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本文是君之道思考的第396期文章 房屋租賃過程中，出租人為提高出租率，通常會尋求居間公司幫助出租并支付中介費。實務中，出租人在向承租人主張?zhí)崆巴俗獾倪`約責任時，通常也會主張由承租人賠償已支出的中介費損失。然而，對于該類主張的支持與否，法院裁判觀點并不一致。本文旨在通過相關判例嘗試分析法院對于中介費主張的處理態(tài)度，以供參考。
一、承租人已承擔的違約責任足以彌補出租人損失的，不予支持中介費損失主張雖租賃合同明確約定承租人若提前退租，需賠償出租人因租賃事宜支出的中介服務費。但相關法院并未因出租人的訴訟請求有合同依據而直接支持該主張。法院在審判時可能考慮因果關系，即該中介服務費是否系因提前退租的違約行為導致的直接損失，以及承租人向承租人支付的違約金是否已彌補了出租人的相關損失而進行裁判。例如，上海市靜安區(qū)人民法院在（2018）滬0106民初37649號案中認為，中介服務費系當事人締結租賃合同過程中產生的費用，并非何濼鍶違約行為導致，且李波、李盈提出的違約金相關訴請已獲本院支持，違約金數額已足以彌補兩人因何濼鍶違約遭受的實際損失，故本院不再支持李波、李盈要求賠償中介服務費的訴請。同樣地，在（2019）京03民終2196號案中，北京市第三中級人民法院認為，關于上訴人主張的中介費損失，因雙方未明確約定被上訴人提前解除該合同產生的中介費損失的負擔方式。加之，上訴人無須退還被上訴人的押金已可以彌補上訴人的相關損失，故上訴人的此項請求，法院不再支持。在該案中，法院以中介費損失無合同依據以及承租人因提前退租而承擔的違約責任已可以彌補出租人因此遭受的損失，判決不予支持中介費的請求。二、合同明確約定提前退租的違約方承擔中介費損失，法院予以支持一些法院認為，關于租賃事宜支付的中介服務費的負擔方式在合同中進行了明確的約定，系雙方當事人的真實意思表示，應予以尊重，因此對于守約方按照合同約定要求違約方賠償中介服務費損失的主張予以支持。在（2019）蘇0104民初2816號案中，該案法院認為，案涉租賃合同中約定出租人一次性向居間方支付中介服務費12500元，承租人一次性向居間方支付中介服務費12500元，雙方提前終止合同或者違約，居間方傭金不予退還，責任由違約方承擔?，F因承租人舒恒樸提前退租導致合同解除，其行為已構成違約，應承擔相應違約責任。因此關于房明華、管蔚峰主張的中介費12500元，符合合同約定，應由舒恒樸承擔，該院予以支持；同樣地，在（2018）滬0107民初19262號案中上海市普陀區(qū)人民法院認為，傭金系和胤公司因御貓公司違約所遭受的損失，和胤公司要求御貓公司賠償，具有合同依據，故判決被告上海御貓餐飲管理有限公司應支付原告上海和胤企業(yè)管理有限公司傭金損失人民幣155000元；三、中介費非合同提前解除導致的直接損失，法院不予支持杭州市蕭山區(qū)人民法院在（2019）浙0109民初10758號案中認為，關于原告主張的賠償中介費損失11589.5元，因該中介費系在簽訂案涉租賃合同時向中介方支出的費用，并非案涉合同解除后的直接損失，也非原告在解除后重新出租支出的中介費，故原告主張被告賠償該中介費損失的訴請，依據不足，本院不予支持。廣東省深圳市中級人民法院在（2010）深中法民五終字第290號案中認為，關于出租人另行招租而支出的中介費5050元，該筆費用發(fā)生于雙方合同實際終止之后，不屬于本案因承租人違約而給出租人造成的損失，原審判決上海瀚××公司深圳分公司向出租人請求中介費5050元欠妥，本院不予支持。從前述的分析及案例可知，中介費損失主張能否獲得法院的支持存在較大的不確定性，法院通常會從該費用的負擔是否有合同依據、出租人的損失是否已由違約金等足以彌補以及該損失是否系因提前退租行為導致的直接損失等方面綜合認定。因此，在簽署租賃合同時，需重點關注合同條款中將中介費損失的負擔進行明確約定，以便出現違約情形時，出租人請求承租人賠償中介費損失的主張有據可依，提高被支持的可能性。
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