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2018年，在澳洲住宅地產(chǎn)市場不景氣的狀況下，房產(chǎn)專家表示澳洲的商業(yè)地產(chǎn)反倒進入了鼎盛時期，“不夸張地說，去年是澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模最大的一年。” 先是澳大利亞有史以來最大的企業(yè)收購案——購物中心巨頭Westfield的出售，價值高達330億澳元。 接著私募股權(quán)巨頭黑石集團（Blackstone）與加拿大Omars養(yǎng)老基金旗下的房地產(chǎn)公司Oxford就總值34億澳元的澳洲房地產(chǎn)信托基金Investa Office Fund展開了一場惡戰(zhàn)，最終后者簽訂了收購計劃協(xié)議。 企業(yè)并購活動仍在繼續(xù)，海外收購者對上市公司Propertylink、Gateway、Ingenia和澳洲房地產(chǎn)基金Australian Unity Office Fund采取了行動。然而隨著美國利率增長，股市日益動蕩，澳大利亞住宅市場暴跌，以及人們對商業(yè)地產(chǎn)各領(lǐng)域高估值的擔(dān)憂，2019年預(yù)計將面臨更多考驗。 《澳洲金融評論》采訪了多位房產(chǎn)投資界的銀行大咖，看看他們對2019年的澳洲商業(yè)地產(chǎn)做出了哪些展望！ 房產(chǎn)投資銀行摩根大通（JP Morgan），Rob Morant 摩根大通集團（JP Morgan）Rob Stanton：澳大利亞仍將是全球房產(chǎn)收購的熱門國家。過去一年澳元下跌，和其他發(fā)達國家市場相比，澳洲的房地產(chǎn)收益率和利率之差頗具吸引力。全球許多私人股本機構(gòu)在2018年吸引大規(guī)模資金后，擁有大量資金可以投入運營。因此，我們預(yù)計入境商業(yè)地產(chǎn)收購的數(shù)量將繼續(xù)增長。優(yōu)秀的REIT管理團隊將繼續(xù)調(diào)整其投資組合，以適應(yīng)每個房地產(chǎn)次領(lǐng)域日益變更的供求動態(tài)。 瑞銀（UBS），Tim Church 瑞銀集團（UBS）Tim Church：雖然REIT的交易價格通常低于有形資產(chǎn)凈值或凈資產(chǎn)價值，但我們認為，對于潛在收購活動而言，這一直是主要指標，尤其是對于那些非熱門行業(yè)（即住宅和零售地產(chǎn)）的REIT而言。此外，我們已經(jīng)在現(xiàn)有的非上市房地產(chǎn)基金中看到大量的贖回請求，特別是在零售資產(chǎn)類別。其中一些贖回是希望減持資產(chǎn)類別，另一些則是針對管理層的抗議投票。Charter Hall、Dexus和Goodman Group等優(yōu)質(zhì)批發(fā)管理公司繼續(xù)吸引大量非上市資本流入。我們預(yù)計還將看到投資進入我們首選的資產(chǎn)類別，如工業(yè)物流；租賃和辦公室；以便利性為導(dǎo)向的零售和專業(yè)資產(chǎn)，特別是醫(yī)療保健領(lǐng)域。 瑞銀集團（UBS）Tim Church：沒有一個答案可以充分解決這個問題，因為它是從發(fā)行方的角度來看對抗方的質(zhì)量。例如，低負債的高質(zhì)量借款人的債務(wù)成本和可用性在過去幾年沒有發(fā)生重大變化。與之形成鮮明對比的是，中小型住宅開發(fā)商則無奈被各大銀行拋棄，只得尋找其他債務(wù)資本來源，而這些債務(wù)資本必不如之前那么充足，成本也會高得多。隨著住宅市場泡沫和宏觀審慎措施的推動，各大銀行紛紛退出，我們看到一些非傳統(tǒng)的債務(wù)發(fā)行人脫穎而出。我們也看到一些高質(zhì)量的資金進入債務(wù)市場。 花旗集團（Citi），Ben Connolly 花旗集團（Citi）Ben Connolly：我們預(yù)計2019年國內(nèi)通脹將保持低迷，導(dǎo)致基本利率在2020年之前保持在當(dāng)前水平。但國內(nèi)信貸利差可能會擴大。我們預(yù)計非銀行貸方和國際銀行的活動將繼續(xù)增加，這些銀行將為全球投資者構(gòu)建和分配融資。 麥格理資本（Macquarie Capital），Antony Green 麥格理資本（Macquarie Capital）Antony Green：人們似乎一致認為，我們正處于這個房地產(chǎn)周期的頂端。市場顯然進入了一個周期較后階段，這個周期將延伸至辦公室和工業(yè)領(lǐng)域。辦公室和工業(yè)（物流）仍是亮點，基本面繼續(xù)支撐業(yè)績。REIT一直在重塑投資組合，以加強資產(chǎn)負債表，并展示明確的增長戰(zhàn)略。麥格理資本（Macquarie Capital）認為，對高質(zhì)量預(yù)防性工具和有增長機會的替代資產(chǎn)類別的持續(xù)需求。在近期至中期內(nèi)，我們預(yù)計會越來越關(guān)注活躍的資產(chǎn)管理，從而推動經(jīng)濟增長和表現(xiàn)優(yōu)異，而不是大幅壓縮資產(chǎn)上限。 財富管理公司Evans Dixon，Ian Holmes Evans Dixon，Ian Holmes：我們認為房地產(chǎn)周期進展順利，房地產(chǎn)集團需要在資本配置方面持謹慎態(tài)度。在許多市場中，我們已經(jīng)看到一級和二級市場之間的差價縮小，可以預(yù)期，當(dāng)周期逆轉(zhuǎn)時，差價將會逆轉(zhuǎn)。雖然我們預(yù)計市場不會進一步大幅壓縮利率上限，但我們認為改善資產(chǎn)和投資組合質(zhì)量是減輕下行風(fēng)險的最佳策略。
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