深圳的調(diào)控，從5月份吹風(fēng)至今，光打雷不下雨，這次一來就是個(gè)暴風(fēng)雨。

疫情之后的深圳樓市真的太瘋狂了，全城的話題都是：暴漲、反價(jià)、打新，在“房住不炒”之下冒風(fēng)出頭，顯然是玩火了。

早在4月，我就說過了：自古以來，想要蓋過京城風(fēng)頭的城市，基本都沒什么好下場。

再好的城市，也要懂政治。

這次的深圳推出的8條精準(zhǔn)調(diào)控政策，我們挑最重要的6條來說，招招致命，重點(diǎn)是把炒房客拒之門外，原地?fù)魯溃乐雇鈦砣硕坛瓷钲诜慨a(chǎn)。

1.深戶社保且個(gè)稅連續(xù)3年，才有購房資格，非深戶要5年社保

解讀：殺傷力最大的就是這一條。

三年來深圳落戶的百萬人口已喪失房票，調(diào)控后的深圳徹底成為本地剛需和改善的市場，購房需求一夜之間銳減。

不可能像之前一樣大肆制造出大量房票，秒批落戶，輕松獲得名額，深圳這一波行情基本已經(jīng)走到頭了。就算826放出再大的利好，也很難掀起大波瀾了。

深圳就是鐵了心要學(xué)長沙，讓炒房客有去無回。

2.夫妻離婚，購房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)

解讀：限制離婚炒房，婚票也失效了，之前想著離婚買房套出3成名額的，洗洗睡吧。

3.首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅首付70%，非普通住宅80%

解讀：深圳家庭不管第一套房貸是否還清，都需要付7成首付，直接卡死了信貸。

4.增值稅2年改5年，滿五年免增值稅

解讀：2改5，1000萬的房子，就要多交476000元的增值稅，殺傷力也很大。

這一條也會(huì)讓投資客非常難受，直接鎖死流動(dòng)性，增加持有成本價(jià)，那些只夠留足2年現(xiàn)金流的投資客，直接不敢玩了。

市面上滿五唯一的房源會(huì)受追捧，沒有滿五的房子稅費(fèi)負(fù)擔(dān)會(huì)非常重，雖然說稅費(fèi)會(huì)由買家承擔(dān)，但這反應(yīng)到房價(jià)上，肯定會(huì)折損房價(jià)。

5.建面144平米，套內(nèi)120平米，1.0容積率，750萬以上豪宅

解讀：豪宅稅的調(diào)整，要么按照749萬網(wǎng)簽，多交首付，要么按成交價(jià)交稅費(fèi)，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)真的很重。而且是把得房率更加細(xì)化，避免有人鉆孔子。

買二手房的購房者，真的不容易。

樓面制了一張表，讓大家看得更清楚一點(diǎn)。

6.新房抽簽要優(yōu)先無房、個(gè)稅或者社保年限長的

解讀：之前深圳打新陪跑，買二手房業(yè)主反價(jià)，焦急又無奈。而現(xiàn)在調(diào)控之后，將會(huì)提高剛需的中簽率。

在二手房稅負(fù)非常重之下，新房的優(yōu)勢會(huì)更明顯。剛需們，努力去搖吧，機(jī)會(huì)來了。

之前深圳樓市的癲狂就是因?yàn)榉科焙酶?、熱錢漫灌，炒房客看中深圳的暴利，高杠桿上車。

這些熱錢目標(biāo)精準(zhǔn)，出手果斷，就是瞄著西部買，這也造成西部房價(jià)一直猛漲。

深圳房價(jià)會(huì)跌嗎？

我認(rèn)為是加劇板塊分化更加明顯。

南山福田寶中的房子會(huì)得到價(jià)值回歸，維持橫盤。

之前熱炒跑上高位的碧海西鄉(xiāng)沙井光明觀瀾這些網(wǎng)紅板塊會(huì)，小幅回調(diào)。

東部基本穩(wěn)定，因?yàn)橐矝]漲多少。

深圳的房價(jià)預(yù)期還是很高，深圳房產(chǎn)趨于投資品化的特點(diǎn)，一旦深入人心，就不會(huì)改變。

深圳最好的買房時(shí)間，永遠(yuǎn)是現(xiàn)在。

而這一波調(diào)控打下來，只是短期內(nèi)嚇退熱錢，有心買深圳的剛需和投資客，還是會(huì)老老實(shí)實(shí)落深戶攢社保。

深圳確實(shí)不能再漲了，后遺癥明顯，殺跌1000，自損800。

這要一直這么玩下去，深圳哪里會(huì)有勤勤懇懇工作的，個(gè)個(gè)都會(huì)變成膽大心黑，冒進(jìn)借錢炒房。

所以深圳的調(diào)控落實(shí)得好，就是直接把炒房客拒之門外。

這次的調(diào)控方向還是房票和信貸，但是并沒有從根本上改變深圳強(qiáng)大的人口吸引力、產(chǎn)業(yè)集聚力以及供需緊張的大趨勢，深圳樓市最堅(jiān)固的支柱只會(huì)更加堅(jiān)固。

接下來，深圳的房子會(huì)更好買到嗎？

接下來的新房打新，不至于像以前那么難了，華潤城四期中海寰宇天下都可以去碰碰運(yùn)氣了。

二手房業(yè)主很多可能都不敢賣房了，賣了都沒有購房資格，首付比例又高。

但調(diào)控之后有房票的購房者，更要好好挑了，畢竟2改5之后，你的持有周期就更長了。更要回歸主城、回歸配套，靜待下一次風(fēng)來。

深圳這一波調(diào)控，也算是表忠心了。再好的城市，也要懂政治。

就像《后浪》這部微電影，根本不是拍給后浪看的，而是在敲打前浪，不能以犧牲后浪的夢想生活來成就前浪。

深圳經(jīng)過這一波去泡沫，行情確實(shí)會(huì)平靜下來。

但是我相信這個(gè)城市的房地產(chǎn)會(huì)更加健康，給時(shí)間去消化之前膨脹的泡沫，反而更值得長持。

千萬不要低估深圳對年輕人的吸引力，更不要低估深圳。

而這一波熱錢進(jìn)不了深圳，可能會(huì)外溢到廣州。廣州限購寬松的黃埔南沙都可能會(huì)成為蓄水池。

調(diào)控之后的深圳，買房怎么買？如何選擇廣州的投資板塊？可以添加【樓面】主編錢辰辰咨詢。