文/崔恒宇

編輯/斯問(wèn)

2014年，職場(chǎng)情景喜劇《廢柴兄弟》上線，講的是一名滿懷激情的創(chuàng)業(yè)者，因不堪租金壓力，將辦公室、甚至辦公桌出租。

最終，一間50平方米的辦公室，被賣(mài)假包的、開(kāi)照相館的、做婚戀網(wǎng)站的共享。甚至，做雜志的和賣(mài)光盤(pán)的還共享著一張辦公桌。

圖注：《廢柴兄弟》的共享辦公室

一個(gè)人、一張桌子、一臺(tái)電腦，就是一家公司。這是共享辦公的初階、滑稽版本，也是WeWork故事的起點(diǎn)。

2008年，亞當(dāng)·諾依曼經(jīng)營(yíng)著一家嬰兒服裝企業(yè)，為了節(jié)省開(kāi)支，他將辦公室分隔，并轉(zhuǎn)租其中的一部分。當(dāng)時(shí)，同一棟辦公樓的米蓋爾·麥克維利提了個(gè)建議，“索性去租更多房子，再重新分隔對(duì)外轉(zhuǎn)租?！?/p>

彼時(shí)，金融危機(jī)的蔓延給了他們風(fēng)口，大批失業(yè)人員轉(zhuǎn)化為自由職業(yè)者，他們對(duì)于廉價(jià)辦公場(chǎng)所的需求，形成了WeWork的客戶來(lái)源。

然而，這本是一個(gè)“創(chuàng)業(yè)小伙兒轉(zhuǎn)身當(dāng)上二房東”的故事，卻因?yàn)檐涖y孫正義的“買(mǎi)斷式”注資，成為了一個(gè)性感而魔幻的項(xiàng)目。

在今年10月1日之前，WeWork還與“魔幻”無(wú)關(guān)，隨著其母公司W(wǎng)eCompany撤回招股說(shuō)明書(shū)、推遲IPO計(jì)劃；CEO諾依曼辭職；被爆出將裁員至少2000人，相當(dāng)于員工總數(shù)的13%；對(duì)于投資業(yè)績(jī)低于預(yù)期，孫正義坦言“自己感到羞愧”，繼而對(duì)WeWork繼續(xù)投資95億美元……

這一系列連環(huán)動(dòng)作，讓W(xué)eWork從性感走向了魔幻。

值得一提的是，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹比孫正義更早關(guān)注到WeWork。

2014年，潘石屹在國(guó)外參觀了WeWork之后，決定把“共享辦公”引入到中國(guó)，推出SOHO 3Q。此后萬(wàn)科高管毛大慶操刀優(yōu)客工場(chǎng)、36氪旗下有了氪空間，上百個(gè)共享辦公項(xiàng)目一下子涌上來(lái)。

2014年，也就有了文章開(kāi)頭的場(chǎng)景，共享辦公成為了影視拍攝題材。

經(jīng)過(guò)幾年的野蠻生長(zhǎng)，去年潘石屹還高調(diào)提及要把SOHO3Q分拆上市，今年，他已經(jīng)放棄了這個(gè)計(jì)劃，根據(jù)媒體爆料，潘石屹已經(jīng)把SOHO3Q旗下11個(gè)項(xiàng)目打包賣(mài)出，已進(jìn)入合同審批流程。

如果說(shuō)WeWork尚且可以拿著孫正義的95億美元安穩(wěn)過(guò)冬，對(duì)于更多共享辦公的中國(guó)門(mén)徒而言，WeWork對(duì)行業(yè)造成的“毀滅式打擊”，還需要很長(zhǎng)時(shí)間去修復(fù)。

被剝?nèi)ヌ且碌腤eWork

根據(jù)《福布斯》消息，WeWork的最新估值從470億美元掉入28億美元。其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，僅僅今年上半年，WeWork就燒掉了23.6億美元現(xiàn)金。

曾經(jīng)，WeWork以廉價(jià)辦公室為初衷，租給囊中羞澀的創(chuàng)業(yè)者。諾依曼對(duì)其長(zhǎng)遠(yuǎn)構(gòu)想是“成為一個(gè)能夠處理空間租賃、設(shè)計(jì)、建造和管理的大規(guī)模商業(yè)機(jī)器，并由此孕育出無(wú)數(shù)個(gè)企業(yè)”。

日前，“電商在線”走訪了杭州市延安路的一家WeWork，這是WeWork在該地的第一個(gè)辦公空間，運(yùn)營(yíng)剛滿1年。

其坐落在杭州核心商圈，位置好的辦公室能看到西湖。走訪發(fā)現(xiàn)，入駐企業(yè)多為10名員工左右的小型創(chuàng)業(yè)公司，粗略計(jì)算入駐率在50%以下。

以私人辦公室為例，WeWork給出的價(jià)格為每個(gè)工位2200/月起，也就是說(shuō)，一個(gè)可以容納5個(gè)工位的辦公間，起步價(jià)格為1.1萬(wàn)元。

工作人員告訴“電商在線”，這個(gè)價(jià)位的私人辦公室一般位置偏差，空間偏小，工位價(jià)格只是基礎(chǔ)，最終還是要按照整體面積和辦公室的具體位置來(lái)計(jì)算價(jià)格。

以延安路WeWork為坐標(biāo)，700米之外，同在延安路上的嘉里中心寫(xiě)字樓，一間50平方米的辦公室報(bào)價(jià)7000元/月，可以容納6-12個(gè)工位數(shù)。

如果僅僅從工位數(shù)的性價(jià)比來(lái)看，WeWork在中國(guó)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)并不明顯。

一名共享辦公行業(yè)創(chuàng)業(yè)者分析稱(chēng)，WeWork雖然處在核心商圈，但是并不是高性價(jià)比的選擇；對(duì)于企業(yè)員工來(lái)說(shuō)，核心商圈的交通、房租等成本都在無(wú)形中增加。

所以WeWork必然不能繼續(xù)以中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)作為主要客戶，更不用說(shuō)零散的“閃座”（按小時(shí)計(jì)費(fèi)的臨時(shí)辦公需求）。大企業(yè)客戶的進(jìn)駐才是WeWork的主要營(yíng)收來(lái)源。

諾依曼已經(jīng)看到了這個(gè)痛點(diǎn)。2016年，是WeWork從“廉價(jià)辦公室”向“大規(guī)模商業(yè)機(jī)器”進(jìn)化的關(guān)鍵年，也是進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的第一年。隨著微軟、Salesforce、美國(guó)銀行、匯豐銀行等大企業(yè)的入駐，WeWork的企業(yè)級(jí)服務(wù)順利展開(kāi)。

2017年，WeWork的客戶中有20%的大公司（1000名員工以上），構(gòu)成其30%的收入。孫正義對(duì)WeWork的第一筆投資也在同年敲定，投資金額44億美元。這個(gè)數(shù)目是WeWork此前8輪融資總額的2.5倍，這也是孫正義一貫的“買(mǎi)斷式”投資風(fēng)格。

根據(jù)WeWork提交的招股書(shū)數(shù)據(jù)，其業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋全球29個(gè)國(guó)家、111個(gè)城市、擁有528家分店。會(huì)員數(shù)達(dá)到了52.7萬(wàn)名，企業(yè)客戶占比40%。而在2018年底，WeWork的會(huì)員數(shù)量還停留在40萬(wàn)名，其中大公司會(huì)員占比32%。

也就是說(shuō)，如果WeWork對(duì)于大公司的界定依然是1000名員工以上，那么在半年內(nèi)其大公司入駐數(shù)從128家上升至210家（以每家大公司租下1000個(gè)工位計(jì)算）。這些大公司足以養(yǎng)活一家新的上市公司嗎？資本市場(chǎng)并不認(rèn)可。

伴隨著會(huì)員數(shù)、門(mén)店數(shù)、覆蓋的國(guó)家和地區(qū)的增長(zhǎng)，WeWork在2019年上半年的租金成本超過(guò)12億美元，較上年同期增長(zhǎng)一倍。加上代理費(fèi)、人員管理等費(fèi)用，WeWork上半年總支出達(dá)到29億美元。同時(shí)，其上半年凈虧損比去年同期增長(zhǎng)25%，達(dá)到9億美元。

流血的業(yè)績(jī)上漲，并未成就WeWork的流血上市。規(guī)模擴(kuò)大也不等同于正確的規(guī)模擴(kuò)大。以“電商在線”走訪的杭州WeWork為例，1年內(nèi)，杭州出現(xiàn)了5家WeWork，僅僅是在延安路上就有3家。這些WeWork都沒(méi)有出現(xiàn)爆滿、供不應(yīng)求的狀態(tài)。

IPO撤回后，WeWork開(kāi)始正視這些“泡沫擴(kuò)張”。據(jù)外媒測(cè)算，WeWork計(jì)劃裁員人數(shù)在2000到4000名之間，此外，考慮在中國(guó)等市場(chǎng)關(guān)閉部分辦公場(chǎng)所。

10月22日，孫正義決定對(duì)WeWork繼續(xù)加碼95億美元，同時(shí)以17億美元將創(chuàng)始人諾依曼踢出局。

孫正義的動(dòng)作更是被外界稱(chēng)為“投資人爸爸含淚接盤(pán)”。截至目前，軟銀在WeWork上的累計(jì)投資接近190億美元。

WeWork的中國(guó)門(mén)徒

WeWork中國(guó)門(mén)徒的命運(yùn)，則差得多。

2014年，潘石屹走訪國(guó)外WeWork之后，為中國(guó)的共享辦公風(fēng)口起了個(gè)好頭，SOHO3Q的成長(zhǎng)讓追隨著看到了這個(gè)行業(yè)的熱鬧，短短幾年內(nèi)，SOHO3Q在全國(guó)布局26個(gè)中心，擁有超過(guò)2.6萬(wàn)個(gè)工位。

最熱的2015年，中國(guó)的共享辦公品牌超過(guò)了2000家。各家在比拼著旗下的工位數(shù)、營(yíng)業(yè)面積、融資情況。動(dòng)輒幾個(gè)億的融資，用于租地、裝修、轉(zhuǎn)租、運(yùn)營(yíng)，這門(mén)簡(jiǎn)單的地產(chǎn)生意夯出了一個(gè)新的賽道。

2015年，萬(wàn)科高管毛大慶創(chuàng)立優(yōu)客工場(chǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，優(yōu)客工場(chǎng)的融資總額在40億元左右。在完成對(duì)洪泰創(chuàng)新空間、無(wú)界空間、We do聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社的并購(gòu)后，市場(chǎng)估值接近110億元。

從融資規(guī)模來(lái)看，有36氪背書(shū)的氪空間與優(yōu)客工場(chǎng)接近，融資總額也在40億元左右。SOHO3Q、優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間基本構(gòu)成中國(guó)共享辦公的頭部品牌。

“有錢(qián)”之外，共享辦公更為核心的競(jìng)爭(zhēng)則體現(xiàn)在地段。事實(shí)上，在2016年之前，中國(guó)的創(chuàng)業(yè)孵化器更為熱鬧，直到現(xiàn)在，還是有人會(huì)認(rèn)為，“共享空間不就是孵化器”？

而地段正是兩者的主要區(qū)別之一。前者一般會(huì)選擇核心商圈，孵化器則更多是在偏遠(yuǎn)地區(qū)。另外的差別則體現(xiàn)在裝修設(shè)計(jì)與企業(yè)服務(wù)。

“我們之前（2016年之前）還是找舊樓和便宜的物業(yè)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)不對(duì)，要找有共享價(jià)值的樓?！彪纯臻g總裁鐘澍曾經(jīng)告訴媒體。租入成本、裝修成本、租出價(jià)格，三者之間的差價(jià)構(gòu)成最簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)模型。

好在，這個(gè)高度依賴于地段的賽道，并未激烈到近距離肉搏的階段，各自占據(jù)一方陣地，打不過(guò)了就賣(mài)出去，關(guān)門(mén)、被并購(gòu)的現(xiàn)象其實(shí)早已經(jīng)在中國(guó)市場(chǎng)上“病發(fā)”。

根據(jù)鉛筆道數(shù)據(jù)，到目前為止，還在運(yùn)營(yíng)并且有一定規(guī)模的共享辦公品牌已經(jīng)減少至80家左右，拿到B輪以上融資的品牌不到10家。這個(gè)需要資本“養(yǎng)肥”的賽道，“金主”在很大程度上決定著品牌命運(yùn)。

被“金主”孫正義用95億美元兜住的WeWork將如何扭轉(zhuǎn)？中國(guó)門(mén)徒或許并沒(méi)有耐心去等待那個(gè)答案。從上千個(gè)共享辦公品牌中勝出的個(gè)位數(shù)玩家將沖刺下一個(gè)賽點(diǎn)。

根據(jù)Frost & Sullivan數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)到2022年，中國(guó)共享辦公市場(chǎng)的空間面積可達(dá)到7890.7萬(wàn)平方米，占商業(yè)辦公物業(yè)總面積的16.36%。

共享辦公是個(gè)偽需求嗎？

孫正義并沒(méi)有得到投資伙伴的支持，甚至圍繞WeWork的案例，軟銀內(nèi)部還上演著權(quán)力斗爭(zhēng)。

在這個(gè)“去除中間商賺差價(jià)”的時(shí)代，減少中間環(huán)節(jié)成為每個(gè)行業(yè)都在發(fā)力的點(diǎn)，而共享辦公在本質(zhì)上還是整租辦公空間之后，進(jìn)行設(shè)計(jì)、裝修，更合理高效地利用空間。但本質(zhì)上，逃不開(kāi)“二房東”的桎梏。共享空間到底是不是個(gè)偽需求？

回答這一問(wèn)題，必須往回看，為什么共享辦公的概念會(huì)沖出來(lái)，解決創(chuàng)業(yè)公司辦公場(chǎng)地問(wèn)題之外，將寫(xiě)字樓從時(shí)間和空間上進(jìn)一步拆解才構(gòu)成其存在的根本。

從空間上看，原本動(dòng)輒幾十個(gè)平方米的辦公室，被拆解到單個(gè)工位，靈活地解決了不同成長(zhǎng)階段的企業(yè)訴求；從時(shí)間上看，對(duì)于工位的租賃時(shí)長(zhǎng)從幾個(gè)月降到了天，甚至出現(xiàn)了以小時(shí)計(jì)費(fèi)的“閃座”，也就是說(shuō)星巴克能夠給予的臨時(shí)辦公場(chǎng)景，共享辦公品牌又提供了另外一個(gè)選項(xiàng)。

傳統(tǒng)寫(xiě)字樓租賃的不靈活、空置問(wèn)題，被共享辦公找到了優(yōu)化解決方案。解決靈活度之外，會(huì)議室、活動(dòng)室、休閑室等靈活的空間組合，被認(rèn)為是現(xiàn)代人對(duì)于辦公場(chǎng)所的剛性需求。但是，共享辦公一邊依賴于大企業(yè)的入駐數(shù)量及穩(wěn)定程度，另一方面又依賴于獨(dú)立工位、開(kāi)放性工位的流動(dòng)。

實(shí)現(xiàn)盈利與盈利的可持續(xù)性，對(duì)于共享辦公來(lái)說(shuō)，難度系數(shù)被無(wú)限放大。收租之外，共享辦公品牌還必須創(chuàng)造更多服務(wù)去實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。

WeWork在服務(wù)上花的精力并不少，其主張的“空間即服務(wù)”模式，為會(huì)員提供靈活的工作空間和全球社區(qū)力量，WeWork解釋這些都是可以用低成本的方式實(shí)現(xiàn)。但顯而易見(jiàn)的是，這種低成本的服務(wù)更好地作用于存量會(huì)員，對(duì)于會(huì)員增量收效甚微。

共享辦公有其存在的合理性，但市場(chǎng)并不樂(lè)觀。

根據(jù)好租研究的數(shù)據(jù)，以對(duì)于共享辦公需求旺盛的上海為例，其共享辦公的比例在6%左右，其他城市則在4%以下。以每年超過(guò)50%的增長(zhǎng)率計(jì)算，直到2030年共享辦公在整個(gè)辦公空間的占比才會(huì)到達(dá)30%。

但不可否認(rèn)的是，倘若WeWork順利上市，共享辦公行業(yè)又會(huì)是另一番光景。回到孫正義對(duì)諾依曼說(shuō)的那句話，“在一場(chǎng)戰(zhàn)斗中，瘋子比聰明人更容易贏?！?/p>

這時(shí)候，孫正義不愿意做那個(gè)聰明人。