如果說“打新”熱是購(gòu)房者對(duì)一座城市樓市發(fā)展?jié)摿Φ目春茫乔f級(jí)豪宅成交量則是城市本土購(gòu)買實(shí)力及城市民間財(cái)富的一大反映。

在剛剛過去的2020年底“丁祖昱評(píng)樓市”跨年演講中，提到了各大城市豪宅成交量情況數(shù)據(jù)，除北上廣深4大一線城市名列各不同總價(jià)級(jí)別成交量前茅時(shí)，各區(qū)間榜單緊跟其后的排名中，東莞身影頻現(xiàn)。

先看成交量數(shù)據(jù)：

//總價(jià)1000萬-2000萬元

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)在1000萬-2000萬元區(qū)間的新建商品房中，上海一家獨(dú)大，賣了7994套，北京3853套次之。其中2020年全年，上海新房總成交也僅約7.9萬套，成交均價(jià)超5.5萬元/㎡。

在成交套數(shù)排名前十城市中，僅有東莞和蘇州兩個(gè)地級(jí)市。一般而言，相較于一線城市及省會(huì)城市，地級(jí)市相應(yīng)的吸虹能力或稍弱之，豪宅成交也更加依賴本土購(gòu)買力。蘇州的富庶廣受人知，緊挨穗深的東莞以533套的成交量位列第9位也再次高調(diào)出圈。

//總價(jià)2000萬-3000萬元

當(dāng)門檻提高至2000萬-3000萬元時(shí)，東莞依然在列，且成交量排名前進(jìn)一位，超過南京和蘇州。隨著門檻抬高，總成交量應(yīng)聲而下，東莞也從總價(jià)1000萬-2000萬元的533套，下降到64套，但同比增幅仍可觀，達(dá)157%。

//總價(jià)3000萬-5000萬元

3000萬元是一大重要分水嶺，既考驗(yàn)面積極限，還考驗(yàn)單價(jià)極限。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，普遍來看，總價(jià)超過3000萬元即可從普通豪宅劃入高端豪宅陣營(yíng) 。

而在這個(gè)區(qū)間內(nèi)，東莞再次上榜且表現(xiàn)“優(yōu)秀”，以24套成交量位列榜單第5，超過深圳，僅次于北上廣以及杭州，據(jù)悉這也是東莞首次上榜3000萬元房產(chǎn)成交量的TOP10榜單 。

//總價(jià)5000萬元以上

最后，是總價(jià)5000萬元以上的城市商品住宅成交量情況 。

從下方表格可知，2020年全國(guó)僅有9個(gè)城市有5000萬元以上頂級(jí)豪宅房產(chǎn)成交，上海北京分別以256套、153套占據(jù)絕對(duì)份量。

令人意外的是，東莞，這個(gè)2020年因房?jī)r(jià)漲幅過快而備受矚目的城市再次上榜，且更是以5套成交量位居排名第5。即便是隔壁的深圳，全年也僅成交4套。

不過值得注意的是，成交量同樣受到供應(yīng)影響，僅4套成交的深圳來看，其大多數(shù)豪宅都以商辦性質(zhì)為主，如深圳灣一號(hào)，在統(tǒng)計(jì)上并未計(jì)算在內(nèi)。

全年新房賣了約6.5萬套，千萬級(jí)豪宅不足700套

資產(chǎn)千萬元以上的人并不多，總價(jià)千萬元以上的豪宅更是稀缺。

2020年全年，東莞市共賣出約6.5萬套一手住房，以及約3.6萬套二手房，成交數(shù)據(jù)亮眼（平均每小時(shí)成交超10套！2020東莞樓市賣“爆”了）。其中新房市場(chǎng)來看，超6萬套出讓住房中，總價(jià)千萬元以上豪宅約626套，占比不到百分之一。

除上海的“遍地豪宅之外”，其他城市成交組成比例類似。

以廣州為例，2020年廣州市共賣出超10萬套一手住宅，其中千萬豪宅網(wǎng)簽量約1300套，該成交體量同步創(chuàng)下廣州歷史次高。

占比雖不高，但近年來，東莞市豪宅成交量依舊保持連年上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2019年，東莞總價(jià)千萬元以上豪宅成交僅380套，且3000萬元及以上區(qū)間空白。

對(duì)于東莞而言，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、藏富于民、企業(yè)家群體數(shù)量較大，以及基礎(chǔ)厚實(shí)等是其自身主要優(yōu)勢(shì)。加持粵港澳大灣區(qū)的推進(jìn)建設(shè)，一個(gè)可見的事實(shí)便是，東莞市場(chǎng)正受到不斷認(rèn)可，購(gòu)買力持續(xù)爆發(fā)。

這些豪宅成交過千萬元了

受制于單價(jià)，東莞市內(nèi)千萬元級(jí)別豪宅成交主要由別墅、大平層貢獻(xiàn)，成交區(qū)域主要集中在城區(qū)、松山湖內(nèi)、濱海灣以及臨深片，山、海、湖、高爾夫資源等是主要共性。

以藏于黃旗山麓的御景灣8號(hào)為例。

項(xiàng)目位于連綿的黃旗山脈內(nèi)部，北靠峰景高爾夫球場(chǎng)及虎英森林公園，西倚御景灣酒店及黃旗公園，南望黃旗山森林，東側(cè)可直接進(jìn)入環(huán)城路，生態(tài)資源與城市配套兼顧，加上又為絕無僅有的獨(dú)棟別墅，贏得一眾富豪青睞。

從不動(dòng)產(chǎn)中心公示的網(wǎng)簽價(jià)格來看，一套面積約885㎡的別墅成交均價(jià)已去到約5700萬元。

山之外，還有湖。

無論是水濂山橫崗湖板塊還是創(chuàng)新高地松山湖內(nèi)，倚湖而居的項(xiàng)目們同樣價(jià)格不菲。

如東莞植物園內(nèi)唯一也是最后一塊別墅用地，獨(dú)擁植物園山水資源，蟬聯(lián)“中國(guó)十大豪宅”的鼎峰源著，無需出門，家中便能盡賞絕版綠色好風(fēng)光。項(xiàng)目如今的別墅價(jià)格早已千萬元起步。

如橫崗湖之畔，擁有千畝私家花園的湖景一號(hào)獨(dú)棟別墅，位置最好的單元成交價(jià)已超5000萬元；

松山湖內(nèi)更是不必多言，松山湖1號(hào)、錦繡山河、晟園、虹溪諾雅等等，一眾富豪盤環(huán)湖而立，部分更是上演有錢也不賣魔幻場(chǎng)景（售樓部緊閉，拒接上門客，“真松湖”樓市太魔幻?。?/p>

當(dāng)然，除了生態(tài)資源外，城市繁華配套也同樣可為項(xiàng)目加分，其中位居城央的民盈·國(guó)貿(mào)中心便是其一。

項(xiàng)目雖是公寓產(chǎn)品，但門檻同樣千萬級(jí)，最高去到6629萬元一套，從2020年4月開售，目前已低調(diào)網(wǎng)簽過半（最高6629萬元一套，主城區(qū)這個(gè)住宅公寓去化已近半?。?/p>

其他還有很多，不再一一列舉，縱觀這些豪宅盤，核心關(guān)鍵都是享有絕版資源，雖價(jià)格高企，但并未無人問津，與低調(diào)的富豪們一起貢獻(xiàn)著東莞的千萬級(jí)成交量。

二手流通較弱，貝殼平臺(tái)4年僅成交約38套

作為高凈值人群投資的首選，房子尤其是豪宅，在過去很多年間一直備受青睞，其保值性也似乎成為共識(shí)。

但由于總價(jià)過高，豪宅的成交主要依靠一手新盤，二手市場(chǎng)流動(dòng)性較小，且隨著樓價(jià)的上升，高總價(jià)產(chǎn)品的流通領(lǐng)域還將變得更窄，也就是我們常說的“有價(jià)無市 ”。

數(shù)據(jù)來看，以貝殼平臺(tái)成交情況為例，當(dāng)總價(jià)區(qū)間設(shè)置在1000萬元以上，可查詢到的總成交記錄僅38套，成交總價(jià)主要集中在1000萬元-2000萬元區(qū)間。其中總價(jià)最高的為塘廈鎮(zhèn)三正半山豪苑一套455㎡別墅產(chǎn)品，成交單價(jià)約4.8萬元/㎡，成交總價(jià)2188萬元（掛牌價(jià)2250萬元）。

此外，據(jù)信息了解，該套房成交周期約305天。

附上平臺(tái)另外38套千萬元級(jí)別豪宅成交信息，其中松山湖、虎門、東城、塘廈等鎮(zhèn)街貢獻(xiàn)主要成交量。