5月3日，多倫多地產(chǎn)局公布了最新的成交統(tǒng)計(jì)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，從整體上看，2017年4月份的成交量比上一年同期微跌3.2%，而新上市待售物業(yè)的數(shù)量比上年同期增加了33.6%之多！這標(biāo)志著，市場(chǎng)供求比例正在發(fā)生明顯變化。

我們?cè)倏匆豢淳植康奈⒂^(guān)市場(chǎng)。上一周，我介紹說(shuō)，在Bayview高中校區(qū)內(nèi)畫(huà)出的一片區(qū)域中，當(dāng)時(shí)有75間各類(lèi)型房屋在掛牌出售。今天，這個(gè)代表供應(yīng)的數(shù)字是77間，變化不大。

我們可以簡(jiǎn)單地把成交數(shù)量當(dāng)作市場(chǎng)的需求。

在 “省政府16條” 出臺(tái)以前，這個(gè)區(qū)域毎月成交量為40余間。

出臺(tái)之后第一周，成交量急降為只有2間。

現(xiàn)在是”省政府16條”出臺(tái)后第二周，成交量回彈到一周5間。

我們假設(shè)，未來(lái)一段時(shí)間，這一區(qū)域毎月成交量比過(guò)去降一半，約為毎月20余間，使供求比例達(dá)到3.5:1，或者說(shuō)，每一個(gè)真正買(mǎi)家可以有3個(gè)半房子供他/她去選擇。在地產(chǎn)教科書(shū)上，市場(chǎng)供應(yīng)等于需求的3到4倍，我們稱(chēng)這樣的市場(chǎng)是供求平衡的。

大多倫多地區(qū)每年都吸引大量的新移民定居此地，如果您是初次買(mǎi)家，您當(dāng)然需要確保在買(mǎi)賣(mài)合同中有保護(hù)買(mǎi)家利益的條款。市場(chǎng)上新舊房屋種類(lèi)繁多，其中涉及的問(wèn)題也是千變?nèi)f化。既使您是有經(jīng)驗(yàn)的換房客或是投資客人，您買(mǎi)的下一個(gè)房子也不同于上一個(gè)，買(mǎi)賣(mài)合同的條款也要因應(yīng)所買(mǎi)的房子不同而做調(diào)整，從而保護(hù)您的利益。

多倫多地產(chǎn)局是提供了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)準(zhǔn)格式和部分標(biāo)準(zhǔn)條款，但這是不夠的。稱(chēng)職的買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)還會(huì)為您起草一些可以用來(lái)保護(hù)買(mǎi)家利益的特別條款，作為買(mǎi)賣(mài)合同的的組成部分，慣稱(chēng)為Schedule A。

下面，我們一起看一看有哪些有用的合同條款:

<最普通的保護(hù)性條款>

1.貸款條件:

放入貸款條件，使買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同成為有條件的可撤消的，如果買(mǎi)家在雙方商定的時(shí)間內(nèi)(一般為3到5個(gè)工作日) 拿不到貸款，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)簽署Mutual Release撤消買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)家可以全額取回訂金。

這個(gè)條款對(duì)買(mǎi)家的保護(hù)作用是很明顯的，過(guò)去兩年各大銀行對(duì)審批房屋貸款持越來(lái)越謹(jǐn)慎的態(tài)度，各銀行審批房屋貸款的條件也各不相同，有時(shí)，缺少某些特定文件的買(mǎi)家朋友在申請(qǐng)房屋貸款時(shí)就可能遇到困難。

當(dāng)然，如果買(mǎi)家朋友手中有足夠多的資金，又已經(jīng)做了預(yù)先審批(Pre-Approval) ，這個(gè)條件也可以作為談判籌碼，先放上后取消。

2.驗(yàn)房條件:

放入驗(yàn)房條件，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同就是有條件的可撤消的，買(mǎi)家須在雙方商定的時(shí)間內(nèi)(一般為3到5個(gè)工作日) 找專(zhuān)業(yè)驗(yàn)屋師驗(yàn)房，如果有買(mǎi)家不滿(mǎn)意的問(wèn)題而賣(mài)家又不肯修理，買(mǎi)賣(mài)雙方可以撤消買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)家全額取回訂金。

加入這個(gè)條件，通?？梢员苊赓I(mǎi)家錯(cuò)誤地買(mǎi)入有重大缺陷的房子。此外，很多房子已有幾十年房齡，驗(yàn)房如同體檢，讓買(mǎi)家全面了解房子的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，將來(lái)入住以后就可以有針對(duì)性地維修保養(yǎng)房屋，使自己的房屋保值增值。沒(méi)有一間房子是完美無(wú)缺的，買(mǎi)家在使用驗(yàn)房條件的時(shí)候也應(yīng)該分辯問(wèn)題的大小，平衡優(yōu)缺點(diǎn)。民間有一句經(jīng)驗(yàn)之談—-能用錢(qián)解決的問(wèn)題就不是大問(wèn)題！

3.賣(mài)方清還所有抵押貸款:

雖然買(mǎi)賣(mài)合同中標(biāo)準(zhǔn)條款部分已經(jīng)涉及這個(gè)問(wèn)題，但只限于有限的幾類(lèi)抵押貸款。買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)應(yīng)該在Schedule A中加入要求賣(mài)家淸還所有一切抵押貸款的特別條款來(lái)保護(hù)買(mǎi)家的利益，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)準(zhǔn)條款部分並未提到與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的私人貸款。

4.公寓大廈管理文件:

買(mǎi)方可以要求賣(mài)方提供公寓大廈管理文件供買(mǎi)方律師審閱，若律師認(rèn)為有重大問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方可以撤消買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)家全額取囬訂金。

偶爾有公寓大廈需要向每個(gè)業(yè)主收取一次性的大額金錢(qián)做重大維修，或是有人受傷，大廈要做大額賠償。仔細(xì)研讀公寓大廈管理文件就可以避免買(mǎi)入這樣的” 有毒物業(yè)” 。既使公寓大廈當(dāng)前狀態(tài)一切正常，這份文件也會(huì)幫助買(mǎi)方全面了解公寓大廈當(dāng)前以至未來(lái)幾年的財(cái)務(wù)狀態(tài)，基本可以預(yù)計(jì)未來(lái)管理費(fèi)上升的速度。

<有關(guān)季節(jié)天氣的合同條款>

5.設(shè)備過(guò)冬準(zhǔn)備條款:

買(mǎi)方可以要求賣(mài)方對(duì)房屋附屬設(shè)備做好入冬前準(zhǔn)備工作，並在產(chǎn)權(quán)交接時(shí)提供完成這些工作的證明文件。

例如，買(mǎi)家在8月中下旬看房簽約買(mǎi)入有游泳池或是有室外花草噴灌系統(tǒng)的房屋，產(chǎn)權(quán)交接的日子定在了10月底或以后。這時(shí)，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)必須加入上述條款，雙方簽約后，賣(mài)方必須按合同要求做好上述設(shè)備的入冬前準(zhǔn)備工作，也就是放掉所有存水並用壓縮空氣淸干地下管道。這個(gè)工作對(duì)賣(mài)家來(lái)講可能只是$200一次性支出，若買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)不寫(xiě)入合同，賣(mài)家也可以不做。但是，如果冬季凍壞了管道，買(mǎi)家來(lái)年要花的維修費(fèi)用可能會(huì)超過(guò)千元。

6.冷氣機(jī)跨季節(jié)保修條款:

如果在冬季買(mǎi)房收房，買(mǎi)方通常沒(méi)有機(jī)會(huì)檢驗(yàn)現(xiàn)有冷氣機(jī)的工作狀態(tài)。這時(shí)，買(mǎi)方可以在買(mǎi)賣(mài)合同中要求賣(mài)方對(duì)冷氣機(jī)跨季節(jié)保修。例如，用專(zhuān)門(mén)一個(gè)條款寫(xiě)明，到來(lái)年5月中下旬的某個(gè)特定日期前，買(mǎi)方可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士檢驗(yàn)現(xiàn)有冷氣機(jī)，如果確實(shí)有問(wèn)題並且有專(zhuān)業(yè)報(bào)告，賣(mài)家依然負(fù)責(zé)冷氣機(jī)的保修。

過(guò)去幾個(gè)月完全是賣(mài)方市場(chǎng)，買(mǎi)家朋友們幾乎沒(méi)有機(jī)會(huì)在買(mǎi)賣(mài)合約中加條件去保護(hù)自己。現(xiàn)在，市場(chǎng)供求發(fā)生變化，買(mǎi)家朋友們也可以有機(jī)會(huì)為自己多爭(zhēng)取一些機(jī)會(huì)來(lái)保護(hù)自己的利益。

此外，買(mǎi)發(fā)展商新建房屋與買(mǎi)二手房的合同條款也有不同。買(mǎi)剛?cè)胱〔坏揭荒甑男陆ü⑴c買(mǎi)已入住兩年以上的公寓單位合同條款也有不同。更不要說(shuō)，買(mǎi)普通價(jià)位的房子與買(mǎi)入價(jià)值數(shù)百萬(wàn)的豪宅所用合同條款更是很不一樣的。本期篇幅有限，讓我們下周繼續(xù)探討。

(作者為全職專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，以國(guó)粵英語(yǔ)提供全方位買(mǎi)賣(mài)與租賃專(zhuān)業(yè)服務(wù)，免費(fèi)估價(jià)。本文純屬個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，歡迎各位指正，期待個(gè)案交流。如有查詢(xún)，請(qǐng)電郵至jbai2012@gmail.com 。査閱更多本經(jīng)紀(jì)的專(zhuān)業(yè)文章，歡迎登陸博客 http://blog./u-259391/及個(gè)人網(wǎng)頁(yè)www.jamesbai.com)