投實訊：1月21日，鄭州市政府公布《2015年鄭州市房地產(chǎn)形勢分析》，2015年鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成2000.2億元，同比增長14.7%，開發(fā)投資增速高于全國10.7個百分點；

再看銷售數(shù)據(jù)，2015年鄭州市商品房銷售面積為1898.7萬平方米，同比增長19.3%，商品房銷售面積增速高于全國12.8個百分點，領(lǐng)先幅度逐漸增大。其中鄭州市住宅銷售面積增幅領(lǐng)先全省全國20個百分點以上。

根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布2015年12月份“鄭房指數(shù)”，鄭州市商品房銷售均價達(dá)9262元/平方米，比2014年上漲2.5%。其中，商品住宅去年銷售均價為8857元/平方米，比2014年漲了841元，漲幅為10%。

2015年9月，投實發(fā)布《2015年河南省房價、GDP和人口的關(guān)系分析報告》，報告顯示：以階段性時點和區(qū)域樣本來看，房價與GDP 并未呈現(xiàn)完全的正反饋；與各地GDP的總量和增速相比，房價與人口變化的相關(guān)性更強。

與省會鄭州堅挺的房地產(chǎn)市場形成對比的是，2016河南兩會上的最新數(shù)據(jù)：河南省個別省轄市市區(qū)和三分之一左右的縣級城市住宅去庫存周期超過18個月，縣級城市去庫存壓力較大。根據(jù)河南省住建廳廳長的預(yù)測：河南地區(qū)房地產(chǎn)差異將進(jìn)一步分化，省會鄭州市商品住房價格將有所上漲。

2015年12月17日，同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，鄭州市人口從2009年的752萬，到2014年增加到了937萬，五年間凈增人口185萬，成為人口凈流入數(shù)量第七大的城市。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生動力不足之時，人口流動才是房地產(chǎn)業(yè)真正的“剛需”。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題較為嚴(yán)重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為空城。

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河南房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步分化 縣級城市去庫存壓力較大 鄭州房價將進(jìn)一步上漲？

在2016年河南省政府工作報告中明確指出，從短期看，我省投資增長后勁不足，一些縣城存在房地產(chǎn)庫存過大的問題。

在2016年河南兩會記者會上，河南省住建廳廳長裴志揚表示，個別省轄市市區(qū)和三分之一左右的縣級城市住宅去庫存周期超過18個月，縣級城市去庫存壓力較大。

從庫存情況看，庫存增速減緩，但區(qū)域分化進(jìn)一步加大。截至2015年12月底，全省已竣工商品房庫存面積3607萬平方米，去庫存周期5個月，雖然總體上已竣工待售商品房空置存量不大，但據(jù)房管部門統(tǒng)計，除竣工商品房外，全省還有已取得預(yù)售未竣工的待售商品房7554萬平方米，兩類合計1.1161億平方米，去化周期17個月，其中省轄市市區(qū)15個月，縣級城市19個月。個別縣城去庫存壓力較大，其中嵩縣、許昌縣、臨潁縣、舞陽縣、西峽縣、陜縣、新縣商品住房庫存去化周期在36個月以上。

住宅銷售形勢好于非住宅，商住好于純商業(yè)，中小戶型銷售好于大戶型，多層小高層銷售好于高層住宅。大型品牌企業(yè)產(chǎn)品銷售增長穩(wěn)定，消化庫存周期在合理區(qū)間，企業(yè)運營較好。小型房地產(chǎn)企業(yè)、小項目產(chǎn)品相對滯銷，去庫存壓力較大。

裴志揚指出，河南地區(qū)差異將進(jìn)一步分化，省會鄭州市商品住房價格將有所上漲，其他省轄市中心城區(qū)商品房價格基本持平或小幅上漲，部分去庫存周期長的縣級城市價格會有所松動，有一定的價格下降空間。

投實此前進(jìn)行的意向調(diào)查結(jié)果也與住建廳廳長的觀點一致：2016年初投實推出的《投實金服·2015金融從業(yè)者調(diào)查暨2016趨勢研判》中，調(diào)查者對于樓市的走勢判斷基本上是一面倒，80.94%的人都認(rèn)為一線城市房價會毫無疑問會繼續(xù)上漲，其中有14.83%認(rèn)為2016年房價會繼續(xù)全面上漲，特別是一線城市，66.11%認(rèn)為兩極分化嚴(yán)重，一線上漲，其余的下跌。

人口流動是支撐房價的真實因素？

2015年9月，投實發(fā)布《2015年河南省房價、GDP和人口的關(guān)系分析報告》，以階段性時點和區(qū)域樣本來看，房價與GDP 并未呈現(xiàn)完全的正反饋；與各地GDP的總量和增速相比，房價與人口變化的相關(guān)性更強。

2015年12月17日，同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，鄭州市人口從2009年的752萬，到2014年增加到了937萬，五年間凈增人口185萬，成為人口凈流入數(shù)量第七大的城市。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生動力不足之時，人口流動才是房地產(chǎn)業(yè)真正的“剛需”。但房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征決定了，去庫存需求恐難以與人口流動的大勢相吻合。數(shù)據(jù)顯示，未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題較為嚴(yán)重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為空城。

據(jù)測算，我國主流城市的購房年齡段主要集中于25-44歲，從2015年開始，這部分人群占總?cè)丝诘谋戎亻_始下降。在2025年以前，25-44歲人口的總量依然可以穩(wěn)定在4億左右，但從大趨勢來看，人口紅利的下降已不可回避。在接下來的10年中選對城市，掌握剩余人口紅利，將是房企面臨的主要問題。

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