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這句話簡(jiǎn)直講到二小姐的心坎里去了 熱淚盈眶啊 做包租婆這么多年 一直有人罵我蠢 “誰買房子是為了收租金？” “都是為了買進(jìn)賣出賺差價(jià)的呀！” 可老老實(shí)實(shí)的二小姐買房子 就是為了收租金的 以前寫過一篇文章 此文一出 一堆人罵我傻逼 說我耽誤大家賺錢 傻逼才按照租售比理論買房子 終于 大大為二小姐正名了！ 房子是拿來住的！ 不是拿來買進(jìn)賣出賺差價(jià)的！ 我當(dāng)年買房子的出發(fā)點(diǎn)一點(diǎn)也沒錯(cuò)！ 2008年，上海租售比達(dá)到4% 我買房子收租 2015年，杭州租售比達(dá)到5% 我買房子收租 凡是達(dá)不到這個(gè)租金回報(bào)要求的日子 我堅(jiān)決忍住不買房 全中國(guó)任何一個(gè)城市 只要你能挖掘到出租20-25年回本的房源 隨時(shí)可以買來收租 優(yōu)質(zhì)城市，可放寬到30年 哪怕當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情跌成狗 比如現(xiàn)在的燕郊 只要他的租金能支撐25年回本，30年回本 你盡可以放心大膽買入 如果你找不到符合條件的房源 就說明最近不是投資良機(jī) 再耐心等一等 租金每年穩(wěn)定上升 房?jī)r(jià)不一定每年上升 當(dāng)租金持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)橫盤多年后 租售比就會(huì)提升 投資房產(chǎn)的機(jī)會(huì)又重新來到了 這就是包租婆二小姐最簡(jiǎn)單的投資秘訣 根本就不需要故弄玄虛裝神弄鬼 二小姐每年的生日愿望就是—— 沒！有！空！關(guān)！ 租售比理論是奠基式的理論 它戰(zhàn)勝一切無需飄渺的皮相 ——規(guī)劃皮相 ——交通皮相 ——戶型皮相 ——物業(yè)皮相 這些都是輔助因子 只有租售比是決定性因子 房?jī)r(jià)不一定代表真實(shí)需求 它可能更代表當(dāng)年度的信貸政策 但租金，一定代表真實(shí)需求 代表這個(gè)城市居民的支付能力 源源不斷有年輕人涌入的城市 一定有足夠的租金支撐能力 我非常喜歡看QQ大數(shù)據(jù)一年一度發(fā)布的 《全國(guó)城市年輕指數(shù)》 他是以手機(jī)QQ登錄數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)的全國(guó)16-35歲年輕群體人口占比波動(dòng)等多項(xiàng)數(shù)據(jù)加權(quán)計(jì)算得出。 QQ注冊(cè)用戶9億多 即時(shí)在線人數(shù)最高峰值2.66億 下圖的光點(diǎn)就代表該區(qū)域手機(jī)QQ登錄人群密度 二小姐常說 一個(gè)騙子，他只能保持斗志最多3個(gè)月 如果能騙一世，能騙過所有人 他就不叫騙子 同樣的道理 統(tǒng)計(jì)局的假數(shù)據(jù)，只能騙過上面 騙不過大數(shù)據(jù) 在騰訊這種9億的大數(shù)據(jù)體系下 任何裝模作樣的“作偽”都會(huì)被秒殺于無形 在大數(shù)據(jù)面前我們都是一絲不掛的 所以此類數(shù)據(jù) 可以放心大膽地信任 我?guī)凸灸猛恋?、寫宏觀報(bào)告、可研分析 也喜歡引用這些數(shù)據(jù) 捂臉 一定不能讓老板知道 我的數(shù)據(jù)是從QQ這里抄的 QQ怎么了？ 別老是自命清高看不起QQ嘛 我們先來看各類城市的年輕指數(shù) 左圖是2016年數(shù)據(jù) 右圖是2017年數(shù)據(jù) 一線城市年輕指數(shù)最高 平均得分79分 其次是二線城市74分 三四五線小城市基本沒區(qū)別 都在六十幾分區(qū)間掙扎 因?yàn)槟贻p人夠多 所以這些年一線城市漲的多 沒毛病 2017年和2016年的數(shù)據(jù)基本差不多 說明城市格局將繼續(xù)穩(wěn)定下去 不會(huì)發(fā)生突變 但一線人口略減 說明有人口流出至二線 一點(diǎn)點(diǎn)而已 一線城市里 又以深圳的年輕指數(shù)為最高 人家京滬77分，76分 深圳遙遙領(lǐng)先87分 所以哪怕深圳已經(jīng)深度調(diào)整超過12個(gè)月了 他依然是一個(gè)可以買入的城市 找地鐵站周邊500米左右的次新房買入 不能包你賺 但肯定跑贏全國(guó)大盤 哪怕全中國(guó)大盤危如累卵 他也將是最后幾個(gè)倒下的 再來看一個(gè)有趣的宏觀差異 究竟是南方更有前途？ 還是北方更有前途？ 大眾的認(rèn)知里，可能是南方更有前途 具體說不上來 就是一種感覺 好了 大數(shù)據(jù)告訴你 南方69分 北方64分 你的感覺是對(duì)的 的確南方更有前途 北方年輕人最活躍的三大城市是： 鄭州 西安 北京 南方年輕人最活躍的三大城市是： 深圳 貴陽(yáng) 金華 同樣的 在上述城市買房 不能包你賺 但肯定能跑贏全國(guó)大盤 南北差異的定量化分析 （69Vs64） 還有一個(gè)指導(dǎo)意義 當(dāng)你面臨人生重大抉擇時(shí) 在南北兩座城市搖擺不定的時(shí)候 大數(shù)據(jù)告訴你——請(qǐng)去南方！ 以上建議僅針對(duì)搖擺不定，舉棋不定 如果是北京和金華 當(dāng)然不能放在一起比啦
可能很多人對(duì)貴陽(yáng)/金華的入圍感覺好奇 這些沒啥存在感的城市 是如何殺出重圍順利打榜的呢？ 二小姐需要特別分析一下
貴陽(yáng)和金華 雖然年輕指數(shù)得分均為85分 但兩者有區(qū)別 年輕指數(shù)只是參考值，不是決定值 不能刻舟求劍 我會(huì)建議你去貴陽(yáng)買房 但不建議去金華買房 貴州是單核省份 一家獨(dú)大的省會(huì) 說明本省沒有特別的競(jìng)爭(zhēng)力 必須傾注所有資源打造一個(gè)省份名片 才能避免被沿海吸走人才資源 所以你看到了 貴陽(yáng)代表團(tuán)來陸家嘴搶客戶 全陸家嘴3300多家金融機(jī)構(gòu) 至少被挖走10%！ 還有印度五大IT巨頭 現(xiàn)在由國(guó)家出面全部拉到貴陽(yáng)去建機(jī)房了 我不能多說 懂的人自然懂 貴陽(yáng)一家獨(dú)大，唯我獨(dú)尊 集中全省的人力物力財(cái)力發(fā)展貴陽(yáng) 省內(nèi)別的城市都是它吸血的對(duì)象 貴州區(qū)域性經(jīng)濟(jì)雖然不發(fā)達(dá) 但貴陽(yáng)它吃得腦滿腸肥?。?/span> 年輕指數(shù)85分的加持 租售比25年的支持 （貴陽(yáng)出租25年回本的房子多） 所以你看，無論貴州省有多窮 至少在當(dāng)下 貴陽(yáng)的投資潛力可算是全國(guó)翹楚 所以他順利打榜了 類似的理論也可以用在鄭州/武漢/南昌 不能包你賺 但肯定能跑贏全國(guó)大盤 并且這種指標(biāo)是前瞻性的 京滬的年輕指數(shù)雖然高 但租售比已經(jīng)很低了 說明近期房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到位 你把5年前京滬的年輕指數(shù)和租售比拉出來看一看—— 年輕指數(shù)很高 租售比30年 果斷可以買入??！ 指標(biāo)用于預(yù)測(cè)未來趨勢(shì) 不能用于評(píng)價(jià)當(dāng)下 從指標(biāo)看 深圳貴陽(yáng)的投資潛力高于京滬
金華的年輕指數(shù)和貴州不同 金華和蘇州/東莞/溫州一樣 靠的是制造業(yè)帶來的年輕人 而制造業(yè)在衰敗 說多了會(huì)被封，我就不說了 反正你記住結(jié)論即可 制造業(yè)在衰敗 所有靠制造業(yè)發(fā)家致富的城市不具備長(zhǎng)期投資潛力 廣東人生育率高，更愛生孩子 有新生人口的填充 所以東莞還具有一定的抗打擊能力 浙江省和江蘇省都不愛生孩子 典型的低生育率地區(qū) 再加上制造業(yè)衰敗，原來流入的年輕人持續(xù)流出 所以我不看好金華/蘇州/溫州 即便他們的年輕指數(shù)很高 好啦 不要因?yàn)槲沂钦憬诉€唱空浙江罵我 浙江如此低的生育率，必將日后在長(zhǎng)期的國(guó)內(nèi)各省份競(jìng)爭(zhēng)中漸漸落于下風(fēng) 江蘇你也不要笑 五十步笑百步 你們江浙滬包郵區(qū)不肯生 就讓內(nèi)陸欠發(fā)達(dá)地區(qū)老鄉(xiāng)幫你生嘛
快來找找你們家的年輕指數(shù)吧！ 他們就是你房子日后的接盤俠！ 房子是用來住的！ 包租婆二小姐每年的生日愿望就是： 沒！有！空！關(guān)！
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