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浦東的鐵三角，來了

 精誠至_金石開 2021-01-16
大家好，我是火箭哥。
2020年12月30日，上海官方同期發(fā)布了浦東三大重點規(guī)劃：
《上海市浦東新區(qū)陸家嘴-世博單元規(guī)劃》
《上海市浦東新區(qū)金橋-外高橋單元規(guī)劃》
《上海市浦東新區(qū)張江單元規(guī)劃》
在研讀完這三份總計137頁的官方公示稿中，我總結出了這樣一個結論：
浦東新區(qū)，把自己又拆成了三個“區(qū)”。
根據(jù)官方規(guī)劃，此次公開的三個區(qū)域基本占盡了浦東外環(huán)內(nèi)的所有區(qū)域——從這個角度上看，我們把浦東市區(qū)分為似乎也非常合理。
1.陸家嘴-世博區(qū)域
2.金橋-外高橋區(qū)域
3.張江區(qū)區(qū)域
首先我們來一起看一下總的邊界劃分圖：

從板塊能級來看，我個人對幾個區(qū)域綜合評估各自的規(guī)劃之后，排序如下：

陸家嘴-世博 > 張江 > 金橋-外高橋
（個人意見，僅供參考）


1

先來看看陸家嘴-世博的發(fā)展目標：
“全球城市開放創(chuàng)新先行區(qū)”
從圍繞通篇的“全球”、“國際”、等詞就可以看出，陸家嘴-世博單元已經(jīng)超脫于上海本身，是一個面向?qū)耸澜缫涣鞒鞘械膭?chuàng)新片區(qū)。
在陸家嘴-世博單元的空間規(guī)劃圖中，官方將自己分為3個主要功能片區(qū)：
1.中央活動區(qū)-陸家嘴
2.中央活動區(qū)-前后灘
3.城市副中心-花木&龍陽路
值得一提的是，花木&龍陽路是少見的組合型副中心（在上圖就能看出有兩個圈圈，卻只有一個名字），主要定位為行政文化商務中心功能。
而在規(guī)劃能級上，官方定義分為4個級別，由上而下分別為：
1.中央活動區(qū)
2.城市副中心
3.地區(qū)中心
4.社區(qū)中心
感興趣的朋友可以看看自己附近屬于哪個等級的規(guī)劃哈：
順帶一提：
在規(guī)劃文件的每一章節(jié)，都會選用區(qū)域內(nèi)的一個標志性區(qū)域作為封面圖片——那選誰，自然就是未來的發(fā)展重點了。
陸家嘴-世博單元規(guī)劃中，總共用了4張頭圖：
第一章總則用了陸家嘴，沒什么問題。
第二張還是陸家嘴：
第三張為東方體育中心（前灘）：
第四張為晶耀前灘：
2張陸家嘴、2張前灘——嘴上說著陸家嘴世博單元，心里還是惦記著前灘這個親兒子啊（注：陸家嘴和前灘皆為陸家嘴集團的作品）
在公示稿中，官方也對陸家嘴和前灘的定位做出了明顯的區(qū)隔度：
陸家嘴以金融貿(mào)易為主的商務辦公為核心、同時兼顧文化娛樂、旅游觀光等功能；
而世博-前灘則定位為國際企業(yè)總部集聚區(qū)和文化交流中心。
所以別再說前灘是第二個陸家嘴啦：
功能都不一樣，怎么陸家嘴？
陸家嘴世博單元基本信息回顧：
1.規(guī)劃范圍面積：122.88平方公里
2.規(guī)劃人口規(guī)模：160萬人
3.重點發(fā)展區(qū)域：陸家嘴、世博前后灘
4.未來發(fā)展目標：全球城市開放創(chuàng)新先行區(qū)

5.周邊新房項目：九廬、保利天峯、東方惠雅、晶鴻名邸




2

在三個單元中，金橋-外高橋單元為規(guī)劃面積最大的片區(qū)——基本浦東整個北區(qū)都涵蓋在內(nèi)：
具體來看，北區(qū)的規(guī)劃能級相比陸家嘴-世博單元“降格”不少，只有1個城市副中心和4個區(qū)域中心，分別為：
城市副中心：金橋
地區(qū)中心：高橋、森蘭、申江
就目前而言，北區(qū)發(fā)展比較出名的地區(qū)中心只有兩個：
森蘭和申江
森蘭在哪里大家都很清楚，但是申江這個名字可能就略顯陌生——沒關系我給你換個名字你就知道了：
金鼎天地
我原以為金鼎天地會120%被劃入這次的主城區(qū)單元規(guī)劃，沒想到還是草率了：
劃是劃進去了，可惜只劃了一半。
如果我們再放大規(guī)劃來看的話，仁恒金橋世紀堪稱最大輸家：
就差了一條街，自己不屬于金橋-外高橋單元了。
魔鬼果然藏在細節(jié)中——雖然對項目本身而言沒有什么影響，但總覺得缺了些什么。
P.S.金鼎天地的規(guī)劃效果圖作為封面圖出現(xiàn)在了《金橋-外高橋單元規(guī)劃》中：
在150米的雙子塔之后，仁恒金橋世紀也出現(xiàn)在圖中。
金橋-外高橋單元基本信息回顧：
1.規(guī)劃范圍面積：142.85平方公里
2.規(guī)劃人口規(guī)模：90萬人
3.重點發(fā)展區(qū)域：金橋、森蘭、申江
4.未來發(fā)展目標：產(chǎn)城融合典范城區(qū)

5.周邊新房項目：森蘭星河灣、仁恒金橋世紀、森蘭名苑、嘉瀧匯




3

最后，我們來說說張江。
從規(guī)模上看，張江無論從人口還是用地規(guī)模來看都是三個單元中最小的一個：
但不同于陸家嘴-世博和金橋-外高橋單元，張江的發(fā)展目標列出了3條——
而且每條都聽著很唬人：
“國際一流科學城”、“吸引全球創(chuàng)新人才”……張江無愧自己國家科學城的名號，開始逐漸沖刺全球級咖位。
看張江的規(guī)劃其實比起之前兩位要輕松不少：一個副中心、一個地區(qū)中心
看看你家附近上榜了嗎？

張江單元基本信息回顧：

1.規(guī)劃范圍面積：37.31平方公里
2.規(guī)劃人口規(guī)模：20萬人
3.重點發(fā)展區(qū)域：張江城市副中心、集電港
4.未來發(fā)展目標：國際一流科學城核心承載區(qū)

5.周邊新房項目：華僑城唐鎮(zhèn)、仁恒金橋世紀、中建康橋、仁恒珊瑚世紀




4

浦東新區(qū)在去年喊出了一個口號：
到2025年，浦東的GDP要再翻一倍，從當下的1萬億升至2萬億人民幣。
要達成這一目標，一定是大帶小、老帶新，大區(qū)領跑、小區(qū)跟上的節(jié)奏來逐步實現(xiàn)。
從這次頒布的3大區(qū)域單元規(guī)劃中，可以發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律：
陸家嘴-世博單元規(guī)劃能級最高，也是浦東唯一的中央活動區(qū)所在地——擁有眾多副中心和地區(qū)中心，也意味著這里的下限和上限都有著很好的保證；
金橋-外高橋單元板塊邊界最廣，金橋城市副中心仍在拆搬遷狀態(tài)，目前最炙手可熱的就是森蘭和申江——也是2021年浦東新房的主力重點區(qū)域；
張江單元純粹靠自身的產(chǎn)業(yè)能級撐起半邊天，逐漸朝著國際方向比肩——2021年，唐鎮(zhèn)的華僑城和融創(chuàng)將是新房的熱點區(qū)域，值得關注。
上海，永未建成。

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