屬于太古地產(chǎn)2017年的獨(dú)家記憶有哪些？

文 | 頭條君

坐標(biāo)定位奢侈品聚集地——魔都南京西路，等待十五年之久的興業(yè)太古匯高調(diào)登場(chǎng)。

星球大戰(zhàn)主題展、Beats X LINE FRIENDS快閃店、星巴克首家海外臻選烘焙工坊……一連串“吸睛”元素?zé)o不映襯著興業(yè)太古匯“愛混敢嗲”之形象。

從試營(yíng)業(yè)首日約20%的開業(yè)率到半年后的近80%，興業(yè)太古匯的一顰一笑都攪動(dòng)著上海商業(yè)地產(chǎn)圈的敏感神經(jīng)。

毫無疑問，興業(yè)太古匯成為太古地產(chǎn)2017年歷上濃墨重彩的一筆，且必然成為又一租金“收割機(jī)”。

闖關(guān)魔都之外，回看太古地產(chǎn)的2017，內(nèi)陸零售額的連漲、首店集結(jié)的調(diào)整舞步則是不容忽略的另外兩大記憶點(diǎn)。

前者是其握住商業(yè)地產(chǎn)江湖話語權(quán)的“證書”，而后者是穩(wěn)中求勝的“內(nèi)功”。

興業(yè)太古匯闖關(guān)魔都

結(jié)束15年的等待，興業(yè)太古匯終在去年5月4日揭開神秘面紗。在“原力無處不在”的星球大戰(zhàn)主題展中，當(dāng)日有近50家商戶開業(yè)，包括LULULEMON、Swarovski等等。

歷史資料顯示，興業(yè)太古匯是由香港興業(yè)國(guó)際和太古地產(chǎn)共同開發(fā)的大型綜合體項(xiàng)目，共耗資170億元。

該項(xiàng)目占地面積約6.3萬平方米，總樓面面積約為32.2萬平方米，融合了一個(gè)時(shí)尚購(gòu)物中心，兩幢甲級(jí)寫字樓，以及三家精品酒店和酒店式住宅。

其中，購(gòu)物中心面積10萬平方米，共有8層，地上地下各4層，涵蓋時(shí)裝、珠寶/手表/飾品、彩妝/護(hù)膚/香氛、品味生活、美食等業(yè)態(tài)。

群雄逐鹿的南京西路商圈，等待著“后來者”興業(yè)太古匯的是重重關(guān)卡。為沖出這個(gè)包圍圈，其在項(xiàng)目定位、品牌選擇和業(yè)態(tài)組合上都標(biāo)上了自己的“style”標(biāo)簽。

興業(yè)太古匯的定位、品牌及業(yè)態(tài)（資料來源：公開報(bào)道 制圖：贏商網(wǎng)）

從項(xiàng)目定位上看，“愛混敢嗲”瞄準(zhǔn)的是魔都最能消費(fèi)的群體——都市白領(lǐng)?！班恰贝碇?xiàng)目軟硬件上的格調(diào)，而“混”則是混跡于格調(diào)中的個(gè)性，可源于自然，亦可來自文化。

興業(yè)太古匯的品牌選擇恰好印證著上述定位。據(jù)官方數(shù)據(jù)，商場(chǎng)共引入了近250個(gè)零售品牌，其中包括星巴克首家海外臻選烘焙工坊、臺(tái)灣瑜伽+動(dòng)感單車館Space Cycle等特色品牌，亦有喜茶等網(wǎng)紅品牌。

此外，為應(yīng)對(duì)消費(fèi)者需求變化，商場(chǎng)的每層樓都留有商鋪為各類品牌做快閃店，或根據(jù)商場(chǎng)的季節(jié)性活動(dòng)做主題店鋪。

項(xiàng)目定位與品牌選擇最終決定著興業(yè)太古匯的業(yè)態(tài)版圖。據(jù)悉，商場(chǎng)的業(yè)態(tài)比例為餐飲30%，生活服務(wù)業(yè)態(tài)30%，零售40%。

雖說“集萬千矚目于一身”，但興業(yè)太古匯開局首日的開業(yè)率卻僅約為20%，不免讓外界對(duì)其運(yùn)營(yíng)情況打上問號(hào)。

但這個(gè)問號(hào)隨著近半年試營(yíng)業(yè)結(jié)束而逐漸消失。去年11月3日，興業(yè)太古匯正式開業(yè)，據(jù)贏商網(wǎng)獲悉，彼時(shí)商場(chǎng)的品牌入駐率達(dá)93%，開業(yè)率也提升至80%，預(yù)計(jì)年底商場(chǎng)開業(yè)率將得到進(jìn)一步提升。

內(nèi)陸商場(chǎng)零售額連漲

隨著興業(yè)太古匯漸入正規(guī)，太古地產(chǎn)或?qū)⒍嗔艘粡執(zhí)嵘饨鸬摹巴跖啤薄ｋm然官方還未公布2017全年業(yè)績(jī)報(bào)告，但從半年報(bào)中可知，目前公司的租金收入處于穩(wěn)定期。

公告顯示，2017上半年，太古地產(chǎn)總收入達(dá)115.25億港元，較2016年同期的78.89億港元上漲46.15%。

其中，上半年的租金收入總額為55.55億港元，而2016年上半年為53.67億港元，二者基本持平。

“預(yù)計(jì)隨著集團(tuán)在上海的地標(biāo)性商場(chǎng)興業(yè)太古匯今年內(nèi)開幕，可帶動(dòng)內(nèi)陸的租金收入增長(zhǎng)。”去年5月的股東周年大會(huì)上，太古地產(chǎn)主席史樂山如是表態(tài)。

太古地中國(guó)內(nèi)陸四大商場(chǎng)2017年前三季度運(yùn)營(yíng)情況（資料來源：企業(yè)公告 制圖：贏商網(wǎng)）

雖然租金方面看點(diǎn)不足，但從太古地產(chǎn)已經(jīng)公布的2017年前三季度運(yùn)營(yíng)情況中，不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)內(nèi)陸的四大商場(chǎng)無論是租用率還是零售銷售額都交出了一份滿意答卷。

上圖顯示，頤堤港購(gòu)物商場(chǎng)的零售銷售額增長(zhǎng)幅度連續(xù)三季度都保持在50%以上，對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)分別為56.5%、68.5%、70.5%。

與此同時(shí)，三里屯太古里的增速則相對(duì)較為緩慢，去年前三季度零售銷售額增長(zhǎng)幅度分別為8.1%、6.5%及2.9%。

太古地產(chǎn)香港三大商場(chǎng)2017年前三季度運(yùn)營(yíng)情況（資料來源：企業(yè)公告 制圖：贏商網(wǎng)）

拋開具體項(xiàng)目，從區(qū)域來看，香港的整體表現(xiàn)要次于內(nèi)陸。上述表格中可發(fā)現(xiàn)，雖然租用率均為100%，但香港的三大商場(chǎng)零售額增速基本為零，甚至是負(fù)。

其中太古城中心的零售銷售額下滑的最為嚴(yán)重，2017年1-3季度的增幅分別為-7.7%、-7.3%及5.1%。

至于原因，太古地產(chǎn)于2017半年報(bào)中有所提及。“隨著香港零售業(yè)回暖，太古廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)及東薈城名店倉(cāng)零售銷售額較上年同期有輕微增長(zhǎng)，而太古城中心的零售銷售額則因租戶組合改變，部分商鋪在租戶交替期間空置而下跌。”

首店集結(jié)的調(diào)整舞步

或正基于不同項(xiàng)目與地區(qū)間表現(xiàn)的差異之大，在零售市場(chǎng)（特別是香港）逐步回暖當(dāng)下，太古地產(chǎn)正在全國(guó)跳起調(diào)整舞步，包括內(nèi)陸項(xiàng)目的品牌更換、香港太古坊重建等招式。

“我們將繼續(xù)優(yōu)化租戶組合以吸引更多消費(fèi)者?！睘榕まD(zhuǎn)香港商場(chǎng)持續(xù)低迷狀況，太古地產(chǎn)給出如此對(duì)策。

優(yōu)化現(xiàn)有項(xiàng)目的租戶組合外，太古坊重建計(jì)劃無疑是提升其在香港租金收入的一大招數(shù)。太古坊完成重建后，可以極大補(bǔ)充太古地產(chǎn)在香港的寫字樓供應(yīng)量。

另一方面，雖然內(nèi)陸四大項(xiàng)目的租金表現(xiàn)整體好于香港，但在瞬息萬變的市場(chǎng)，停滯不前必定會(huì)被市場(chǎng)潮流，被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甩開距離。

太古地產(chǎn)從未停止過對(duì)內(nèi)陸商場(chǎng)的調(diào)整舞步，三里屯太古里2017年的調(diào)整大戲便是最好案例。

按照此前報(bào)道，三里屯太古里自2016開始的調(diào)整步調(diào)延續(xù)到了2017年。項(xiàng)目總經(jīng)理余國(guó)安透露，近兩年在三里屯太古里開出的北京首店或者全國(guó)首店超過55家。

而據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年就有20家品牌首店先后入駐三里屯太古里。

2017年入駐三里屯太古里的20家品牌首店（圖片來源：贏商網(wǎng)）

顯然，“首店集結(jié)”已然成為太古地產(chǎn)此輪大調(diào)整的標(biāo)簽。三里屯太古里之外，廣州太古匯從2014年至2016年進(jìn)行的品牌調(diào)整路中，每年引進(jìn)的新品牌分別為38個(gè)、16個(gè)及17個(gè)，其中首入廣州的品牌分別為21個(gè)、11個(gè)、9個(gè)。

而在2017年，華南首家維密旗艦店、以及多個(gè)韓國(guó)眼睛潮牌也相繼入場(chǎng)廣州太古匯，但目前還處于圍擋裝修階段。

為什么對(duì)“首店”概念情有獨(dú)鐘呢？余國(guó)安的解釋是，購(gòu)物中心可以提供新的購(gòu)物的體驗(yàn)、新的服務(wù)給到顧客，而顧客看到新的東西、品牌會(huì)有一種與眾不同的感覺；另一方面，于商家而言，首店的選址非常重要。

當(dāng)然，“首店”并不是太古地產(chǎn)選擇品牌的唯一標(biāo)準(zhǔn)。在太古地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展（中國(guó)）總經(jīng)理隋頌偉看來，“首店”更多存在于個(gè)例，但“平衡感”則是一個(gè)需要普遍考慮的問題。

對(duì)此，三里屯太古里總經(jīng)理余國(guó)安此前在贏商網(wǎng)活動(dòng)上亦明確指出，三里屯太古里不只是“首店收割機(jī)”，幾乎每天都在進(jìn)行的硬件升級(jí)也是其始終保持活力的秘訣之一。

的確，這些調(diào)整的舞步短期內(nèi)都會(huì)影響太古地產(chǎn)的租金收入，但從長(zhǎng)期來看，這是保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的不二之選，也是保持這些物業(yè)增值的必要手段。

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