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我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見(jiàn)恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議
關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“武漢房姐”知識(shí)星球 提問(wèn)：智慧的房姐。新人首問(wèn)。我老婆本科學(xué)歷，28歲。資金20萬(wàn)，湊下可以到30-40萬(wàn)（40萬(wàn)極限）打算JLH用我老婆房票買房。武漢一手房首付可以做兩成嗎？我老婆工作是外地三線城市單位合同工，流水不多。做JLS成功率多高？武漢今年疫情結(jié)束后房?jī)r(jià)能跌多少？什么時(shí)候買最合適呢?？捶渴钦抑薪槿タ矗€是直接去售樓部。有合適的樓盤(pán)推薦嗎？回答：你好，武漢只有不限購(gòu)區(qū)和性價(jià)比不高的樓盤(pán) 開(kāi)發(fā)商才會(huì)配合操作成2成首付，性價(jià)比高的盤(pán)都是3成首付 甚至更多。JLS如果找的渠道可靠，通過(guò)率很高，但是不排除現(xiàn)在部分銀行現(xiàn)場(chǎng)要求查看手機(jī)APP的真實(shí)流水。另外也可以增加共同還款人。疫情結(jié)束后，房?jī)r(jià)能跌多少？對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，多么大的困難，急到要血虧賣房。對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，之前說(shuō)過(guò)，真正的筍盤(pán)到不了一般人手上。所以，你買到的，大概是市場(chǎng)價(jià)，疫情最多是延緩了上漲步伐。一手停工導(dǎo)致缺貨，二手市場(chǎng)上本來(lái)也沒(méi)什么好貨。每次大規(guī)模唱衰都是樂(lè)觀者的機(jī)會(huì)，人很難賺到自己認(rèn)知以外的錢，即是超額擁有，也很容易失去。如果你買房的出發(fā)點(diǎn)，是理解了樓市為什么會(huì)漲，總會(huì)遇到套利的機(jī)會(huì)。對(duì)于大多數(shù)人，買房是一項(xiàng)看漲看跌，看政策，聽(tīng)專家的投資，所以注定結(jié)果是追漲殺跌。你不是在買房，你是在并購(gòu)一座城市的干股，掛鉤國(guó)家的指數(shù)。提問(wèn)：你好！已加入星球，問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，東莞純投資買哪個(gè)區(qū)域性價(jià)比最佳，最有增長(zhǎng)潛力？是買一手還是二手？某些熱點(diǎn)價(jià)格已經(jīng)較高了。謝謝！回答：你好，東莞是鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)，各區(qū)之間差異非常大。多年來(lái)資金分散，產(chǎn)業(yè)低端，城市界面差，房?jī)r(jià)扁平化，不利于吸引外來(lái)資金，松山湖是東莞政府重點(diǎn)打造的經(jīng)濟(jì)高地。東莞未來(lái)的房?jī)r(jià)高點(diǎn)一定是松山湖，至于單價(jià)能托舉到多少，不僅看東莞本地的購(gòu)買力，更要看對(duì)外來(lái)資本的吸引力。可以確定的是，四萬(wàn)一定不是松山湖的天花板。除此之外可以關(guān)注鳳崗板塊，鳳崗和龍崗房?jī)r(jià)悲歡與共，地緣板塊未來(lái)會(huì)有人口溢出效應(yīng)，比較看好。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)看，東莞一定是跑不過(guò)深圳和廣州的。提問(wèn)：姐姐您好！我今天剛?cè)胫R(shí)星球。我在西安事業(yè)單位工作愛(ài)人是軍任。我們名下有兩套房產(chǎn)，一套有產(chǎn)證，一套產(chǎn)證還沒(méi)下來(lái)（因?yàn)橘?gòu)買的早98年的房產(chǎn)，涉及到一些問(wèn)題，所以得等一兩年才能網(wǎng)簽）。1.年前我們?cè)诒比h的大廠一萬(wàn)二一平（東方麗城）購(gòu)買一處住宅（還未網(wǎng)簽，只交了首付款40萬(wàn)），不知投資的是否對(duì)？2. 如果您不建議投資大廠，我想把房子退了，加上原有資金共計(jì)80+個(gè)子彈，不知您建議投資哪里更好？深圳好像更好上車，但不知投資哪里？我一直想買一線北上深的房子，但苦于沒(méi)有房票，您說(shuō)的54大法，其中結(jié)婚離婚，代持，居住證我都不能用。3.如果不退，還有40多子彈，您覺(jué)得再投資買哪里好，西安好還是一線？回答：你好，北三縣 燕郊 大廠 香河是很大一片區(qū)域，所以價(jià)值有高有低。而炒的最火熱的，無(wú)疑就是潮白河廠通橋這一帶。如果已經(jīng)完全兌現(xiàn)，那么1.5萬(wàn)我接受，但在規(guī)劃以及未完工階段賣1.5，一不值，二有賭博風(fēng)險(xiǎn)。整個(gè)環(huán)京，除了燕郊主干道，其他地區(qū)有人口的很少。沒(méi)有人口聚集，就沒(méi)有價(jià)值。一線城市中破限購(gòu)最容易的是深圳。但是深圳目前已經(jīng)漲過(guò)一波了，子彈80+可以買250左右的上車盤(pán)，參考星球內(nèi)部推薦的投資回報(bào)率最大的板塊。如果98年的房產(chǎn)能通過(guò)合同交易的方式賣出，把子彈湊到100以上，能選擇的板塊更多。優(yōu)先一線，西安短線不看好。提問(wèn)：房姐你好，新人二問(wèn)。古人說(shuō)的，德不配位必有災(zāi)殃。這句話房姐怎么看？想聽(tīng)聽(tīng)房姐的理解。回答：古人講德不配位，說(shuō)的是權(quán)利和地位，現(xiàn)代人講財(cái)商，財(cái)商不是為了別的，是為了不被收割，配得上自己應(yīng)有的財(cái)富。不要讓前半生靠運(yùn)氣掙到的錢，下半生靠實(shí)力都虧出去。伴隨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，必然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，那就是財(cái)富的重組。財(cái)富重組的邏輯是：財(cái)富永遠(yuǎn)只留給配得上它的人。中國(guó)社會(huì)最公平的地方在于：一旦一個(gè)人的智商和財(cái)富不匹配的時(shí)候，這個(gè)社會(huì)有100個(gè)方法收割你。提問(wèn)：廣州如何破限購(gòu)？荔灣區(qū)光雅里小區(qū)投資如何？首套不小心買到老城區(qū)小破舊了如何置換出來(lái)？回答：廣州破限購(gòu)方案見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。光雅里投資不考慮，板塊內(nèi)舊樓多，新樓貴，地區(qū)在糜爛，完全沒(méi)必要考慮買那一片
年輕人口味已變，不愿住老城區(qū)窄路沒(méi)小區(qū)爛房子。趁著廣州房?jī)r(jià)還沒(méi)有啟動(dòng)，趕緊在星球內(nèi)推薦的幾個(gè)板塊內(nèi)淘筍，8-9折筍才考慮，彌補(bǔ)置換的稅費(fèi)損失。提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)沈陽(yáng)房子未滿二大稅如何和房主講價(jià)比較好，當(dāng)前行情下拖延流是否可用？回答：談價(jià)格在于挖掘?qū)Ψ胶诵脑V求，缺錢急售還是置換等等，滿足對(duì)方核心需求，才有達(dá)成交易基礎(chǔ)上砍價(jià)的可能。詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享《砍價(jià)50萬(wàn)實(shí)戰(zhàn)技巧》 拖延流慎用，最多以年底銀行信貸額度為由，拖到1月。遇到筍盤(pán)，以成交為目的，以順利過(guò)戶放款為目的，越筍盤(pán)越不要拖，久拖生變。提問(wèn)：您好！坐標(biāo)北京。雙方來(lái)自河北農(nóng)村。兩個(gè)孩子，老大男.7歲，今年9月份上小學(xué)，老二女.10個(gè)月。大興六環(huán)89平三局，(賣260萬(wàn)，貸款剩60左右)，西安高陵130平三居。(賣100萬(wàn),貸款剩40)。兩套房子月供5400/月。家庭年收入稅后32w。我們家一年存款18萬(wàn)左右。爸爸是技術(shù)人員，今年39歲，我今年36歲，我在家門(mén)口找了一份工作，收入甚微。目前存款40W
爸爸想法A：攢錢2年，2年后賣掉西安房子，湊錢買一套朝陽(yáng)的房子，給孩子上學(xué)。爸爸是靠學(xué)習(xí)改變命運(yùn)重視學(xué)習(xí)
媽媽想法B:西安房子盡快賣掉。繼續(xù)買省會(huì)房產(chǎn)。大興讀書(shū)+輔導(dǎo)班
請(qǐng)教您選A？還是B？還是有其他選擇？謝謝您了。爸爸節(jié)儉的讓人心疼。回答：你好，關(guān)于現(xiàn)在是否需要買學(xué)區(qū)房，分情況，以下人群分類對(duì)號(hào)入座
第一類人，傾盡自己所有資產(chǎn)，只能買一個(gè)學(xué)區(qū)老破小。這種情況如果買學(xué)區(qū)房，我自己覺(jué)得有點(diǎn)壓力過(guò)大，還不如買一個(gè)學(xué)區(qū)稍微差點(diǎn)的，房子的居住品質(zhì)好一些的房子。孩子教育固然重要，但是這也要分情況，先解決自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品質(zhì)，同時(shí)，資產(chǎn)的保值能力還要更好一些。不然，如果真的學(xué)區(qū)房遇到大利空，房?jī)r(jià)跌了，與此同時(shí)，其它地方的房子漲價(jià)了，這個(gè)代價(jià)還是挺大的。第二類人，單純?yōu)榱送顿Y而買學(xué)區(qū)房。這種就更不建議了。武漢可選擇范圍很大，為什么非要買一個(gè)明顯處于高位，而且有明顯利空趨勢(shì)的房產(chǎn)呢，與趨勢(shì)做對(duì)抗，有點(diǎn)劃不來(lái)。第三類人，有自住房，想買一個(gè)學(xué)區(qū)老破小，單純?yōu)榱撕⒆由蠈W(xué)用。這一類人就比較適合買學(xué)區(qū)房，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)足夠，即使是學(xué)區(qū)房有了利空，對(duì)自己的影響也不會(huì)太大。第四類人，想要一步到位，買一個(gè)大一點(diǎn)的學(xué)區(qū)房，比如80多平米500多萬(wàn)，既滿足自住需求，又滿足孩子的上學(xué)需求。這一類情況也不太建議，面積稍大的房產(chǎn)，由于總價(jià)越來(lái)越高，所以未來(lái)的流動(dòng)性越來(lái)越差，但居住品質(zhì)實(shí)際上并沒(méi)有改善多少。不瞞大家說(shuō)，現(xiàn)在老破大的流動(dòng)性越來(lái)越差了，未來(lái)肯定還會(huì)更差。所以大家如果準(zhǔn)備好了要買學(xué)區(qū)房的話，買一個(gè)小房子就足夠了，居住的問(wèn)題，可以用租房來(lái)解決。第五類人，還沒(méi)有孩子或者還沒(méi)有結(jié)婚。這些人考慮學(xué)區(qū)房有點(diǎn)太早了，現(xiàn)在學(xué)區(qū)的政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)這么大，建議等到孩子兩三歲的時(shí)候再去考慮。很多人孩子都已經(jīng)三四歲了，確實(shí)到了該考慮到底要不要買學(xué)區(qū)房的時(shí)候，這些人就沒(méi)有時(shí)間去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根據(jù)自己的需求，該買的就買。你們屬于第三類，注重學(xué)區(qū)可以考慮入手一套朝陽(yáng)學(xué)區(qū)房。但是2年后賣掉西安房產(chǎn)換北京的思路不可取，西安的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及北京，2年之后如果北京經(jīng)過(guò)一輪拉升，門(mén)檻又會(huì)提高。高陵目前關(guān)注度不高，近期的漲價(jià)是受西安大氣候影響。但要吸引更多剛需和投資置業(yè)進(jìn)入還需時(shí)間和更多利好。條件允許的情況下，可以考慮出手西安房產(chǎn)，子彈湊到100以上，入手一套朝陽(yáng)上車盤(pán)。大單優(yōu)先原則，未來(lái)有閑散子彈再考慮入手其他省會(huì)城市。提問(wèn)：房姐，最近有個(gè)朋友做民間借貸，想讓我做擔(dān)保人，想請(qǐng)教一下有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？回答：要不要給別人做擔(dān)保人？這幾點(diǎn)建議送給你：最壞的借貸關(guān)系，往往出現(xiàn)在最好的時(shí)候。這種民間借貸的發(fā)生，往往是借貸關(guān)系惡化的最后一步，錢出去了，收不回是必然的，
不要借錢給別人投資，不要超過(guò)自己能力的去借錢投資，結(jié)果都是增加自己的負(fù)擔(dān)，也增加別人的負(fù)擔(dān)
不要去碰民間借貸和私人借貸，不管是要去借還是要幫別人擔(dān)保，這個(gè)代價(jià)都是自己不一定能承擔(dān)的
很多風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)始，都是在看似最好的光景。那些暴雷，早就隱藏在最光鮮亮麗的時(shí)候。提問(wèn)：房姐，咨詢一個(gè)題外話，我在北京工作，最近計(jì)劃考公務(wù)員，聽(tīng)說(shuō)北京市公務(wù)員待遇比國(guó)家公務(wù)員高，但是都不如在民營(yíng)企業(yè)，擔(dān)心進(jìn)去之后生活質(zhì)量下降，從買房投資角度，該不該進(jìn)體制內(nèi)呢？閑一點(diǎn)的體制內(nèi)工作，可能更利于發(fā)展副業(yè)。在我這里，副業(yè)的定義從來(lái)不是用來(lái)貼補(bǔ)家用的。其實(shí)我們真正能賺到大錢的，都不是靠主流市場(chǎng)。主流市場(chǎng)，已經(jīng)被大資金大勞動(dòng)力覆蓋完了，只有一點(diǎn)肉渣。打工就要去主流市場(chǎng)，在公司做主流業(yè)務(wù)，才有升職的可能。比如，你在銀行保險(xiǎn)，就不要做什么IT之類的，天花板太低了。但是要發(fā)財(cái)，可能不能靠主流市場(chǎng)，而是非主流市場(chǎng)。比如搞房子之類。所以，做副業(yè)，是一種和非主流市場(chǎng)接觸的手段和橋梁。你要花點(diǎn)精力盯住這個(gè)市場(chǎng)，掌握這個(gè)市場(chǎng)上的法門(mén)，一旦開(kāi)始賺錢就一發(fā)不可收拾。提問(wèn)：房姐吉祥，請(qǐng)問(wèn)一下二手房高評(píng)高貸一般具體有哪些步驟，有哪些要注意的，高評(píng)部分手續(xù)費(fèi)1個(gè)點(diǎn)左右合理嗎？謝謝解答所謂高評(píng)高貸，是要實(shí)際成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)，才可以做高評(píng)高貸。買二手房的時(shí)候，盡量找價(jià)格低于這個(gè)小區(qū)平均價(jià)的房源。假設(shè)一個(gè)小區(qū)評(píng)估價(jià)在15000元/㎡，你找到了一套成交價(jià)為13000元/㎡的房子，面積為100㎡，總成交價(jià)130萬(wàn)。如果不做高評(píng)，那么你需要交首付39萬(wàn)，貸款91萬(wàn)。如果做高評(píng)，評(píng)估總價(jià)150萬(wàn)，貸款70%為105萬(wàn)。這個(gè)時(shí)候你按照實(shí)際成交價(jià)130萬(wàn)算，實(shí)際首付只需要25萬(wàn)，貸款105萬(wàn)。1.走非監(jiān)管，銀行是不看你實(shí)際成交價(jià)的，只看評(píng)估價(jià)給你貸款。2.買房的時(shí)候問(wèn)下該小區(qū)的評(píng)估價(jià)是多少，算一下看最高能貸多少。3.要和房東進(jìn)行商量，有的房東不想做，想讓你多交首付，因?yàn)橘J款審批會(huì)比較慢。中介收費(fèi)貴不貴，看貸款金額和評(píng)估要求，如果要低首付或者零首付，價(jià)格是很高的。如果就是普通的高評(píng)低進(jìn)，價(jià)格不高。1個(gè)點(diǎn)可以砍砍價(jià)。提問(wèn)：純投資，一線、二線、三線學(xué)區(qū)房是不是都應(yīng)該回避？回答：值不值得買，是要看你的價(jià)值關(guān)系和最終呈現(xiàn)的價(jià)格。學(xué)區(qū)可以是房子的配套，多加10%的價(jià)格可以接受。更多的學(xué)區(qū)房，房子則成為了學(xué)區(qū)的配套。我們的目標(biāo)是買房，不是為了炒學(xué)票。詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享《深度剖析——為什么買學(xué)區(qū)房100%會(huì)虧本？》提問(wèn)：房姐，能不能說(shuō)說(shuō)南京現(xiàn)在入手哪個(gè)版塊比較好？我感覺(jué)南京樓市的很多公眾號(hào)專家漸漸的都變成開(kāi)發(fā)商的說(shuō)客了，也可能是我沒(méi)接觸到真正的大神。回答：資金還可以的話，最好是大河西，這個(gè)包括江北新區(qū)核心區(qū)，注意是核心區(qū)啊。還有南站，將來(lái)會(huì)像上海虹橋似的模式，這個(gè)板塊不錯(cuò)。江寧百家湖區(qū)域、竹山大道沿線、地鐵線我也比較看好。城東和老城非筍不入。另外新房目前限價(jià)，河西南最近認(rèn)籌，可以考慮。你最后的問(wèn)題，其實(shí)房產(chǎn)自媒體和房產(chǎn)投資是兩個(gè)不同的東西，就像雷鋒和雷峰塔的關(guān)系一樣，認(rèn)準(zhǔn)了。提問(wèn)：智慧房姐，深圳投資，你說(shuō)的能暴擊的光明中心包括公明嗎？想找3萬(wàn)+光明，但光明中心基本沒(méi)有。回答：公明是光明的老中心，距離光明很近；由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類似東莞，存在一定數(shù)量的本地小老板，公明核心居住區(qū)（宏發(fā)美域、宏發(fā)上域等）的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲過(guò)一波；而當(dāng)光明發(fā)展集中到中心區(qū)，整體的品質(zhì)會(huì)很快超過(guò)公明這種四線城市的居住氛圍，對(duì)于光明本地的土豪來(lái)說(shuō)，相比南山福田，光明中心是更優(yōu)的選擇；如何理解深圳各個(gè)區(qū)域？簡(jiǎn)單概括以下幾點(diǎn)：4.寶安是國(guó)家重點(diǎn)培養(yǎng)的潛力人才；光明已經(jīng)沒(méi)有單價(jià)3W+的樓盤(pán)了，投資回報(bào)率最高的板塊見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。提問(wèn)：房姐，沈陽(yáng)已貸款購(gòu)入一套房投資在自己名下，月供3000，手里只剩下20子彈，只夠日常開(kāi)支，武漢沌口有套無(wú)貸款房，家人思想落后說(shuō)房市低迷，不同意再在武漢買房，不同意抵押，我雖不同意他們的觀念但也無(wú)法改變他們，就只有自己籌劃了，我自己開(kāi)了家小店，可以經(jīng)營(yíng)貸30個(gè)出來(lái)，就想問(wèn)方案一，是繼續(xù)沈陽(yáng)投資一套？方案二，把戶口落到深圳一線城市去，乘它沒(méi)有開(kāi)始攆人之前占個(gè)坑，反正戶口在哪里不重要，一線的戶口肯定越來(lái)越難拿？等攢夠錢了去深圳買個(gè)老破小上車？方案三請(qǐng)房姐給支個(gè)招看有沒(méi)有更好資產(chǎn)裂變的方法？自己的小店每月凈收入1萬(wàn)，從小家庭條件差，窮怕了，只想讓自己能在能力之內(nèi)把有限的資產(chǎn)盡量裂變多一點(diǎn)，再次感謝回答：你好，思路都正確。沈陽(yáng)繼續(xù)加倉(cāng)
深圳落戶，趁著大門(mén)還沒(méi)有關(guān)
關(guān)于家人支不支持的問(wèn)題應(yīng)該這樣看：你不應(yīng)該和空軍溝通。人不能被說(shuō)服，只能被天啟。空軍的想法是很頑固的，如果你沒(méi)有非常堅(jiān)定的理論支撐，你和他們的辯論往往只能是你被說(shuō)服，而不是反過(guò)來(lái)。建議你做兩件事情，第一件事就是認(rèn)真分析樓市的理論基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)學(xué)是科學(xué)，明白內(nèi)在的t-1層邏輯才是堅(jiān)定信念的方法；第二件事是不再和空軍溝通，而是自己去做，只有你自己賺錢了才能有話語(yǔ)權(quán)。未來(lái)怎么走？6套以上就需要開(kāi)始找代持了，有了賺錢效應(yīng)就可以按揭二手豪車，沒(méi)事和親友喝茶吃飯，不經(jīng)意間透露賺了多少。你看王健林父子從來(lái)炫富、萬(wàn)科從來(lái)哭窮就是這個(gè)道理，炫富必為借錢，高調(diào)皆為生意。房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，房姐精力有限，無(wú)法一一解答。
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