目標(biāo)成本主數(shù)據(jù)那些事兒

樹悲風(fēng) 2020-12-20

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有聽說各大地產(chǎn)公司都在建設(shè)主數(shù)據(jù)系統(tǒng)，到底什么是主數(shù)據(jù)，本文從：主數(shù)據(jù)的定義，主數(shù)據(jù)管理的目的，哪些數(shù)據(jù)算主數(shù)據(jù)，各主數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系，這四個(gè)方面進(jìn)行簡要說明。

1.何為“主數(shù)據(jù)”？

主數(shù)據(jù)，俗稱基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是公司內(nèi)部各部門能夠共享，且可以在不同的業(yè)務(wù)場景中重復(fù)利用的數(shù)據(jù)。

例如：規(guī)劃建筑面積，計(jì)容建筑面積，可售面積，占地面積，車位數(shù)量，戶數(shù)等。

2.為何要進(jìn)行主數(shù)據(jù)管理？

主數(shù)據(jù)管理的目：是在獲取項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的時(shí)候，能夠保證是及時(shí)的，準(zhǔn)確的，可追溯的，各部門的口徑是一致的，便于高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策。

主數(shù)據(jù)使用場景：可售面積分三個(gè)階段：規(guī)劃階段可售面積，預(yù)測階段可售面積，實(shí)測階段可售面積，每個(gè)階段的面積會(huì)有一定偏差。

某地產(chǎn)公司整個(gè)項(xiàng)目的利潤管控由成本統(tǒng)籌，每月需要計(jì)算動(dòng)態(tài)利潤，思路是：“動(dòng)態(tài)成本”結(jié)合“動(dòng)態(tài)貨值”可以推算出動(dòng)態(tài)利潤；

某項(xiàng)目規(guī)劃階段可售面積100000m2，預(yù)測階段可售面積（預(yù)售證）為99000m2,成本在計(jì)算“動(dòng)態(tài)貨值”的時(shí)候還是采用“規(guī)劃階段的可售面積”，導(dǎo)致貨值減少，動(dòng)態(tài)利潤失真。

案例說明：可售面積作為主數(shù)據(jù)之一，需要在不同階段進(jìn)行及時(shí)更新；

出預(yù)售證后需要將“規(guī)劃階段可售面積”更新為“預(yù)測階段可售面積”；

項(xiàng)目交房結(jié)利階段，需要將“預(yù)測階段可售面積”更新為“實(shí)測階段可售面積”

3.到底哪些算是主數(shù)據(jù)？

面積指標(biāo)：規(guī)劃建筑面積，計(jì)容建筑面積，可售面積，占地面積，人防面積，非人防面積，基底面積，相關(guān)配套面積等。

控制指標(biāo)：容積率，建筑謬，綠地率，可售比，車位配比，停車效率，限高等。

功能參數(shù)指標(biāo)：樓棟數(shù)，單元數(shù)，電梯數(shù)，地上車位數(shù)，地下車位數(shù)，出入口數(shù)量等；

主數(shù)據(jù)非常多，以上列舉部分常用的重要的主數(shù)據(jù)便于大家理解；

4.各主數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系

建設(shè)用地面積=建筑基底面積+道路面積+景觀面積（含地上車位S）

景觀面積=綠化面積+園建面積+水景面積（注意景觀面積，不能低于項(xiàng)目綠化面積指標(biāo)）

建筑用地面積=各產(chǎn)品的建筑用地面積之和

總基底面積=小型公配總基底面積+各個(gè)產(chǎn)品基底面積；

實(shí)際容積率=計(jì)容積率面積/總用地面積,計(jì)容建面不能超過項(xiàng)目規(guī)劃可計(jì)容面積

建筑密度（%）=總基底面積/建設(shè)用地面積*100 不能超項(xiàng)目規(guī)劃建筑密度指標(biāo)；

基本面積邏輯：一般項(xiàng)目可售面積≤計(jì)容面積≤建筑面積

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來自：樹悲風(fēng) > 《地產(chǎn)測算》

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