這或許，是我國(guó)最“難產(chǎn)”的一部法律了！

最早在1954，制定一部民法典，成為立法的共識(shí)；1957年初，民法典初稿形成，但卻由于整風(fēng)運(yùn)動(dòng)，首版民法典不得已推延;1962年春天，民法典再次被提上了日程。然而1964年四清運(yùn)動(dòng),民典法再度擱淺...

直到60多年后，歷經(jīng)5年的編纂，《民法典》終于從2021年1月1日，開(kāi)始正式實(shí)施！真心不容易啊！

這一部《民法典》，總字?jǐn)?shù)達(dá)10萬(wàn)左右，共1260款條文，是新中國(guó)第一部以法典命名的法律；幾乎與每個(gè)人都息息相關(guān)，覆蓋了每一位公民的生老病死。

但是，老周發(fā)現(xiàn)不少小伙伴，仍還處于懵逼的狀態(tài)，而從網(wǎng)上看到的，討論得最多的話(huà)題，還是最抓眼球和最八卦的“離婚冷靜期”！

但是，作為一個(gè) 不是 很專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)號(hào)，怎么能蹭這個(gè)熱點(diǎn)呢？！今天老周就來(lái)說(shuō)一說(shuō)，那些藏在《民法典》里的房產(chǎn)真相！

真相01、二手房交易過(guò)戶(hù)，再也不用提前給銀行還款啦！

《民法典》406條：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。

啥意思？

就是假如老周有套房，尚欠銀行30萬(wàn)貸款，房本抵押在銀行；有一天老周看它不順眼了，想把它賣(mài)給老王；

按原來(lái)的流程，首先得把銀行貸款還清，拿到紅本，再過(guò)戶(hù)給老王，老王自己再找銀行申請(qǐng)二手房貸款；

這個(gè)墊付的30萬(wàn)，要么老周出，要么老王出，要么中介出！而現(xiàn)在呢，簡(jiǎn)單多了：

只要抵押銀行同意，不用提前還款，不用注銷(xiāo)抵押，直接過(guò)戶(hù)賣(mài)給老王，抵押物隨之相應(yīng)轉(zhuǎn)移！

這么一來(lái)，中介的作用，將會(huì)減弱很多！沒(méi)有了中間商賺差價(jià)，二手房交易變得簡(jiǎn)單多了，成交會(huì)變得更活躍！

不過(guò)，你先別高興太早了。老周今天特意電話(huà)咨詢(xún)了長(zhǎng)沙不動(dòng)產(chǎn)中心，得到的答復(fù)是：

尚未收到文件，具體操作細(xì)節(jié)未出，所以暫時(shí)還不行！

同時(shí)，也聯(lián)系了銀行方面的朋友，回復(fù)也是：暫時(shí)還不行！

真相02、你買(mǎi)的房子，未必完全屬于你！

看到這個(gè)標(biāo)題，你可能要說(shuō)老周又“標(biāo)題黨”了，其實(shí)真不是！

而原因，都?xì)w結(jié)到民法典里的一個(gè)新名詞——居住權(quán)！

《民法典》第366條規(guī)定：房主可以根據(jù)約定或者遺囑，為自己名下的房子，給居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)人有權(quán)對(duì)他人的住宅，享受占有和使用的權(quán)利。

看到?jīng)]？

居住權(quán)人有權(quán)對(duì)他人的住宅，享受占有和使用的權(quán)利！

有沒(méi)有很稀奇？也就是說(shuō)，即便房本上只寫(xiě)的你一個(gè)人的名字，但另一個(gè)擁有“居住權(quán)”的人，可以大搖大擺地住進(jìn)你的房子，你還不能拿他怎么樣？

房子也不能賣(mài)，也不能租給其他人！哪怕他只是你家的保姆，或者你恨透了的所謂“小三”；

還記得《都挺好》里的“蘇大強(qiáng)”嗎？假如發(fā)生在2021年以后，他就可以把房子的所有權(quán)給兒子，居住權(quán)留給保姆蔡根花；

如果這樣，就算蘇大強(qiáng)過(guò)世后，蔡根花也可以繼續(xù)住在這個(gè)房子里，直到她自己也去世，居住權(quán)才會(huì)消失！

居住權(quán)的設(shè)定可以通過(guò)兩種方式：合同約定或遺囑設(shè)定。設(shè)立的對(duì)象可以是任何人，它既獨(dú)立于產(chǎn)權(quán)，也獨(dú)立于租賃權(quán)，體現(xiàn)了房子的居住屬性。

居住權(quán)的出現(xiàn)，涉及房屋的交易、買(mǎi)賣(mài)、繼承、過(guò)戶(hù)、出租等多方面。

對(duì)于出租，《民法典》第725條特別規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。

也就是所謂的：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”！

這一點(diǎn)，老周要敲黑板，對(duì)買(mǎi)二手房，尤其是買(mǎi)法拍房的，你們要多留個(gè)心眼：有些壞房東，對(duì)小白買(mǎi)家隱瞞了出租事實(shí)；

甚至在法拍之前，將自己的房子以極低的價(jià)格，租20年給自家親戚（租賃合同最高20年）！你即便拿到了房本，也拿不到房子！錢(qián)房?jī)煽眨?/span>

不過(guò)，你也不用太擔(dān)心，怕你的長(zhǎng)輩成為下一個(gè)“蘇大強(qiáng)”：

居住權(quán)，不是說(shuō)房主口頭允諾，或者私下簡(jiǎn)單簽一個(gè)協(xié)議，就能把房子的居住權(quán)給轉(zhuǎn)移出去了，而是要到相關(guān)部門(mén)結(jié)構(gòu)做正式的登記！

結(jié)合《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)應(yīng)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，居住權(quán)的登記機(jī)構(gòu)應(yīng)為縣級(jí)以上的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

不過(guò)，據(jù)老周了解：

因?yàn)榫幼?quán)是《民法典》新設(shè)的用益物權(quán)，目前在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能中，尚未列有此項(xiàng)登記職能，有待后一步實(shí)施細(xì)則及相應(yīng)的登記規(guī)范及細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)！

真相03、不是所有的房子，產(chǎn)權(quán)都會(huì)自動(dòng)續(xù)期！

估計(jì)很多時(shí)候，很多賣(mài)公寓或商鋪的中介會(huì)這么忽悠你：

商業(yè)40年土地產(chǎn)權(quán)，有什么關(guān)系嘛？民法典里都說(shuō)了，使用期到了自動(dòng)續(xù)期！

沒(méi)錯(cuò)，民法典是有“自動(dòng)續(xù)期”的條款，但不好意思，原文是醬紫滴：

物權(quán)編第359條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

看明白沒(méi)？說(shuō)的是住宅用地，而商業(yè)性質(zhì)的公寓和寫(xiě)字樓、商鋪，壓根沒(méi)說(shuō)！

買(mǎi)70年產(chǎn)權(quán)住宅，產(chǎn)權(quán)到期了房子還是你的，但是需要繳納一筆費(fèi)用，費(fèi)用多少暫時(shí)沒(méi)有目前說(shuō)明。

而公寓和商鋪要續(xù)期，大概率是不能減免的。

真相04、物業(yè)公司給你家發(fā)紅包，或?qū)⒊蔀槌B(tài)！

之前，我們看到說(shuō)某某小區(qū)的物業(yè)公司，給全體業(yè)主派發(fā)紅包，是不是“羨慕嫉妒恨”？只能自嘲“又是別人家的小區(qū)”！

但這次，不一樣了！

民典法第二百七十四條：明確規(guī)定了共建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定。

也就是說(shuō)，小區(qū)共有部分產(chǎn)生收益，包括廣告收入、停車(chē)收入等，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

如果物業(yè)公司將這些收益作為自己的經(jīng)營(yíng)收益，侵害全體業(yè)主權(quán)利的，構(gòu)成侵權(quán)行為，同時(shí)廣告收益應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主公示。

此外，《民法典》關(guān)于小區(qū)物業(yè)還有幾個(gè)規(guī)定：

高空拋物找不到拋物者的，由未能盡責(zé)的物業(yè)承擔(dān)，倒逼物業(yè)公司做好監(jiān)控管理；

物業(yè)公司采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，屬違法行為；

炒掉物業(yè)公司以前需要三分之二的業(yè)主同意，現(xiàn)在只需要一半的業(yè)主同意。

怎么樣？是不是很熟悉？是不是句句說(shuō)到你心坎里了？！

真相05、老公在外面給小三買(mǎi)的房子，你可以理直氣壯要回來(lái)！

這次《民法典》，其實(shí)不少條款，都對(duì)相對(duì)弱勢(shì)的女性，有一定的保護(hù)作用！

比如針對(duì)全職媽媽?zhuān)绻x婚，可以要求丈夫給予補(bǔ)償。

而且規(guī)定的夫妻共同財(cái)產(chǎn)范圍擴(kuò)大了，新增了將勞務(wù)報(bào)酬和投資收益明確列為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，同時(shí)保留了夫妻雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)享有平等的處理權(quán)。

如果在婚姻存續(xù)期間，老公偷偷在外面給小三買(mǎi)了房子。

作為受害方的妻子，完全可以起訴小三，認(rèn)定贈(zèng)予無(wú)效，要求小三返還財(cái)產(chǎn)；甚至直接起訴丈夫離婚，要求他凈身出戶(hù)。

真相06、不能再繞過(guò)中介，偷偷私下交易了！

也就是所謂的“跳單”，相信不少人都干過(guò)！

尤其是剛畢業(yè)不久的年輕人，手頭本身就羞澀，租房的時(shí)候，想著還要支付半個(gè)月租金給中介，心理就不平衡；是和房東串通，繞開(kāi)中介成交！

《民法典》第964條的規(guī)定，中介人未促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定向中介人支付其從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

第965條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬?！?/p>

這一條，怎么說(shuō)呢？其實(shí)大家都不容易，中介也是，相互體諒吧！

最后，《民法典》中有關(guān)房子的其它全部條款，老周全部幫列好了，拿走不謝：

①城鎮(zhèn)戶(hù)口，也能繼承農(nóng)村父母的宅基地；

②不是親兒子，侄子侄女，也能繼承遺產(chǎn)；

③已出嫁的女兒，有平等的財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)；

④未出生的胎兒，也有繼承權(quán)，遺產(chǎn)分割必須保留份額；

⑤不盡孝的子女，少分或不分遺產(chǎn)；

⑥婚前你父母幫你買(mǎi)房，還是屬于你的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；但未經(jīng)你同意，父母不能幫你賣(mài)房；

⑦停車(chē)位的最長(zhǎng)租賃期，只有20年，別被開(kāi)發(fā)商忽悠了！