樓面南沙團(tuán)購火熱進(jìn)行中,整個(gè)南沙熱度已經(jīng)逐步點(diǎn)燃,不少二手房漲幅高達(dá)3000元,新房因備案價(jià)問題,短期內(nèi)還不會有明顯漲幅,幾乎是深圳、東莞限購后,最低門檻的優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會。 每周樓面主編都會帶粉絲前往南沙實(shí)地調(diào)研,有興趣的朋友請加主編錢辰辰微信詳詢。 過去十年,整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)形勢向好,國內(nèi)大中型城市都在蓬勃卓越發(fā)展,但很明顯城市發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)分化。 中部個(gè)別城市崛起,西部重點(diǎn)城市強(qiáng)力虹吸,北方城市大面積淪陷。 唯有中東部區(qū)域,特別是長三角、珠三角保持強(qiáng)勁的增速。 近年來,國家正是確定城市群戰(zhàn)略、灣區(qū)戰(zhàn)略,珠三角也正式更名為大灣區(qū),進(jìn)入了發(fā)展的順風(fēng)車。 那么在2009年到2019年,這過去的十年里,大灣區(qū)9座大陸城市,增速第一毋庸置疑,那究竟誰才是增速第二? 我們就從GDP、人均GDP、人均收入、人口變化、城市收入和本外幣存款余額,這幾個(gè)方面用數(shù)據(jù)來了解一下,灣區(qū)9城十年的變化。 GDP 毋庸置疑,按照增長量來計(jì)算,深圳是這10年當(dāng)之無愧的王者,但從增長率來看,珠海卻已經(jīng)微弱的數(shù)字,領(lǐng)先了“特區(qū)奇跡”——深圳。 這一方面是澳門對于珠海的帶動,另一方面也是珠海這幾年來數(shù)碼、電器、生物醫(yī)藥、航空、旅游等產(chǎn)業(yè)的答卷。 而從表中我們可以明顯的看出來,廣州和深圳僅僅增量就已經(jīng)超越其他城市的總量。 甚至深圳增量與廣州增量的差值,就已經(jīng)超過了大多數(shù)城市的增量。 不得不佩服深圳強(qiáng)大的數(shù)字經(jīng)濟(jì)和科技經(jīng)濟(jì)。 與此同時(shí),我們也可以看到,雖然整體復(fù)合增長率都不算低,但曾經(jīng)的制造業(yè)“霸主”中山,因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的引入和轉(zhuǎn)型問題,增速排了倒數(shù)第一。 已經(jīng)被珠海、江門趕超。 人均GDP 人均GDP跟GDP的情況相似,深圳以絕對高的數(shù)字引領(lǐng)群雄。但增長率并沒有排到前三。 而珠海在這個(gè)數(shù)據(jù)上則極其亮眼,不僅僅增長率繼續(xù)排名第一,超10萬的增長量更是和深圳這十年的增長量非常接近。 而廣州不僅僅是增長量還是增長率排名都比較靠后,僅僅在最終的總量上拿了第三名。 很顯然廣州在這方面其實(shí)已經(jīng)稍顯頹勢。 而在這個(gè)指標(biāo)中,雖然肇慶增長很快,但仍然是總量墊底。 而增速墊底的城市仍然還是中山。 人口變化 很多人覺得人均GDP沒有參考價(jià)值,因?yàn)槿司鵊DP跟人口的增速直接掛鉤,但其實(shí)人均GDP和人口的增速都非常有參考價(jià)值。 因?yàn)榇鬄硡^(qū)大多數(shù)城市都是人口流入型城市。 而從數(shù)據(jù)上來看,人口增速的梯隊(duì)就非常明顯了。 第一梯隊(duì):廣深,增速在33%左右。 第二梯隊(duì):佛山、珠海、中山、東莞,增速都在25%上下。 第三梯隊(duì):惠州不足20%,江門肇慶更是低于10%。 那么,這個(gè)數(shù)據(jù)也非常的好理解。 廣深作為全國的經(jīng)濟(jì)龍頭吸引了大批的全國人才流入,而廣深的騰籠換鳥以及佛山、珠海、中山、東莞本身強(qiáng)勢的制造業(yè),也讓這四座城市,從廣深口里的肉里撕掉不少。 你房價(jià)高,我房價(jià)低,你收入高,我收入也不低多少,我生活節(jié)奏慢且舒適。 這就是的佛山、珠海、中山、東莞搶人之道。 而惠州雖然臨深,吸引了一些人才,但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市重要度,加上地理位置遠(yuǎn)離深圳的發(fā)展方向,也決定了對于人的吸引弱了一些。 江門肇慶則屬于近幾年才趕上了風(fēng)口,人口流入少實(shí)屬正常。 人均收入 看完人口,我們看人均收入。 其實(shí)一個(gè)城市富不富裕,人均GDP決定了城市的基建、細(xì)節(jié)。 但購買力主要是兩個(gè)指標(biāo),一方面是人均收入,一方面是本外幣存款余額。 我們先看人均收入的變化: 很顯然,基數(shù)越小,越窮的地方,城鎮(zhèn)化率越低的地方收入增長越明顯。 比如江門肇慶在10年前,城鎮(zhèn)化率只有50%-60%。 相比較10年前就近100%的東莞、深圳,江門肇慶這10年在城鎮(zhèn)化上走了一大步。 廣州、惠州都因?yàn)槌鞘忻娣e太大,之前的城鎮(zhèn)化率也不高,所以排在了靠前的位置。 只是從最終的結(jié)果來看,顯然還是廣深第一梯隊(duì)。珠海、佛山、東莞、中山第二梯隊(duì)。 不過這兩個(gè)梯隊(duì)差距并不大。 墊底的還是江門肇慶和惠州,這個(gè)已經(jīng)沒有懸念。 本外幣存款 而決定城市消費(fèi)力購買力的另一項(xiàng)重要數(shù)據(jù),就是我們剛說的本外幣存款余額,也叫資金總量。 它代表了這個(gè)城市沒有被不動產(chǎn)之類的資金池鎖死的活錢。 在某些角度上來說,代表了一個(gè)城市真正的財(cái)富。 我們從表里可以看出,深圳無論是總量、增量還是增長率,都遙遙領(lǐng)先毫無競爭對手。 與之差距最小的廣州,也已經(jīng)有超過40%的可怕差距。 而珠海則再次以很小的差距拿下第二名。 不過珠海的總量并不算特別亮眼,主要原因很明顯是因?yàn)槌鞘腥丝谙鄬|莞、佛山少了太多太多。 其實(shí)看完這個(gè)數(shù)據(jù),你就應(yīng)該知道為什么深圳的房價(jià)要遠(yuǎn)高于廣州了。 當(dāng)然,這不是深圳房價(jià)高的唯一原因。 這一局中,佛山在增長率上墊底,或多或少還是與廣州的經(jīng)濟(jì)減速有關(guān)。 財(cái)政收入 最后說一說財(cái)政收入,財(cái)政收入全程一般預(yù)算收入,包括稅收等多項(xiàng)來源,我們就不一一細(xì)說,只說重點(diǎn)。 財(cái)政收入決定了一座城市是否有錢來發(fā)展,完善基建,提高城市面貌,改善民生。 也從側(cè)面反映了一個(gè)城市的GDP來源到底是偏重消費(fèi),還是產(chǎn)業(yè)。 從圖中很明顯的可以看出, 財(cái)政收入深圳仍然排名第一,不僅僅排名第一,還把廣州遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。 這一點(diǎn)要解釋一下,深圳是特區(qū)+計(jì)劃單列市,計(jì)算方法也有所不同。 而我們拋開廣深和墊底的肇慶來看,其他城市增速差異都不太大。 結(jié)合各個(gè)城市的面積來說,我們也很明顯的可以明白為何珠海、佛山的城鎮(zhèn)面包要優(yōu)于其他城市了。 這一局,從賬面上看,惠州贏了,但結(jié)合面積來看,珠海沒有對手。 結(jié)尾 其實(shí)從這么多的唯獨(dú)數(shù)據(jù)中,我們已經(jīng)明顯的得出來答案! 總量第一名增速第一名都是深圳,無人撼動。 但增量第二和增速第二名,則分別被廣州和珠海拿走。 惠州、江門、肇慶、廣州、佛山,都在一些維度上排到過前三。唯獨(dú)中山,在多方面處于落后狀態(tài)。 昔日強(qiáng)勢中山似乎已經(jīng)有些老態(tài)龍鐘,廣佛則明顯沒有了那么強(qiáng)勁的動能, 隱約有人讓人擔(dān)心。 再結(jié)合多個(gè)數(shù)據(jù),我們其實(shí)就可以得出題目問題的答案: 珠海應(yīng)該是這10年來,大灣區(qū)9座城市中成長第二快的城市! 言歸正傳,人往東南走,錢往東南流。 如果你是決定投資或者移民大灣區(qū),首當(dāng)其沖選擇深圳、 廣州。 其次是珠海、東莞、佛山,最后才是中山、惠州和江門肇慶。 |
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