一 資金避險的軌跡

站在2021年的年初，聯(lián)想到2020年初疫情發(fā)生時的焦慮與擔憂，不知不覺這一年大家就這樣走過來了。

去年年初時的崩潰論，從現(xiàn)實的數據來看，則是巨大的反差。全球范圍來看，大城市幾乎都是在房價在漲。

尤其是富人們把自己的財富投資到樓市，從而換取資產的保值——導致房價并未如同預料那般受到疫情影響大幅下跌，反倒是一路高唱凱歌，這在國內一線城市體現(xiàn)尤為明顯。

2020年4月初，華潤四期突破疫情的限制，上演了“萬人搖”的經典場景，新房二手房價格倒掛，許多拿著經營貸款去做房市投資，后來深圳政府嚴格限制。

這樣背景下，深圳的住房及投資外溢就尤為明顯，直接帶動了周邊的廣州南沙、東莞、惠州等多個區(qū)域的房價熱，尤其東莞的房價漲幅尤為突出，資金的外溢輪動效應再次呈現(xiàn)。

而在上海，這樣的樓市景象也有類似的規(guī)律，原來大家看不上的區(qū)域也開始受到熱烈追捧，因為新上海人實在太多了。

而在傳統(tǒng)的核心區(qū)域，比如靜安區(qū)的仁恒靜安，更是遭到熱烈的追捧，在上海內環(huán)區(qū)域，購房客戶選房與房源10比1的結構比例也是常態(tài)，限價的效應實在太明顯了。

北京雖然沒有上演新房追捧的信息，但克而瑞數據顯示，2020年北京新房成交量達到57758套，累計成交金額約為3252.1億元，成交金額創(chuàng)下了6年來的新高。

二手市場也是極為火爆，12月21日至27日這一周，北京的新房成交數量達到了1727套，創(chuàng)下新高。

而且這還是年底，還是有疫情隱患背景下，可以看到資金保值的剛性需求是多么明顯。

再看廣州，雖然這幾年在一線城市存在感不強，但是廣東佬的務實大家都知曉，看看廣州的成交數據。

數據顯示，2020年廣州新房網簽成交11.1萬套，創(chuàng)下了2017年以來的新高；二手房方面同樣是不遑多讓，廣州在2020年的成交量達到了13.5萬套，僅次于上海、北京、成都，高居全國第4。

事實上，伴隨著新冠疫情的反復，以及整體金融環(huán)境的走低，房子正成為有錢人資金保值的主要方式之一，外部資金流入樓市的情況屢見不鮮。

一線城市的房市限購限貸的政策并沒有被解封，而且一線城市未來的一手市場供應也是越來越有限，這些城市都是二手市場占主導的市場格局！

那么在這樣的大背景下，今年的資本輪動效應會不會來到強二線城市呢？

比如重慶、成都（限購限貸）、武漢、西安。我以為一定回來，但是不是滿山浸透，雨露均沾呢？

你要相信，那些投資人絕不是傻子或者土財主，他們有著自己的判斷標準，其中一項，在城市核心占據優(yōu)質資源，一定是一個重要的維度。

好的地段與區(qū)域，就像一個世家子弟！

地段決定出身，品質決定溢價，美女就是美女，妝畫花了，修修補補也不影響身價；可如果是整容化妝太狠，第二代出生就露相了！

二 購房者結構的變化

房地產市場長遠來看，還是供需決定，雖然短期有政策的調控，但那是調控，不是絕對主導。

從這個角度而言，要想在這個行業(yè)長期生存下去，更需要關注消費者的需求?；氐疆a品本身與所在位置帶來的配套便捷與服務效率方面。

對于這些要素，消費者如何看待就更為關鍵。所以對于現(xiàn)有購房者的結構情況應該有一個大致的了解，就尤為必要。

在去年7月下旬，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心聯(lián)合螞蟻集團研究院，共同發(fā)布了第二季度中國家庭財富指數報告。

他們的研究路徑與范本的數量，我以為還是很有學術的嚴謹性，這里不過多展開，但其中一些數據與研究過程認真品咂，其實很有咀嚼的價值。

根據貝殼研究院數據顯示，2020年全國30個重點城市的購房客群中，30歲以下的客戶占比達到26.35%，比2017年提高了12.09個百分點。

更有一點值得研究與關注，根據數據顯示，2020年30個重點城市整體女性購房占比為47.54%，比2017年高出1.94個百分點。

另外，女性購房群體也在逐漸走向年輕化，2020年24歲以下、25歲-29歲女性購房者客群的占比，比2017年分別提高了6.58個百分點、6.22個百分點，明顯高于其他年齡段。

針對女性客戶的產品定位與IP化的推廣，在重慶房市取得成功案列的項目在重慶也不少，這點，我想那些高端樓盤的策劃團隊就更有心得！

不能把所欲銷售成績都歸功于價格或者品牌，在品牌之外個性化的營銷推廣也同樣至關重要，許多時候是多種因素組合導致的結果，推和拉都少不了。

項目的IP做得到位，渠道去推才更有動力，最最核心的，還是打動了消費者的心。

尤其現(xiàn)在的90后、95后、00后幾乎都是互聯(lián)網時代成長起來的Z世代，不要用那種老氣的眼光與格局去理解別人，這樣很容易吃癟。

而歲數大一點兒的客戶，在這個階段或許更在乎居住環(huán)境與家庭成員的健康，即使年終，也有好些朋友咨詢購買別墅還是大平層。

中國農耕文明幾千年，對土地的熱愛寫在文化基因里了，土地就是命根子，愛買房是民族習性，尤其有花園的房子，種菜可是許多人的真愛。

不過一定要注意位置，對于投資+自住的，還是需要多多考慮地段的綜合指數。

雖然重慶在購房指數方面有一個不怎么太講歷史文化沉淀的消費特征，這和其它一線城市有點兒差別，歷史原因。

但是如果基本生活配套都缺乏，居住起來就沒有舒適度可言了，未來又怎么在二手市場有競爭力呢？

三 長期眼光看待重慶

像重慶這樣的強二線城市，屬于是國家戰(zhàn)略加持的重點大城市，未來還是有足夠機會，尤其在一線城市越來越容不下肉身，而且重慶目前的房價還是極為有好的。

這對于富人來說，重慶缺乏的是真正的好房子，但是不要用老一套或者一個國外大師來忽悠！

第一代有錢人一開始是沒啥品味，瞎買藝術品，包，車，大logo，但架不住錢多?。?strong>經年累月看，比較，購買，品味早就上去了。

當然現(xiàn)在豪宅流行的風格越來越多樣化也是事實，但經典就是經典，什么時候能欣賞到，get到那個爽點，得看你的閱歷了。

當錢不是問題，俗不俗不重要了，別人怎么看也不重要了，重要的是，自己喜歡。所以大家要努力成為有錢人哦！更還有很多想象不到的快樂在前面等你。

持續(xù)不斷的欲望與求新求變，也是這個行業(yè)可以持續(xù)不斷的內在驅動力，當然這個領域可能規(guī)模小了很多，但是專注一個領域深耕，總有自己的機會，這是從從業(yè)者的角度而言。

而那些經常說這個城市收入低，房子太貴的人，最好多去其它城市看看，走走，就更明白重慶這座城市的友好由于善意了。

重慶本身基礎和教育資源規(guī)模與等級當然沒法和一線城市比，關鍵你要看進步的速度與未來可改造與進步的空間！

房市的三道紅線卡開發(fā)商，年末的兩道紅線卡銀行房貸規(guī)模，多管齊下。

大開發(fā)商的壓力肯定不小，未來在新產品推出時一定會更為妥帖考慮到消費者需求；而中小開發(fā)商則很可能在未來的日子里逐步退出這個利潤越來越低的市場。

而買房貸款資質審核更嚴格，放款時間更長，未來買新房子，首付越來越高的要求會越來越明顯！

對于自住者而言，買房技巧千萬條，歸根到底還是要買得早！