng)目租金均增長(zhǎng)緩慢。上市后6年的租金復(fù)合增長(zhǎng)率，九龍商廈項(xiàng)目?jī)H0.96%，安貞華聯(lián)項(xiàng)目?jī)H1%。 雖然整租可一次性回籠大筆資金，簡(jiǎn)化招商，便于管理。但租金較低，影響總體收入，且不利于商場(chǎng)整體發(fā)展，續(xù)約風(fēng)險(xiǎn)高。 數(shù)據(jù)來(lái)源/公司公告 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條 后來(lái)北京九龍商廈項(xiàng)目改為凱德MALL·雙井，鄭州的華聯(lián)商廈改為凱德廣場(chǎng)·二七，而北京安貞華聯(lián)商廈則于2017年被賣(mài)出。 今年2月，CRCT公告稱(chēng)正在將Capita Mall Erqi（凱德廣場(chǎng)·二七，原鄭州華聯(lián)商廈）全部股份出售給非關(guān)聯(lián)的第三方公司，擬售金額8.51億元，現(xiàn)金方式交易，預(yù)計(jì)于今年第三季度完成。
凱德廣場(chǎng)·二七 圖片來(lái)源/凱德集團(tuán)（中國(guó)）官網(wǎng)若按照目前資產(chǎn)優(yōu)化策略，CRCT最終可能會(huì)將所有整租商場(chǎng)出清。 但無(wú)論是直接甩手出清，還是“爆改”增值，CRCT都是在“發(fā)展基金儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目-私募基金收購(gòu)培育物業(yè)-物業(yè)成熟產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，打包或注入REITs退出”這一資管策略?xún)?nèi)伸縮延展。而這一策略最終的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，都要回到回報(bào)率，回到NPI上來(lái)。提高分子的經(jīng)營(yíng)收入，或者降低分母的不動(dòng)產(chǎn)估值。關(guān)于這點(diǎn)，凱德已經(jīng)花了十年證明其正確性。而往后十年，它還是個(gè)顛撲不破的鐵律。疫情之下，風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量，方為正道。疫情升級(jí)，世界零售圈都在尋找新出口。而此刻，中國(guó)商業(yè)玩家們已走在了復(fù)蘇路上，暖春商潮正在涌動(dòng)。關(guān)注參與在廣州舉行，由贏(yíng)商網(wǎng)主辦的第15屆商業(yè)地產(chǎn)節(jié)，可與行業(yè)大咖共謀中國(guó)商業(yè)破局之策。租戶(hù)銷(xiāo)售額增18.8％，凱德用REITs玩“快周轉(zhuǎn)”原創(chuàng)報(bào)道，轉(zhuǎn)載授權(quán)，找頭條君(微信號(hào)：fuqingrong0825，添加請(qǐng)備注“轉(zhuǎn)載”)
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