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這,才是中山的樓市真相… | 樓面

 樓面 2021-01-22

故事一如我剛認識【樓面】的幾位小伙伴一樣,我的第一篇稿「被建議」寫中山。
 
每次寫中山都讓我深陷迷局,中山本就是難解之局,況且自己本就是局中之人。
 
再次翻閱了一堆數(shù)據(jù)、一堆報告、一堆舊聞。但這一次,我決定試著用當局者的角度來解釋迷局一樣的中山
 

 
三四年前,謠傳已久的深中通道被正式敲定,粵港澳大灣區(qū)的雄圖大業(yè)也被明確提出。
 
中山,一個原本波瀾不驚名不見經(jīng)傳的養(yǎng)老小城市,突然被被捧成了大灣區(qū)的明星小鎮(zhèn)。
 
原來平均只有四五千的房價,來了一波瘋狂補漲,一下子破了萬元大關(guān)。
 
這就是中山故事嗎?是的。說起來平淡無奇,像極了正確的廢話,但也沒有比這更精簡。
 

 
此刻的我坐在深圳福永碼頭的椅子上,準備回中山參加朋友的婚禮。
 
百無聊賴,忍不住打開手提電腦,碼下了一個中山朋友的新婚小故事。
 
說起來也奇怪,最近結(jié)婚的幾位中山閨蜜都嫁到了鎮(zhèn)區(qū),而且是在村子里蓋婚房的那種。
 
朋友的婚房是這個樣子:
 
一樓是客廳、餐廳、廚房和洗手間,大門口還有一條叫做蛋黃的狗。
 
一樓可以上二樓,二樓有三房一廳,格局和平常商品房的大橫廳戶型一樣。
 
二樓不可以上三樓,三樓要通過一樓上去。我沒有上去看,估計和二樓格局一樣。
 
盡管住得和商品房差別不大,但我的這位朋友吐槽道,自己壓根不想和男方父母兄弟一起擠在這里,更別提住在這么偏遠的村子里。
 
村子偏遠道什么程度呢?它在火炬開發(fā)區(qū),車子得開過市郊的工業(yè)園區(qū),再開過工業(yè)園區(qū)外的幾條村莊才能到。
 

 
不過,也就是這樣的火炬開發(fā)區(qū),被標榜為「深中通道第一出口」,而成為了融創(chuàng)、卓越、旭輝、福晟等外地開發(fā)商首進中山的爭搶之地。
土拍方面,根據(jù)網(wǎng)上整合:
 
2017年,君華集團拿下火炬172.52畝商住地,該地塊總價17.21億元,需配建人才房131520平米,折合人才房的樓面地價約13196元/平米。
 
2018年,萬科拿下火炬區(qū)馬鞍島地塊,該地塊總價14.04億元,折合樓面地價13787元/平方米,直接刷新了中山之前最高樓面地價記錄。
 

樓市方面,根據(jù)中山樂居的數(shù)據(jù)顯示:
 
2017年火炬開發(fā)區(qū)新盤共11個,售罄樓盤共9個,兩個數(shù)據(jù)全市最多;
 
在2018年中山市各鎮(zhèn)區(qū)住宅成交里,火炬開發(fā)區(qū)成交6919套排名第二。

面粉決定了面包的價格。地價屢刷新高,房價更是節(jié)節(jié)攀升。房天下的房價地圖顯示,火炬開發(fā)區(qū)的均價達到1.5萬/m2,比主城區(qū)更高,在好一點的地段甚至上2萬/m2。
 


那天,我坐在閨蜜婚房的大廳那灰色的很軟的沙發(fā)上聽她吐槽。她看著陽臺外面的一片田說,其實她也想買房,只是這一帶的房子實在是太貴。
 

 
如今,那個房價大漲的火炬開發(fā)區(qū),靜止了!
 
這是火炬開發(fā)區(qū)中心區(qū)域的一棟樓,好多戶都在陽臺上掛了「急租急售+業(yè)主電話」的橫幅,紅底白字,有些紅幅爛了都賣不出去,在灰白的建筑外立面下隨風飄著,顯得尤其扎眼。
 

 
最典型的莫過于方直首進中山的方直香山墅項目,去年拿地樓面地價高達13538元/平,如今平曾帶裝修僅售14000-15000元/平,可謂大虧本。
 
那個曾經(jīng)房價大漲的中山,也靜止了!
 
現(xiàn)在中山的房價和2017、2018年一樣,甚至還有打折降價的跡象。在東區(qū),那個曾經(jīng)逼近三萬的剛需盤紫玲國際打出了兩萬以下的特價房。

 
但中山的樓市故事卻沒有停止,而是以靜止的形態(tài)進行著。
 
環(huán)深的火炬開發(fā)區(qū)、翠亨新區(qū)、南朗鎮(zhèn),依然在炒深中通道;
 
環(huán)廣的三角,依然說著南沙、地鐵和迪(xiang)茵(jiao)湖(lin);
 
環(huán)珠的坦州、神灣,依然在炒珠海中山房價差;
 
除此之外,五桂山可以炒山景房,古鎮(zhèn)炒燈飾產(chǎn)業(yè)……24個鎮(zhèn)區(qū),24個賣點。
 

 
制造概念的不止開發(fā)商,還有GOV城建規(guī)劃。
 
前幾年的新區(qū)還是岐江新城,然后就是翠亨新區(qū)、翠亨科學(xué)城,近幾年又變成了石岐總部經(jīng)濟區(qū)……
 
但哪里是岐江新城?哪里是石岐總部經(jīng)濟區(qū)?這些區(qū)域似乎只會在地圖上出現(xiàn),對于本地人來講,根本說不清它們到底在哪里。
 
概念之下,不僅炒高了房價,也炒高了地價。
 
最近,中山又推出了兩塊宅地,位于石岐總部經(jīng)濟區(qū),起始樓面地價達到10000元/m2,注意后面四個零。
 

 
當我的【樓面】小伙伴說,中山是一個不折不扣的三線城市,我詫異又不忿,畢竟中山官媒每年都把「喜大普奔!中山被評為二線城市」放在大頭條,然后我的一眾親友瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈。
 
事實上,一二三線城市本就不是官方的分法,那個把中山評為二線城市的「新一線城市研究所」實際上排的是城市商業(yè)魅力。
 
民間也有不少一二三四線城市的分法,比如某宅就把把廣州稱為「弱一線」,中山稱為「強三線」。
 
我為什么覺得中山是個二線城市?因為在我目所能及的地方是這樣的。
 

 
不過,要從一個宏觀的角度看,中山更多的區(qū)域卻是這樣的。
 


朋友的婚禮過后,送我回家的是我的高中同學(xué)。
 
他是211畢業(yè)生,法學(xué)系,做了兩年律師助理之后,在中山檢察院當公務(wù)員。在中山混了四年之后的他,依然開著老爸的比亞迪老款手動汽車。手動檔搖了一下又一下,像極了高考考場上那根筆桿晃了一下又一下考出了一個不錯的成績。
 
我坐著他的車又經(jīng)過了一間又一間的村屋,那一片又一片的田,一條又一條村莊,最終開回到城里。
 
這大概才是中山最完全的面貌。
 


回深圳的路上,我趕上了7點30分的船上班,到深圳只要40分鐘,這條水路被中山人稱為「水上深中通道」。
 
2024年,深中通道建好之后,過陸路的時間將會縮短到20分鐘。
 
盡管深中通道可能會有高昂的過橋費,中山成為「深圳睡城」成疑。但中山業(yè)內(nèi)預(yù)言,當深中通道建好之后,中山房價又將會再漲一波。
 
當我走在這條水路上,我想起婚禮上和高中閨蜜聊天。她最近也要結(jié)婚,也想買房子。
 
我告訴她最近中山房地產(chǎn)行業(yè)低迷,很多樓盤都在以打折優(yōu)惠的名義降價,現(xiàn)在算是一個買房比較好的時機了。
 
閨蜜聽了有點幸災(zāi)樂禍,她說她希望房價回到幾年前,降到六七千那個樣子, 那才是她可以接收的呀!
 
六七千的中山,仿佛那是很久很久以前,但其實和現(xiàn)在只相隔了三四年。中山房價回不去了。

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