這個區(qū)域規(guī)劃的戰(zhàn)略定位，全國唯一

昵稱73528701 2021-01-25

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最近在忙做城市區(qū)域調(diào)研，不是觀念的再梳理，而是通通打碎，由表及里、由點到面，小到細枝末節(jié)，大到脈絡(luò)發(fā)展，重新認識這個城市。

我選擇的第一個區(qū)域就是鄭州航空港區(qū)，是全國唯一的國家級航空港區(qū)。

區(qū)域規(guī)劃面積415平方公里，規(guī)劃人口260萬人。
定位于國際航空物流中心、以航空經(jīng)濟為引領(lǐng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、內(nèi)陸地區(qū)對外開放重要門戶、現(xiàn)代航空都市、中原經(jīng)濟區(qū)核心增長極。
是一個擁有航空、高鐵、地鐵、城鐵、普鐵、高速公路與快速路等多種交通方式的立體綜合交通樞紐。
被列為鄭州國家中心城市建設(shè)的“引領(lǐng)”、河南“三區(qū)一群”國家戰(zhàn)略首位、河南最大的開放品牌、帶動河南融入全球經(jīng)濟循環(huán)的戰(zhàn)略平臺。

這是一個與鄭州市同等級別的區(qū)域，是徐書記高屋建瓴重點考察的區(qū)域。

就像他的上一故土杭州，為了提升城市的競爭力，將大半的重任都放在了以杭州蕭山機場為核心的幾百平方公里內(nèi)。

無論是G20峰會的主會場，還是2022年的亞運會場館，以及錢江世紀城上號稱杭州最大的會展中心，抑或是規(guī)劃不久的錢塘新城，這所有的一切全部是圍繞著蕭山機場展開。

而對于鄭州來說，航空港區(qū)就是類似于蕭山機場的一個重要戰(zhàn)略區(qū)域，甚至在規(guī)劃和前景上更高于杭州。

鄭州航空港區(qū)是什么地位？

首先有著中部地區(qū)最大的空中中轉(zhuǎn)站鄭州國際機場；

其次擁有在建的高鐵南站，這座全國第二大的高鐵中轉(zhuǎn)站是通往西南地區(qū)的唯一快速通道；

全國面積第四，中西部第一大的鄭州新國際會展中心，這是河南省A類重點項目；

而且在航空港區(qū)內(nèi)更是有著中原城市群唯一的一個領(lǐng)事館區(qū)。

港區(qū)的這“四件套”，決定了港區(qū)天生的“開放”屬性，決定了港區(qū)成為河南對外開放的“頭牌”。

可就是這樣的一個區(qū)域，卻被部分朋友當(dāng)成鄭州一個普通的新區(qū)來對待。

我有一個外地的朋友來鄭考察，我曾問過他對鄭州航空港區(qū)的看法，得到的答案是贊不絕口的肯定和期待。

與之相反的是，相當(dāng)一部分本地人卻對航空港區(qū)軒輊不分，這不得不說是一種悲涼。

身為中原崛起希望的航空港區(qū)竟是如此不被人理解。

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老祖宗曾說過，不識廬山真面目，只緣身在此山中。

看待城市也是如此，我們看鄭州肯定是要立足全國，放眼世界。

可是作為與鄭州同級別的航空港區(qū)，我們卻局限在鄭州，得到的結(jié)果必然是只聞青葉不見泰山。

所以，要理解港區(qū)，最重要的一點是，必須跳出鄭州。

只有跳出鄭州，你才能知道，這里和鄭州周邊那些大大小小的新城有什么不同？當(dāng)你心里裝著家國情懷，才能懂得那些為了賣土地而開發(fā)的新區(qū)，和要依憑產(chǎn)業(yè)在中國城市競爭中占有一席之地的港區(qū)有著本質(zhì)上的區(qū)別。

比如之前的杭州，有太多的老杭州看不起濱江新城，覺得它就是一個犄角旮旯的農(nóng)村。

結(jié)果等到杭州房價大漲時濱江新城已經(jīng)基本無房可售，因為在他們鄙夷濱江新城的同時，外地人已經(jīng)開始大把大把的掃房。

這與現(xiàn)在的鄭州市何其的相似，航空港區(qū)一半以上的房源都賣給了地市，市區(qū)高凈值人員持有的房源極少，原因無非就是港區(qū)距離鄭州太遠，雖然價格很便宜，買了也沒法住。

可是如果你跳出鄭州，你會發(fā)現(xiàn)，航空港區(qū)早已不再是鄭州的航空港，而是河南、中國、乃至世界的航空城。

2013年，大大提出了共同建設(shè)絲綢之路經(jīng)濟帶和21世紀海上絲綢之路的倡議；

2014年5月，大大赴河南考察，要求河南“建成連通境內(nèi)外、輻射東中西的物流通道樞紐”；

2015年10月，《河南省參與建設(shè)絲綢之路經(jīng)濟帶和21世紀海上絲綢之路的實施方案》正式印發(fā)實施；

2017年6月，大大提出支持建設(shè)鄭州—盧森堡“空中絲綢之路”。

交通比鄭州通達的城市有嗎？當(dāng)然有，北京、上海都比鄭州更為便利，但是這兩座城市的政治屬性和經(jīng)濟屬性就注定了這兩個城市不可能作為國際物流中轉(zhuǎn)站，鄭州的不可替代性就顯現(xiàn)出來。

航空港區(qū)從來都不是為鄭州開發(fā)的，他是整個中部經(jīng)濟騰飛的命脈所在，是中國經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，只不過剛好幸運地落地港區(qū)。

就像大大在視察時，對港區(qū)的評價的那樣：建設(shè)大樞紐，發(fā)展大物流，培育大產(chǎn)業(yè)，建造大都市。

這是需要從頂層設(shè)計，從未來數(shù)十年的戰(zhàn)略高度去理解的東西。

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戰(zhàn)略上理解了港區(qū)，那我們從肌理上剖析她就更為簡單。

這是整個港區(qū)的平面圖，可以清楚的看到，港區(qū)整體上分為四個部分：城市綜合性服務(wù)區(qū)、空港核心區(qū)、臨港型商展交易區(qū)、高端制造業(yè)集聚區(qū)。

僅從字面意思就能很清楚的知道整個港區(qū)的價值高地在哪里，就是空港核心區(qū)，其它各個區(qū)域承擔(dān)的都是工商業(yè)等功能，比如北港的服務(wù)屬性、南港的科技工業(yè)屬性，以及中部的商貿(mào)屬性，這樣的土地屬性注定了這里環(huán)境會相對嘈雜。

至于空港核心區(qū)，中部是機場，相對來說噪音也有些大，所以整個港區(qū)真正的宜居區(qū)域就是除卻機場區(qū)域的這一小部分。

在這里有著比主城區(qū)更寬的路面、更美的綠化，和更開闊的視野。

我前兩天去港區(qū)朋友的項目探盤，出門后伸了一個大大的懶腰，朋友笑道：“怎么樣，是不是比市區(qū)的天空要好。”

這是港區(qū)獨有的優(yōu)勢，在高樓林立的大都市里，這樣的體驗實屬難得。

都說港區(qū)是一個巨大的工地，無時無刻都處在開工狀態(tài)。這話是沒錯，可這也是一個區(qū)域發(fā)展的必經(jīng)階段，想要迎頭趕上，沒有徹夜不眠的建設(shè)是無法實現(xiàn)的。

縱覽整個港區(qū)，目前生活最成熟的公認還是北港那一部分。雖說是賭上20年城運，但是也不意味著就要干等20年，有未來更有當(dāng)下才是好房子該有的屬性。

所以，這不僅考驗購房者的眼光，更考驗的是開發(fā)商的戰(zhàn)略思維。

目前北港布局項目的開發(fā)商有豫發(fā)、永威、正弘、萬科、融創(chuàng)等開發(fā)商，很多項目都是尾盤了。

尤其融創(chuàng)，新進入的北港，我第一次來，沒想到在北港最成熟區(qū)域竟然還有融創(chuàng)一塊地，我們詳細看看這個項目如何。

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融創(chuàng)在港區(qū)的項目叫做融創(chuàng)空港宸院，項目北邊就是英迪國際學(xué)校，是河南省第一所中外合作學(xué)校，學(xué)生在完成高中學(xué)業(yè)后可直接申請就讀國外的大學(xué)，可以說是出國留學(xué)的不二之選。

值得注意的是英迪國際學(xué)校在整個中國只有兩所分校，一個在北京，一個就在港區(qū)。要知道，像這樣的國際學(xué)校在選校址的時候可不是兒戲，是有專門的評估團隊對城市、對區(qū)域，以及對未來的發(fā)展都做過詳細考量才會落址。

項目一期和三期合圍的南部區(qū)域就是河南省職工文體中心，有籃球館、游泳館、田徑場、足球場等，預(yù)計2020年底竣工。

這樣一座場館帶來的并不僅僅是生活的便利，而是生活方式的轉(zhuǎn)變。

想想如果茶余飯后陪著家人、領(lǐng)著孩子來到一路之隔的場館內(nèi)打球、游泳，尤其是疫情后我們更應(yīng)該注意體魄的鍛煉，生活習(xí)慣的形成并非在朝夕之間，水滴石穿的堅持才能帶來真正的改變，一路之隔的文體中心無疑為這樣的生活帶來極大的便利。

無論是配套還是生態(tài)這些都是企業(yè)的戰(zhàn)略眼光，而要想做好一個項目，真正考驗的還是內(nèi)功。

融創(chuàng)空港宸院在這一點上還是非常有誠意的，是一個純多層花園洋房社區(qū)，也是港區(qū)目前唯一一個在售純洋房社區(qū)。

純粹意味著社區(qū)人口更少，居住品質(zhì)和舒適度會更高；純粹意味著得房率更高、公攤面積更??；純粹意味著留出更多的空間給綠化和公共空間，社區(qū)環(huán)境更好。

所以，融創(chuàng)空港宸院的景觀是這樣做的。

由于地勢的原因，項目地形西高東低，如果是讓你操盤，你會怎么做？是不是統(tǒng)一推平省事？

融創(chuàng)空港宸院卻并沒有這么做，而是依據(jù)地形打造了三重的立體景觀，錯落有致的景觀讓整個園區(qū)都活了起來。業(yè)主拾階而上，石板路上，有屏風(fēng)、聞水聲，復(fù)行數(shù)十步，豁然開朗，桃花源的美好也不過如此。

鄰里層級的純粹性體現(xiàn)在戶型上就是大尺度開間，融創(chuàng)空港宸院最小的戶型都是105的三房，其中賣的最好的金牌戶型是130的三房兩廳。

戶型方正、南北通透，沒有一絲空間的浪費，而且廚房的盥洗臺是正對著窗戶的，在樣板間參觀的時候看到這個窗戶的我是驚喜的，因為我立刻就可以想象的到，做飯的時候看向窗外的風(fēng)景是一種多么幸福的體驗。

如果在北港置業(yè)的朋友，如果你有心稍微幾個在售項目都轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，就能發(fā)現(xiàn)融創(chuàng)這個項目的優(yōu)勢了。

因為航空港區(qū)現(xiàn)在的業(yè)態(tài)構(gòu)成大部分都是以中小戶型為主，5年后勢必會迎來集中換房潮，屆時新房無地可售，市場集中在二手房交易。

可港區(qū)的改善產(chǎn)品就那么一小部分，炙手可熱的就是這一小部分。

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港區(qū)的開發(fā)還在如火如荼的進行，北港是整個大港區(qū)最成熟的片區(qū)，南區(qū)大量產(chǎn)業(yè)也在政府的努力下逐步落位，港區(qū)的發(fā)展是省委省政府的一號工程，也是關(guān)乎鄭州作為國家中心城市未來幾十年的城運，我們預(yù)祝這個全國唯一的航空港區(qū)發(fā)展的越來越好。

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