“實(shí)在有難度，那先不做了唄，等能做的時(shí)候再說?！苯油?a >銀行客戶經(jīng)理的電話，成棟(化名)搖了搖頭，有些無奈。

從今年元旦開始，成棟就在不同銀行間穿梭，他想把手里的房貸轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸，再把房子抵押給銀行，置換一筆資金用于公司經(jīng)營。然而，近1個(gè)月過去了，貸款依舊沒有眉目。

不僅是轉(zhuǎn)貸，在2020年底，監(jiān)管將銀行分為五檔，設(shè)定了房地產(chǎn)、個(gè)人住房按揭貸款“兩條紅線”之后，上海、廣州等一線城市的房貸額度開始吃緊，深圳更是不能例外。

第一財(cái)經(jīng)記者從深圳多家銀行獲悉，部分銀行已經(jīng)停止了個(gè)人按揭貸款投放；有額度的銀行，目前在申請(qǐng)貸款后，也要等到3月左右才能放款。

而隨著額度收緊，部分銀行的房貸利率也開始上浮。第一財(cái)經(jīng)記者從部分股份行了解到，在客戶同意的前提下，一手、二手房的貸款利率上浮60個(gè)、100個(gè)基點(diǎn)后可以按照正常流程審批。但國有大行的房貸利率仍保持穩(wěn)定。

額度普遍緊張，評(píng)估價(jià)格“保持克制”

愿意放款的銀行，額度只有1000萬元；放款額度能滿足要求的，房產(chǎn)評(píng)估值又低于預(yù)期……這讓成棟的貸款屢屢“卡殼”。無奈之下，他花了幾萬塊錢，把貸款委托給中介辦理，至今仍然沒有結(jié)果。

成棟說，他用于抵押貸的房子目前市值在1600萬元左右，還有500萬元貸款沒有還清，希望能從銀行貸款1100萬元左右，還清房貸后，還能剩余600萬元左右可以用于公司經(jīng)營。然而，多家銀行給出的評(píng)估結(jié)果只有1200萬元左右，貸款金額更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成棟的預(yù)期。

“評(píng)估價(jià)做不了那么高，貸款金額這么大，說是公司周轉(zhuǎn)，誰知道是不是又去炒房，現(xiàn)在深圳房價(jià)過熱，監(jiān)管又剛剛出了政策?！北狈侥彻煞葜沏y行深圳分行人士說，據(jù)他了解，評(píng)估公司近日接到通知，要對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格“保持克制”。

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)將銀行分為五檔，設(shè)定了房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款占比“兩條紅線”，此后，上海、廣州、深圳等一線城市的房貸額度就開始吃緊。

第一財(cái)經(jīng)記者從深圳多家銀行獲悉，一些房貸占比偏高、額度緊張的銀行，今年初以來就已經(jīng)逐步停止或收緊房貸，除了一手房，二手房也受到波及。而房貸占比遠(yuǎn)低于監(jiān)管紅線的銀行個(gè)別支行也暫停了房貸審批。

“一是因?yàn)檎咦兓且矝]有額度，包括一手房、二手房在內(nèi)，我們行的房貸業(yè)務(wù)開年以后全部停了?！蹦炒笮统巧绦猩钲谥行虚L對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，去年底，該行的房貸業(yè)務(wù)還在正常進(jìn)行。

某主打二手房房貸的股份制銀行支行行長也稱，該行雖然還有一定額度，而且房貸總體占比距離監(jiān)管紅線也有距離，但現(xiàn)在放款節(jié)奏明顯放緩，現(xiàn)在申請(qǐng)，預(yù)計(jì)最快也要3月份才能放款。

上述北方股份行人士說，去年12月已經(jīng)審批過的房貸到現(xiàn)在還沒有放完，他所在支行合作的幾個(gè)樓盤都在排隊(duì)等待放款。如果現(xiàn)在申請(qǐng)房貸，估計(jì)要等到3月份才能放款。

接受記者采訪的銀行人士均稱，目前只有工行、建行等四大國有銀行還有一些房貸額度，但也比以前緊張，現(xiàn)在申請(qǐng)房貸“排隊(duì)兩三個(gè)月是免不了的”。

“我們還在正常放款，但時(shí)間上估計(jì)要等幾個(gè)月。”某國有大行房貸業(yè)務(wù)人士說，目前房貸額度緊張，放款節(jié)奏要看具體的業(yè)務(wù)量。另一家國有大行深圳分行人士也稱，目前房貸仍在發(fā)放，但要排隊(duì)。

額度緊張，銀行只能新舊置換

當(dāng)前，房貸對(duì)于銀行而言仍是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。在額度緊張的情況下，一些銀行只能通過新舊置換的方式發(fā)放新的房貸。

上述北方股份制銀行人士說，該行現(xiàn)在的做法，一方面是少量新增房貸，另一方面是以前貸款收回后，騰出額度，再向排隊(duì)的客戶放款。

“這會(huì)成為常態(tài)，房貸比例超限的銀行，只有控制、優(yōu)化增量，額度少就少投放，比例下去了再多放一點(diǎn)?！蹦彻煞葜沏y行一位分行行長稱，同時(shí)，房貸也在不斷收回，收回的部分就變成了新額度，通過新舊置換保證業(yè)務(wù)開展。

而為了滿足優(yōu)質(zhì)客戶，一些有額度的銀行則采取差異化的政策。

“我們現(xiàn)在的策略是保持房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)定?！比A南某股份制銀行人士說，雖然還有空間，但不能增加太多，也不能突然剎車，“對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)客戶的需求，符合監(jiān)管要求的前提下，仍要適度滿足客戶需求?！?/p>

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年，該行房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房按揭貸款，合計(jì)約為5000億元，在全部貸款中占比尚不足20%，距離監(jiān)管紅線還有較大空間。

上述國有大行房貸業(yè)務(wù)人士也稱，雖然額度緊張，但并非所有房貸都需要排隊(duì)，而是根據(jù)客戶、開發(fā)商資質(zhì)而定。優(yōu)質(zhì)客戶、長期合作的、大型開發(fā)商，銀行房貸政策上會(huì)適當(dāng)傾斜，額度也會(huì)優(yōu)先保證，但中小開發(fā)商、合作較少的客戶，排隊(duì)時(shí)間就會(huì)比較長。

某大型城商行中高層人士稱，除了額度，成本收益比也是一個(gè)很重要的考量因素，該行負(fù)債成本已經(jīng)與房貸利率接近，雖然房貸占比遠(yuǎn)低于監(jiān)管紅線，但該行不會(huì)在房貸業(yè)務(wù)上投入很多資源，貸款會(huì)更多投向收益更高的消費(fèi)貸、中小微企業(yè)貸款。

　　部分銀行房貸利率已上調(diào)

隨著貸款額度收緊，部分一線城市的房貸利率近期開始上調(diào)。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，工農(nóng)中建四大行已經(jīng)上調(diào)了廣州地區(qū)的房貸利率。其中，首套房貸款利率從原來的LPR+40BP(基點(diǎn))上調(diào)為LPR+55BP，二套房貸款利率從原來的LPR+60BP上調(diào)為LPR+75BP。

某國有大行廣東分行人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，按揭貸款、開發(fā)貸、房地產(chǎn)抵押貸的政策沒有變化，一直按照監(jiān)管、總行的要求辦理，房貸仍在正常投放，但對(duì)利率調(diào)整未有明確回復(fù)。

第一財(cái)經(jīng)記者從多家國有大行獲悉，四大行在深圳地區(qū)的房貸利率目前尚未出現(xiàn)變化，仍以此前標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

上述國有大行房貸業(yè)務(wù)人士稱，當(dāng)前，該行一手房貸款的年化利率仍按4.95%執(zhí)行，二套房為5.25%。“目前還沒收到房貸利率調(diào)整的通知，廣州已經(jīng)調(diào)整了，深圳也有跟進(jìn)的可能。”該行人士稱。

股份制銀行則出現(xiàn)了分化，一些額度緊張的銀行，房貸利率已經(jīng)上浮。某股份制銀行房貸業(yè)務(wù)人士說，在客戶同意的前提下，按一定比例上浮利率之后，房貸申請(qǐng)不用排隊(duì)，可以按照正常流程審批，一般情況下，一手房利率要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮60個(gè)基點(diǎn)至5.25%左右，二手房則要上浮100~110個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到5.6%~5.7%。