前段時(shí)間發(fā)布過(guò)兩篇關(guān)于城市新區(qū)的文章，可以很清晰判斷城市房產(chǎn)價(jià)值方向。比如鄭州過(guò)去幾年，是樓市黃金期，也是版圖極速擴(kuò)充的“紅利期”,很多新區(qū)被廣泛關(guān)注，北龍湖航空港區(qū)就不用說(shuō)了，一直是政府重點(diǎn)打造的區(qū)域，行政級(jí)別也最高。

最近再去航空港區(qū)考察區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀，這是一片充滿(mǎn)非議的區(qū)域。因?yàn)轫斨?strong>全國(guó)首個(gè)國(guó)家級(jí)航空港經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)，中國(guó)八大航空樞紐之一的光環(huán)，在重述著鄭州因?yàn)榻煌ǘd盛的新故事。

●●● 1● ● ●

起步于2007年的港區(qū)，因航空功能定位而得名。這是一個(gè)帶有明顯主城標(biāo)簽，卻有著和鄭州主城區(qū)差不多面積的衛(wèi)星城。

有人說(shuō)，港區(qū)發(fā)展方向是在復(fù)刻老鄭東軌跡，從一窮二白的荒夷到附帶國(guó)際屬性的“未來(lái)之城”。而事實(shí)上鄭東新區(qū)行政級(jí)別是副廳級(jí)，航空港區(qū)行政級(jí)別卻是正廳級(jí)。擁有更高起點(diǎn)的港區(qū)，一路走來(lái)充斥著爭(zhēng)議與蹉跎。

起初機(jī)場(chǎng)擇址于此，加上富士康導(dǎo)入，建立區(qū)域產(chǎn)城融合的框架和雛形。所以在很多人認(rèn)知中，航空港區(qū)=機(jī)場(chǎng)+富士康。

然而，這個(gè)觀點(diǎn)是對(duì)航空港區(qū)絕對(duì)的“誤解”，相反港區(qū)才是河南距離世界最近的地方。

首先是基礎(chǔ)定位，不同于鄭東新區(qū)初始建設(shè)商住混搭缺陷，港區(qū)最大的特點(diǎn)是產(chǎn)城融合。

在產(chǎn)業(yè)優(yōu)先指引之下，目前航空港區(qū)已初步形成航空物流業(yè)、高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)方向。智能終端(手機(jī))產(chǎn)業(yè)園、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園、電子信息產(chǎn)業(yè)園、航空物流產(chǎn)業(yè)園等諸多產(chǎn)業(yè)型項(xiàng)目相繼投入運(yùn)營(yíng)。已有超過(guò)300家企業(yè)入駐其中，其中產(chǎn)值過(guò)億企業(yè)近50家，過(guò)去幾年規(guī)模工業(yè)增加值、GDP增速都遠(yuǎn)高于全省平均水平。

然后是政策傾斜，過(guò)去5年河南省從未掩飾對(duì)港區(qū)政策偏愛(ài)。目前以空港為核心，基本構(gòu)架起北港城市綜合性服務(wù)區(qū)、東港商展交易區(qū)、南港高端制造業(yè)集聚區(qū)三大功能布局。

交通上已開(kāi)通的地鐵2號(hào)線(xiàn)城郊線(xiàn)，規(guī)劃待落地的還有9號(hào)線(xiàn)，13號(hào)線(xiàn)，17號(hào)線(xiàn)。這幾條地鐵將連南貫北，呈東啟西，把實(shí)驗(yàn)區(qū)的各個(gè)功能區(qū)連接起來(lái)。

建設(shè)中的鄭州高鐵南站，規(guī)劃3場(chǎng)16臺(tái)32線(xiàn)，與鄭州東站并列為全國(guó)第二大高鐵站。

如今已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)以航空港區(qū)為平臺(tái)，將航站樓、航空貨站、高鐵線(xiàn)、城際線(xiàn)、城市軌道、道路系統(tǒng)等交通設(shè)施一體化無(wú)縫銜接，構(gòu)建多類(lèi)別交運(yùn)機(jī)制。

此外港區(qū)“筑巢引鳳”動(dòng)作不斷，鄭州新國(guó)際會(huì)展中心在港區(qū)高鐵南站附近崛起，領(lǐng)事館區(qū)的規(guī)劃也充滿(mǎn)想像。

雖然2018年鄭州獲得很多頭銜，新一線(xiàn)、國(guó)家中心城市......參與一帶一路建設(shè)讓鄭州在國(guó)際上的曝光度更高。

但這每一步都離不開(kāi)航空港這一承上啟下的核心端。

 ●●● 2● ● ●

當(dāng)然在新區(qū)建設(shè)發(fā)展過(guò)程中地產(chǎn)永遠(yuǎn)都是最佳拍檔，只不過(guò)港區(qū)特殊之處在于產(chǎn)業(yè)集群化做的足夠成功，所以地產(chǎn)聲音很弱。當(dāng)價(jià)值被隱秘在聚光燈之下，才是真正掘金的好時(shí)機(jī)。

尤其是發(fā)展最為成熟的北港，更是聚集著萬(wàn)科、永威、正弘、豫發(fā)等房企。

相比較某些新區(qū)一條地鐵線(xiàn)引發(fā)的高潮，港區(qū)價(jià)值支撐顯然會(huì)夯實(shí)一些。隨著各種配套設(shè)施完善，潛力逐漸兌現(xiàn)，航空港區(qū)住宅產(chǎn)品也必將出現(xiàn)分化。

在北港的建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)特別的企業(yè)，那便是豫發(fā)。

2010年初當(dāng)港區(qū)未來(lái)趨勢(shì)還未明朗之際，豫發(fā)就已經(jīng)開(kāi)始參與到建設(shè)之中，主導(dǎo)多項(xiàng)民生項(xiàng)目建設(shè)。

作為最早一批進(jìn)駐航空港的開(kāi)發(fā)商之一，已經(jīng)在此經(jīng)營(yíng)近10年。土儲(chǔ)占北港近半的豫發(fā)集團(tuán)，無(wú)疑是北港發(fā)展重要見(jiàn)證者、參與者、推動(dòng)者。

在很多房企剛開(kāi)始關(guān)注這片處子之地時(shí)，豫發(fā)已經(jīng)相繼交付：

住宅首秀白鷺源，2016年中交付，容積率2.25，綠化率高達(dá)58%。

英倫風(fēng)范花園洋房藍(lán)山公館，拋棄大量草坪填充的偽綠化。每平米近千元景觀造價(jià)，讓社區(qū)里灌木，喬木、綠植搭配相得益彰。

中式洋房國(guó)園，抱鼓石、門(mén)楣、宮燈，諸多中式原素，無(wú)不展示整個(gè)小區(qū)的精致。

可以看出沒(méi)有高調(diào)的出街，沒(méi)有鋪天蓋地的宣傳，踏實(shí)做產(chǎn)品的豫發(fā)在港區(qū)即便少有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也在不斷進(jìn)行自我產(chǎn)品升級(jí)。

眼下很多人還在關(guān)注項(xiàng)目是否裝配新風(fēng)系統(tǒng)、玻璃窗戶(hù)等建材品牌之際，豫發(fā)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)新風(fēng)系統(tǒng)、三層雙中空玻璃標(biāo)配。

憑借著精細(xì)工程質(zhì)量以及低容積率，高綠化率，超寬樓間距等品質(zhì)，豫發(fā)在港區(qū)項(xiàng)目充分享受到市場(chǎng)+產(chǎn)品價(jià)值帶來(lái)的紅利。

目前國(guó)園單價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.45萬(wàn)-1.7萬(wàn)左右，藍(lán)山公館的單價(jià)也在1.45萬(wàn)左右。對(duì)比開(kāi)盤(pán)價(jià)，基本翻倍。

而豫發(fā)在港區(qū)的特殊之處邊在于，作為本土典型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。在這一方土地上豫發(fā)是最有資格做快周轉(zhuǎn)，賣(mài)房子迅速獲利出局，但他們始終堅(jiān)持初心：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，區(qū)域繁榮。

于是在對(duì)北港經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，豫發(fā)所扮演角色不僅是簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)商，更是將自己深耕中原十余年的城市運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)嫁接到港區(qū)建設(shè)之中，以公司化理念運(yùn)營(yíng)這片土地。

過(guò)去的10年，豫發(fā)在北港布局22宗土地，總占地超過(guò)1700畝，總建面積達(dá)360萬(wàn)㎡。住宅和商業(yè)同步的經(jīng)營(yíng)思路，使豫發(fā)逐漸為北港構(gòu)建起一個(gè)健康良好的城市運(yùn)轉(zhuǎn)生態(tài)鏈。

當(dāng)北港在停留在富士康初印記之時(shí)，為配合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，豫發(fā)便不惜成本配建商業(yè)，推出錦榮悅匯城。

作為一座情景式購(gòu)物中心錦榮悅匯城投入使用，雖然更多的是基礎(chǔ)商業(yè)配套，但是它不僅填充北港商業(yè)空白，同時(shí)也為豫發(fā)空港商業(yè)布局奠定基礎(chǔ)。

在豫發(fā)完成在北港零售商業(yè)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)同時(shí)，港區(qū)也在政策扶持下快速發(fā)展。區(qū)域入住率不斷提升，企業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等機(jī)構(gòu)迅速落地，致使常住及流動(dòng)性人口數(shù)量激增。

龐大的人口基數(shù)拉升區(qū)域商業(yè)層級(jí)需求，人群結(jié)構(gòu)的變化，倒逼商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)，所以豫發(fā)也在不斷調(diào)整自己的商業(yè)格局。

在新商業(yè)地塊上，豫發(fā)開(kāi)始著手打造全新的商業(yè)項(xiàng)目錦榮廣場(chǎng)。

總建筑面積約25萬(wàn)方的錦榮廣場(chǎng)，功能更加完善。業(yè)態(tài)涵蓋精品酒店、高端寫(xiě)字樓、商業(yè)、LOFT及SOHO公寓，是豫發(fā)集團(tuán)在港區(qū)CBD打造的首個(gè)綜合體。

2號(hào)線(xiàn)蘭河公園站直接與商業(yè)無(wú)縫接駁，通過(guò)地鐵機(jī)動(dòng)性，錦榮廣場(chǎng)不僅可以服務(wù)北港，也能與主城區(qū)形成交互。

全商務(wù)風(fēng)公建設(shè)計(jì)，精裝挑高辦公大堂，4.1米層高。建筑外立面采用雙層斷熱鋁合金、全中空LOW-E玻璃加鋁板幕墻，約2平米超大開(kāi)啟扇+全樓中央空調(diào)+全樓新風(fēng)系統(tǒng)，完全契合新時(shí)期商業(yè)辦公的高標(biāo)準(zhǔn)。

為提升都市人居生活的交互體現(xiàn)，錦榮廣場(chǎng)將2#樓三層整層總面積逾4700㎡面積設(shè)計(jì)為青年交互空間?？罩新短煊斡境亍⒔∩碇行?、娛樂(lè)休閑區(qū)、靜謐閱讀區(qū)、商務(wù)交流區(qū)一應(yīng)俱全。

依托近20年產(chǎn)商融合經(jīng)驗(yàn)，加上錦榮悅匯城實(shí)操，相信錦榮廣場(chǎng)投入使用將會(huì)更加充實(shí)北港商業(yè)動(dòng)能。

 ●●● 3● ● ●

過(guò)去10年北港無(wú)論是住宅還是商業(yè)，都無(wú)法避開(kāi)豫發(fā)的品牌輻射；未來(lái)10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間這種局面將會(huì)更加突出。

在空港商務(wù)和消費(fèi)需求即將激增的大背景下，在錦榮悅匯城、錦榮廣場(chǎng)之后，豫發(fā)還將打造區(qū)域地標(biāo)商務(wù)建筑—中部國(guó)際設(shè)計(jì)中心，以及11#、11a#、12#地塊上的商業(yè)項(xiàng)目。五大商辦聯(lián)動(dòng)，約110萬(wàn)方商務(wù)集群，助力北港發(fā)展。

這其中有顏有料的地標(biāo)項(xiàng)目——中部國(guó)際設(shè)計(jì)中心，出自是已故世界著名建筑大師扎哈·哈迪德大師之手。五朵“蓮花狀”的商務(wù)樓，將刷新區(qū)域內(nèi)建筑顏值新標(biāo)準(zhǔn)。

建成后將成為中部地區(qū)首個(gè)以設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)總部辦公為出發(fā)點(diǎn)，集研發(fā)、展示、制作等功能于一體的一站式設(shè)計(jì)創(chuàng)意綜合體。

此外在住宅板塊，在經(jīng)歷白鷺源、藍(lán)山公館、和園的產(chǎn)品打磨，新住宅項(xiàng)目也將入市。

白鷺源春曉二期，升級(jí)裝配酒店級(jí)入戶(hù)大堂、雙向熱交換新風(fēng)系統(tǒng)、鋼木復(fù)合門(mén)、指紋密碼鎖、入戶(hù)人臉識(shí)別等。

國(guó)園玖號(hào)院、國(guó)園捌號(hào)院，依然傳承國(guó)風(fēng)古韻，同樣在建造過(guò)程中引入雙向熱交換新風(fēng)系統(tǒng)等智能科技。

 ●●● ● ● ●

經(jīng)歷這輪沖擊，地產(chǎn)“快時(shí)代”已然結(jié)束，如何慢下來(lái)，如何讓產(chǎn)品更加出彩，如何讓公司能夠“活下去”將是房企們轉(zhuǎn)型主要思路。

像豫發(fā)這種，可以在同一片區(qū)持續(xù)10年、20年，與一個(gè)區(qū)域共生共長(zhǎng)直至繁榮。不僅是住宅，同時(shí)能夠讓商業(yè)并行撬動(dòng)整個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展，這在其他區(qū)域是少有呈現(xiàn)，但今天豫發(fā)對(duì)港區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)已經(jīng)躍然紙上。

地產(chǎn)的下半場(chǎng)單純鋼筋、混凝土的粗狂盈利模式逐漸淡化，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化會(huì)逐步走向更大舞臺(tái)，因?yàn)檫@是一種趨勢(shì)，同時(shí)也是一種鞭策，長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)的束縛會(huì)督促地產(chǎn)商們做出更加優(yōu)秀的項(xiàng)目。