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一、房地產(chǎn)融資概念 房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。 二、房地產(chǎn)融資分類 按融資主體劃分 融資主體：出面進行融資活動，并承擔融資責任與風險 按資金來源渠道劃分 按承擔風險和取得報酬方式劃分 按融資形式劃分 銀行 信托 信托的運作原理 私募基金 房地產(chǎn)私募基金是指通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。 基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務費用，基金管理者收取代理費用。 券商 保險
注：目前保險資金投資項目應僅用于租賃 01前端拿地融資 要求土地競拍者承諾使用合規(guī)自有 銀行貸款、信托、保險明確不得用于繳付土地金、定金及后續(xù)土地出讓款
土地儲備貸款:銀行向土地儲備中心發(fā)放的用于土地收購、土地前期開發(fā)、整理的貸款。其還款來源是土地出讓金收入。 02工程實施階段融資 取得四證前 規(guī)劃設(shè)計與場地準備階段的資金投入主要為規(guī)劃設(shè)計費用、三通一平費用等前期工程費和支付給承包商的工程預付款及各項稅費。在此期間可以利用土地使用權(quán)向典當行、金控平臺等申請抵押貸款以滿足取得四證前的資金需求，這種融資方式為過橋借貸。 一般情況下，典當行會按土地拍賣價格的50%發(fā)放典當金，但利息成本較高，月利率約在2%-5%。 取得四證后 商業(yè)銀行開發(fā)貸:銀行向開發(fā)商、建筑企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)、建設(shè)向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。（都是以土地或在建工程為抵押物的抵押貸款）
03達到預售條件的銷售資金回攏 預售情況下，開發(fā)商通過土地抵押融資支付工程建設(shè)啟動款，達到預售條件開始銷售實現(xiàn)資金回籠，支付工程進度款； 部分項目還可以通過在建工程抵押方式進一步融資。單個項目運轉(zhuǎn)順利，開發(fā)商可能在交房之前已經(jīng)實現(xiàn)全部現(xiàn)金流回正，獲得項目開發(fā)利潤，項目交房之后確定權(quán)屬轉(zhuǎn)移，正式完成利潤確認。（銀行接受最高60%抵押率）
一般說來，在建工程抵押與商品房預售不能同時并存。也就是說，商品房預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，再將已解除抵押關(guān)系的部分商品房預售給購房人，否則購房人將無法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證。 |
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